Manulife US Reit能否复苏？单位持有人在特别股东大会前寻求答案

【新加坡】长期蒙受损失的Manulife US Reit (简称MUST) 单位持有人，就其管理人的复苏计划提出质询，内容包括发起人向该房地产投资信托 (Reit) 收取的利息，以及为何其资产转型不包括美国以外的市场。

MUST于周四（12月11日）发布了其对单位持有人所提问题的答复。这些问题是在其12月16日特别股东大会（extraordinary general meeting, 简称EGM）召开前提交的。此次大会旨在寻求批准，以便将投资组合从办公资产多元化，拓展至美国和加拿大的工业、居住领域和零售资产。

第一个问题涉及该Reit暂停派息，以及每单位派息（distribution per unit）可能于何时恢复。该Reit的管理人解释说，此举是根据2023年12月引入的总重组协议 (master restructuring agreement, 简称MRA)，由贷款方强制规定的一项条件。

“管理人目前的重点是达到最低出售目标，这也是MRA的要求之一，”管理人表示。“管理人理解派息对单位持有人的重要性，但也认识到派息的可持续性至关重要。”

管理人补充说，一旦MRA的条件得到满足，便会重新审视派息问题。

高利率

单位持有人还问及，为何发起人向该Reit收取的利率高于银行利率。管理人表示，这笔备受关注的Manulife贷款，是在该Reit陷入严重财务困境时提供的一项总额为2.69亿美元的大规模拯救方案的重要组成部分。

当时，管理人曾尝试从外部贷款方获得融资，但发现在公开市场上获得类似条件的贷款“极具挑战性”。独立财务顾问Deloitte & Touche Corporate Finance也对这笔交易进行了审查，并得出结论，鉴于当时的危机背景，这些条款是公平的。

为帮助该Reit在此期间管理现金流，Manulife贷款的利息被设计为带有递延的“退出溢价”，而非高额的即时支付。这使得该Reit每年可以支付较低的利率，而剩余的差额仅在贷款到期或偿还时才需支付。

关于向非办公资产的转型，管理人向单位持有人保证，管理人以及发起人Manulife的董事长、首席财务官和首席执行官，在管理初期重点关注的资产方面均拥有“专业知识和经验”。

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清盘呼声

单位持有人还提出了一项出售资产并让该Reit退市的建议，理由是其已无法实现作为一支Reit的应有表现。他们认为，出售并退市将能为每单位带来至少0.10美元的收益。

MUST的管理人驳回了这一建议，警告称此举“极有可能”导致单位持有人零回报。任何从此类操作中获得的资金都必须先偿还高达5.59亿美元的巨额债务，之后单位持有人才能获得任何分配。

管理人辩称，拟议的战略转型是实现价值复苏的唯一现实途径。管理人表示，该计划的首要目标是使该Reit摆脱MRA的约束，这将摘掉“困境卖家”的标签，并让该Reit能为其资产谈判到更好的价格，最终恢复现金派息。

不同资产，同一市场？

MUST重组其投资组合的计划，引发了为何不考虑亚洲资产的疑问。

管理人表示，之所以选择加拿大作为美国以外的另一个市场，是因为其房地产基本面与美国高度一致，且发起人在加拿大拥有成熟的本地业务和资产。

目前，发起人总值194亿美元的投资组合中，约78%由美国和加拿大的资产构成。管理人表示，随着MUST在这两个国家（同时也是北美商业房地产行业价值最高的两大市场）收购收益率更高的资产，它将能吸引寻求北美房地产投资机会的投资者。

旨在为战略转型寻求单位持有人批准的特别股东大会，将于12月16日下午2点举行。