凯德商用中国信托在上海首日上市，开盘价比首次公开募股价格高出19.6%

【新加坡】凯德商用中国信托（CLCR）于周一（9月29日）在上海证券交易所开始交易。

该信托单位开盘价为每单位6.84元，较其5.718元的发行价上涨了19.6 %，即1.122元。按发行价计算，CLCR上市时的市值为22.9亿元人民币（约合4.09亿新元）。

CLCR的上市标志着首只由国际发起人发起的零售业中国不动产投资信托基金（C-REIT）的登场。这也是CapitaLand Investment（CLI）的第八只上市基金。

这只新REIT专注于中国一线城市的高质量、能产生收入的零售资产。

CLCR的单位仅限中国境内和机构投资者购买，它与CLI在新加坡交易所上市、专注于中国的基金——凯德中国信托（CLCT）形成互补。CLCT的目标客户是希望投资中国零售、商业园区和物流园区的国际投资者。

在周一的上市仪式上，CLI中国区首席执行官潘子翔（Puah Tze Shyang）表示，在低利率环境下，该C-REIT将为国内投资者提供投资机构级资产的渠道，并通过透明高效的运营框架，为国际资本参与中国公募REITs市场提供机会。

根据首次公开募股（IPO）价格计算，CLCR预计2025年的分派收益率为4.4%，2026年为4.53%。

同日，CLI还宣布其在中国境内的首只主基金——CLI人民币主基金（CLI RMB Master Fund）旗下的第一只子基金完成募集。

CLI人民币主基金于今年5月宣布成立，一家国内主要保险公司作为联合投资人。该基金将投资于一系列子基金，重点关注具有长期增长潜力的创收型资产。

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首只子基金“中国商业园区人民币基金IV期”已完成募集，获得主基金5.29亿元人民币的股权承诺。CLI已将一个商业园区剥离并注入该子基金。

CLI还计划在第四季度推出第二只专注于零售资产的子基金，目标股权承诺为9亿元人民币。

潘子翔说：“通过引入全球最佳实践和在中国超过30年的经验，我们正在打造一个高质量的C-REIT平台，为投资者提供长期价值。CLCR的上市以及我们人民币主基金的持续增长，表明我们在资本循环和向轻资产业务模式转型的过程中势头强劲。”

他补充说，CLCR的上市和集团的人民币基金，也支持其“境内-为-境内”的基金战略，即利用中国庞大的资本市场来扩大资产管理规模和经常性费用收入。

年初至今，CLI已在中国完成了约50亿元人民币的资产资本重组。

CLI于今年4月首次公布了其推出首只C-REIT的计划。

CLCR的种子资产包包括广州的凯德广场·云尚（CapitaMall SKY+）和长沙的凯德广场·雨花亭（CapitaMall Yuhuating）。CLI和CapitaLand Development（CLD）已剥离凯德广场·云尚，而CLCT则以8.138亿元人民币的价格将凯德广场·雨花亭剥离给CLCR。根据凯德广场·雨花亭2024年5070万元人民币的实际净房地产收入计算，退出收益率约为6.2%。

截至3月31日，这两个购物中心的整体出租率为96%。

CLCR首次公开募股的公开发售部分获得了535.2倍的超额认购。在其簿记建档部分，CLCR获得了网下机构投资者254.5倍的认购覆盖率。

CLI、CLCT和CLD作为联合战略投资者，共同持有IPO单位的20%。基石投资者持有40.11%的单位，网下机构投资者获配27.92%，其余11.97%由通过公开发售购买单位的散户和机构投资者持有。

除去将由CLI、CLCT和CLD持有的20%股份，大部分IPO单位由保险公司、战略资本投资者和证券公司认购。

目前共有75只C-REITs，其基础资产可来自五个类别之一。这些类别包括基础设施、产业园区、保障性租赁住房、养老设施和消费类REITs。

C-REITs是中国政府于2021年推出的，旨在为基础设施项目提供多元化的融资渠道，并促进国内资本市场的发展。

自2024年以来，已有另外10只消费类C-REITs上市。这些REITs的基础资产包括由华润置地、中国万科和中国金茂等中国领先开发商拥有的购物中心。

潘子翔表示，CLI为CLCR的投资组合扩大规模和增加多元性以提升其业绩表现的能力，使该C-REIT在市场上的竞争对手中脱颖而出。

他补充说：“我们需要确保CLCR的交易表现良好。我们需要确保我们在一线的资产管理团队能够继续运营好这两项资产，保持高出租率和稳定的净营业收入，因为这是我们向市场交付的承诺。”

潘子翔表示，除了CLCR，CLI对于筹备第九只上市基金持“非常开放”的态度。“我们一直在关注市场的变化和发展。我们从事的是运营亚太区最大REITs业务。因此，如果有机会增加（CLI）REITs的资产管理规模，是的，我们会的。”