恐慌情绪笼罩印度房地产开发商

本周，从东京到纽约的全球市场都紧张不安，一家孟买大型建筑商亮起的警示信号并未引起太多关注。但印度投资者却在密切留意。当 Oberoi Realty 的销售额和利润未达到分析师预期，且其住宅部门的营业利润率收窄时，市场出现了房地产股票的恐慌性抛售潮。

市场对印度房地产开发商的不安情绪已持续了一段时间。孟买证券交易所房地产指数（BSE Realty Index）较2024年6月的峰值已下跌超过30%。然而，本周这种不祥之感进一步加深，而其原因可以追溯到股票市场。

2021年末疫情后经济重启时，散户投资者的金融投资组合在过去两年中获得了丰厚收益。随着部分财富开始追逐新房，建筑商的股价随之飙升。对此，他们以疯狂的价格抢购土地，并推出大量新项目作为回应。市场将他们膨胀的资产负债表视为信心的标志，并给予了更高的估值作为回报。

随后，盛宴戛然而止。

股票估值的泡沫开始拖累投资者回报。在白领工资面临人工智能和地缘政治不确定性的双重威胁下，购房能力成为中产阶级的一大担忧。去年，正是印度极端的贫富差距支撑着市场。价格超过1亿卢比（约140万新元）的豪宅买家成为主力，尤其是在孟买这个印度的金融和娱乐之都等大型城市中心。然而，全国范围内的销售增长已经见顶，开发商正感受到压力。

市场上并未出现未售出公寓积压的问题，八大主要都市的库存量相当于正常情况下19个月的销量。这是至少两年半以来的最低库存水平。但正如房地产研究公司 Liases Foras 所指出的，问题在于已售出房屋的建设。

2017年，当印度出台法规以遏制延期交付和违背承诺时，建筑商向市场投放了330万平方英尺的新供应。当时，他们能够完成240万平方英尺的建设，完成率为74%。而去年，当他们推出360万平方英尺的房源时，却仅完成了200万平方英尺，完成率降至57%。该研究机构在11月的一份报告中称：“施工放缓意味着收入确认延迟、执行风险增高以及潜在的违约风险。”

这也意味着利润率下降。因为在建房屋的年度价格涨幅，不足以补偿建筑商因通货膨胀而增加的成本。这同样也无法维持投机者的需求，这些投机者在新项目宣布时预订多套公寓，希望在临近完工时转手获利。因此，股市对房地产公司失去信心也就不足为奇了。

更广泛的影响是，开发商通过推出新项目来提升估值的热情，并未转化为相应的经济活动。

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当前的悲观情绪还会持续多久？答案取决于该行业如何提高效率。在德里，已严重阻碍户外工作的有害空气污染问题，导致了施工禁令的出台。在孟买，建筑商去年在获得环保许可方面也困难重重。

熟练的水管工、电工和木匠在零工经济中的收入，要比在房地产项目中更高。与此同时，向女性发放现金已成为政客赢得邦选举的标准手段之一——这种免费资金的承诺可能会影响她们参与远离家乡的建筑工作。（女性通常与丈夫一同受雇，从事头顶砖块水泥、碎石、搅拌砂浆、筛沙或清洁等工作，她们占印度建筑劳动力的11%。）

对于施工放缓，一个更简单的解释可能是，随着需求减弱，建筑商的资金开始耗尽。

如果完工速度维持当前水平，购房者可能会开始担忧财务状况较弱的开发商交付成品房的能力。所谓的“预售模式”，即在动工前就支付定金的模式，可能会像在中国一样受到质疑。但在中国，这个问题要严重得多。根据彭博行业研究（Bloomberg Intelligence）分析师 Kristy Hung 和 Kingsley Chan 的数据，仅 China Vanke 一家公司就有价值1320亿元人民币（约242亿新元）的已预售房产等待交付。这几乎相当于印度所有公司一个季度的住宅房地产销售总额。

分析师指出，在销售疲软和融资紧张的背景下，Vanke的流动性危机将扼杀其建设资金。对印度开发商而言，类似的恐慌时刻尚未到来，但恐惧情绪无疑已经登场。BLOOMBERG