凯德中国信托第三季度净房地产收入下滑5.1%至3890万美元

[新加坡] 凯德中国信托 (CLCT) 公布，截至9月30日的第三季度，其净房地产收入（NPI）为2.596亿人民币（3890万美元），较去年同期的2.735亿人民币下降了5.1%。

其管理方在周五（10月23日）的业务更新中表示，总收入同比下降4.1%，从4.166亿人民币降至3.997亿人民币。

零售物业收入从2.948亿人民币下降2.9%至2.863亿人民币，而商业园收入从1.073亿人民币下降6.2%至1.006亿人民币。

物流园收入从1450万人民币下降11.7%至1280万人民币。

截至9月的九个月，凯德中国信托的净房地产收入从去年同期的8.538亿人民币下降3.9%至8.206亿人民币。总收入从12.8亿人民币下降4.8%至12.2亿人民币。

收入下降的主要原因是出售了凯德MALL·裕华，以及凯德MALL·新南、凯德MALL·大峡谷、凯德MALL·望京和凯德MALL·埃德蒙顿的出租率和租金率下降。

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商业园和物流园部分的收入在2026财年前九个月下降了4.1%，主要原因是新加坡-杭州科技园一期和二期、昆山巴城物流园、武汉阳逻物流园和成都双流物流园的表现疲软。

管理方表示，这一下降被上海奉贤物流园出租率的提高所部分抵消。

若剔除凯德MALL·裕华在2025年上半年的贡献，按同店计算，前九个月的净房地产收入将同比下降0.8%，而总收入将下降1.5%。

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管理方指出，同店基础上成本降低3%，部分缓解了前九个月净房地产收入的下滑。

然而，按新元计算，得益于人民币2.6%的升值，2026财年前九个月的净房地产收入增长了1.9%。

凯德中国信托投资组合内的客流量上升了1.9%，租户销售额增长了3.5%。

截至9月30日，零售物业出租率为97.2%，略高于去年同期的97.1%。

2026财年前九个月，零售物业租金复归率为负3%，这反映了为升级两个主要主力租户空间而做出的战略性租赁决策。

截至9月底，商业园出租率从去年同期的85.2%提升至85.7%。

然而，该商业园投资组合前九个月的租金复归率为负12.6%，而去年同期为负8.9%。

管理方表示，通过租户续租和积极招租来优先保障出租率，在2026财年前九个月锁定了约17.5万平方米的续租和新签租约。这占商业园投资组合总净可出租面积的约22.9%。

与此同时，物流园出租率从去年同期的96.6%上升至截至9月底的98.6%。

得益于租赁和租户挽留举措，物流园投资组合的租金复归率在前九个月改善至负1.3%，而2025财年全年为负24.5%。

资本管理

在资本管理方面，截至9月30日，凯德中国信托的总债务约为17.8亿新元。

总杠杆率从6月底的40.4%上升至9月的41.1%，但低于去年同期调整后的41.3%。

利息覆盖率从6月底的2.9倍提高到3倍，而平均债务成本从3.06%降至3.04%。

管理方指出，积极的资本管理帮助降低了平均债务成本，从而使利息支出同比节省了14%。

管理方补充说，一笔于10月到期、利率为3.8%的6亿人民币债券已通过信贷安排进行再融资，实际成本约为2.3%。

前景展望

管理方指出，中国的经济增长持续受到政策措施和工业发展势头的支持，制造业产业群活动在9月重返扩张区间。

高科技制造业产业群、技术服务和战略性产业的增长持续支撑对商业园和物流设施的需求。

零售消费也得到了政策举措的支持。

管理方指出，中美贸易休战的延长可能减少近期的贸易不确定性，并提振商业信心和国内消费。

管理方表示：“随着这些事态的发展，二阶效应可能会随时间显现，我们将继续密切关注。”

该房地产投资信托计划扩大其在中国一线和二线城市的零售业务，同时保持其商业园和物流园投资组合的稳定出租率。

该信托还将继续评估现有购物中心的资产增值机会和潜在的收购目标，同时物色成熟资产进行资本循环，以释放价值并优化其投资组合。

在资本管理方面，管理方旨在扩大人民币计价债务的渠道，以平衡货币对冲需求并降低借贷成本。

凯德中国信托的单位价格在周四收盘持平，报0.605新元。