马来亚银行因积极进展将ESR产托评级上调至“买入”

【新加坡】马来亚银行证券（Maybank Securities）鉴于ESR房地产投资信托（ESR Reit）的积极进展及其相对较高的收益率，将其评级从之前的“持有”上调至“买入”，目标价上调50%至3新元。

在11月5日发布的一份报告中，马来亚银行分析师 Krishna Guha 指出，该产托截至9月底的九个月内，可分配收入增长6.8%至1.346亿新元，这主要得益于中个位数的有机物业净收入（NPI）增长以及战略性收购的贡献。

在九个月期间，ESR产托的物业净收入同比增长28.6%，达到2.478亿新元。 

该产托的管理人也正在采取积极的债务管理措施。截至9月底，ESR产托的加权平均总债务成本从2024年12月31日的3.84%降至3.4%。

由于正在进行的资产增值和重建项目，其杠杆率在第三季度微升至43.3%，高于第二季度的42.6%。 

Guha 指出，ESR产托正积极致力于将其杠杆率降至40%左右或更低，并已确定了价值2.5亿至3.5亿新元的非核心资产进行剥离。 

兴业银行（RHB）分析师 Vijay Natarajan 表示，ESR产托在2026财年可能会进行约2亿至3亿新元的资产剥离。

Natarajan 说：“尽管位于ESR Bizpark @ Changi的非核心酒店资产剥离计划略有延迟，但仍在进行中，ESR产托正在与几位潜在买家进行洽谈。ESR产托还确定了约2亿新元的较短租约的非核心新加坡工业资产用于剥离。”

他补充道：“目前杠杆率为43.3%，但如果上述资产剥离得以实现，杠杆率将降至41%。” 

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今年迄今，ESR产托实现了8.4%的正租金调升率。Natarajan 预测，全年该数据将达到9%至10%的范围——“略高于此前高个位数的指引，表明新加坡工业市场需求健康”。

该产托投资组合的出租率在第三季度降至90.3%，较上一季度下降90个基点。

Guha 表示：“[这]是由于新收购的日本资产出现暂时性空置、新加坡酒店主租约到期，以及新加坡资产增值后新增可出租面积所致。” 

ESR产托位于 16 Tai Seng Street 的物业最近在7月完成了一项资产增值计划（AEI），其出租率为47.2%，另有9%的净可出租面积正在洽谈中。

Natarajan 表示，位于 29 Tai Seng Street 的另一项资产增值计划预计将于2026年上半年完成，而另一处位于 2 Fishery Road 的资产目前正处于重建规划阶段。

兴业银行维持对ESR产托的“买入”评级，并将目标价上调1.6%至3.20新元。  

截至周四（11月6日）下午4点21分，ESR产托的单位价格报2.80新元，下跌0.7%，即0.02新元。