超越酒店业：Far East Orchard 借力学生住宿业务建立经常性收入

【新加坡】2020年1月1日，当房地产资深人士 Alan Tang 接任远东乌节（Far East Orchard，简称 FEOR）的集团首席执行官时，鲜有人能预见到世界会因新冠疫情的蔓延而发生如此迅速的变化。

短短几周内，各国边境关闭，旅游业陷入停滞——这对于一家业务严重依赖全球酒店业的公司而言，无疑是突如其来的冲击。

“第一年非常艰难，”Tang 在最近接受《商业时报》（The Business Times）采访时回忆道。就在采访前不久，该集团公布了截至9月30日的九个月业绩，其净利润同比增长一倍，达到3760万新元。

他表示：“当时我正努力了解公司业务，并与我的同事和团队互相熟悉，而这一切都发生在封锁和限制措施之中。”

然而，这场动荡也带来了一线机遇。

当酒店业务陷入停顿时，该集团在英国的专业学生公寓（purpose-built student accommodation，简称 PBSA）投资组合却保持稳定，因为大多数学生仍住在公寓内，并通过线上方式上课。

在酒店业务方面，Tang 称赞其团队成功争取到政府业务，从而维持了酒店的运营。即便如此，这场危机还是暴露了酒店业的脆弱性。

到2020年中期，Tang 召集了一次战略评估，并由此制定了“FEOR25”计划——这是一项五年计划，旨在通过发展酒店和PBSA业务，到2025年分别将客房和床位数量增加到25,000间和5,000个，从而建立一个更具韧性的住宿平台。

他表示：“新冠疫情帮助我们坚定了决心，”并指出公司需要在酒店业务之外实现多元化，并加强经常性收入。

学生住宿业务成为关键利润驱动力

自那时起，集团的PBSA业务稳步扩张，并且其营业利润确实已超过酒店业务。根据其2024年年度报告，该业务的营业利润在2024年增至3710万新元，是2020年1360万新元的两倍多。

与此同时，随着旅游业的复苏，酒店业务也从2020年亏损1870万新元，恢复到2024年实现盈利2910万新元。

在评估“FEOR25”计划的成果时，Tang 回顾说，集团“在新冠疫情最严重的时候，已经尽了最大努力”。

PBSA业务的增长“超出了预期”，这得益于公司持有了英国运营商 Homes For Students (HFS) 的多数股权，后者管理着超过55,000个床位。

然而，在酒店业务方面，Tang 承认 FEOR 将“无法实现25,000间客房的酒店业务目标”，他列举的原因包括利率上升和开发成本高企。

尽管如此，PBSA业务的韧性帮助平衡了投资组合。Tang 说：“所以我认为，归根结底，手头总有可以调动的杠杆是件好事。我会说这是一个相当不错的结果。”

该集团还推出了首只基金——FE UK PBSA Development Fund。该基金于6月完成募集，共筹得9600万英镑（约合1.66亿新元）。

Tang 形容这只基金是“锦上添花”，他表示，虽然基金并非“FEOR25”最初路线图的一部分，但它使 FEOR 能够在不增加资产负债表压力的情况下扩大其PBSA业务，同时还能产生经常性的费用收入，并加强其综合住宿平台。

随着“FEOR25”计划接近最后一年，该集团正在制定其下一个发展路线图，内部非正式地称之为“FEOR2030”。

Tang 表示，该计划可能会深化 FEOR 的基金管理能力，拓展至共享居住（co-living）或建房出租（build-to-rent）等相邻的住宿领域，并继续在英国和欧洲发展PBSA业务。

远东乌节在不同市场的布局

尽管如此，Tang 在集团资本部署方面仍然保持审慎。他表示，在新加坡，疫情后的旅游热潮已经见顶。

但 Tang 指出，尽管“被压抑的需求为（集团）带来了非常强劲的复苏”，但游客水平仍低于2019年，而且不断上涨的劳动力和运营成本正在抵消利润。

在澳大利亚，作为 FEOR 最大的酒店业务基地，其复苏情况并不均衡。

他表示：“澳大利亚是一个幅员辽阔的大陆，所以复苏的步伐各不相同。例如，悉尼的情况就比墨尔本好。”

该集团正在翻新旗下酒店，如 Rendezvous Perth Scarborough 和 Adina Sydney Darling Harbour。

Tang 表示，这些资产属于 FEOR 资产生命周期计划的一部分，即在物业增值后对其进行评估，以确定潜在的剥离机会。目前尚未做出任何决定，但一些较早的非核心投资项目“已被列入出售计划”。

在强劲的结构性需求支撑下，英国仍然是该集团PBSA业务的核心市场。

但障碍依然存在。Tang 说：“目前的挑战是建筑成本以及监管流程，”他补充说，这包括更严格的消防安全规定和承包商能力有限等问题。

日本是另一个亮点。在旅游业蓬勃发展的背景下，Tang 称之为“当前酒店业的一颗耀眼明星”，尽管竞争非常激烈。

除英国外，欧洲为 HFS 平台提供了更长期的发展机遇，而美国市场仍处于“困境”，并非优先考虑的市场。

股价尚未反映公司估值

然而，一些投资者可能尚未完全认识到 FEOR 已经革新了其商业模式。

近年来，该公司股价一直在1新元左右徘徊，不过在7月份曾创下1.32新元的52周新高。今年迄今，该股已上涨约15%。

SAC Capital 在10月份一份未予评级的报告中指出，该股的12个月追踪市盈率为10.5倍，远低于主板19.9倍的平均水平。

尽管 FEOR 的净利润在2024财年增至5900万新元，是2020财年150万新元的三十九倍多，但股价表现仍未跟上。

当被问及这一差距时，Tang 表示，投资者的看法尚未跟上公司的转型步伐。

他补充说，FEOR 仍常常被视为一家房地产开发商。

“我们已经超越了那个阶段。我们不再是开发商了——我们正在建立我们的经常性收入基础。这是我们需要不断强调的故事，以便市场了解我们正在努力实现的目标。”