凯德商用中国信托第三季度物业净收入下滑8.5%至2.735亿元人民币

[新加坡] 凯德商用中国信托 (CapitaLand China Trust, CLCT) 公布，其截至9月30日的第三季度物业净收入 (NPI) 为2.735亿元人民币（约合5000万新元），较去年同期的2.989亿元人民币下降8.5%。

物业净收入下降，主要原因是营收减少以及第三季度缺少凯德广场·雨花亭的收入贡献，该商场已于6月30日从记录中剔除。它作为在上海上市的REIT种子投资组合的一部分，被剥离给了CapitaLand Commercial C-Reit。

然而，该信托管理方在周四（10月30日）的业务更新中表示，这一下降被同店基础上成本同比下降1.3%所部分抵消。

管理方补充道，若不计凯德广场·雨花亭在2024年第三季度的贡献，物业净收入将同比下降4.4%。

第三季度营收从4.528亿元人民币同比下降8%至4.166亿元人民币，主要驱动因素包括凯德广场·雨花亭不再贡献收入、凯德广场·新南的租金和出租率下降，以及乐峰广场 (Rock Square) 的主力租户重新定位。

商务园区营收下降9.1%，原因是新加坡-杭州科技园二期的出租率下降。截至2025年9月30日，其出租率为70.7%，低于2024年9月30日的85.5%。

与此同时，物流园区营收同比增长13%，这得益于上海奉贤物流园的出租率提高，截至9月份，该物流园的出租率达到100%。

在截至9月的九个月内，CLCT投资组合的客流量同比增长2.3%，租户销售额微增1.1%。

这得益于关键领域的销售增长，其中以玩具和爱好品类为首，在收藏玩具市场日益普及的背景下，该品类销售额同比增长了56.4%。

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紧随其后的是珠宝和手表品类（销售额增长16.6%）、信息技术品类（增长12.8%）以及餐饮品类（增长5.1%）。

管理方指出，在10月的中国“黄金周”期间，客流量同比增长4.6%，总销售额增长3.9%。

截至2025年9月30日，零售物业出租率为97.1%，而2024年9月30日为97.9%。在截至9月的九个月内，零售物业租金复归率为负1.5%，这主要是受到包括乐峰广场 (Rock Square) 重新定位在内的战略性升级所影响。

截至9月，商务园区出租率为85.2%，低于2024年9月的87.3%。在截至9月的九个月内，商务园区投资组合的租金复归率为负8.9%。

截至9月底，物流园区出租率从2024年9月的72.5%升至96.6%，租金复归率为负24.5%。

在资本管理方面，截至2025年9月30日，CLCT的总债务约为17亿新元，而6月份时为18亿新元。杠杆率从42.1%降至38.8%。

截至9月30日，利息覆盖率为2.9倍，与6月份持平。平均债务成本基本稳定在3.4%，而平均到期年限从3.6年降至3.4年。

展望

管理方指出，中国监管机构已宣布财政和货币刺激措施，旨在提振国内消费和经济增长。

管理方表示：“尽管这些措施正在推行，但商业信心的恢复仍需时间，预计效果的完全显现会存在滞后。”

管理方补充说，CLCT的投资组合与政府的优先事项一致，并专注于国内消费。

管理方表示，CLCT已开始对其零售投资组合中的商场进行资产提升，将低收益空间改造为高收益区域，并优化业态组合，以释放更高的租金价值。

管理方表示，虽然市场压力和谨慎的商业情绪预计将导致CLCT旗下商务园区的“平均租金价格和出租率出现疲软”，但“针对关键技术领域的扶持性政府政策，或将帮助CLCT抓住新兴科技产业的增长机遇”。

管理方补充道，在物流园区方面，CLCT正在探索投资组合重组的机会。

CLCT的单位价格周四收盘下跌3.1%或0.025新元，报0.79新元。