尽管星狮地产信托2026财年派息创下新高，CGS International与华侨银行仍下调其目标价

【新加坡】CGS International (CGSI) 和华侨银行集团研究 (OCBC Group Research) 已下调对 星狮地产信托 (FCT) 的目标价。

此前，该房地产投资信托 (Reit) 的全年每单位派息 (DPU) 创下历史新高，其单位价格也攀升至8月以来的最高水平。

在截至9月30日的财年中，星狮地产信托公布的每单位派息为0.1235新元，同比增长2%。这一业绩基本符合市场预期，主要得益于稳健的内生租金增长以及来自纳福城南翼 (Northpoint City South Wing) 的全年贡献。

该信托的单位价格在周五（10月23日）触及盘中高点2.20新元，为8月底以来的最高水平，最终收于2.18新元，上涨0.07新元，涨幅3.3%。此前，该股的单位价格自4月以来持续下跌。

各券商对这家市郊零售业的业主一致保持积极看法，维持其“买入”评级。

然而，由于分析师们权衡了即将进行的资产提升计划 (AEIs)、潜在的跨境零售竞争以及更高的利率预期，他们的估值评估有所不同。

CGS International于周五将其目标价从2.86新元下调至2.51新元，但维持其“增持”建议。

该券商将其股权成本假设从6.3%上调至6.9%，以反映对利率走高的预期，并维持对该信托核心盈利的预测不变。

修订后的目标价意味着，相较于星狮地产信托周四2.11新元的收盘价，约有19%的上涨空间。

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CGS International指出，星狮地产信托2026财年的每单位派息略低于其0.1244新元的预测。尽管如此，全年净房地产收入同比增长15.7%，这得益于6.6%的正租金复归率以及其零售投资组合近乎满租的出租率。

同样，华侨银行集团研究将其对星狮地产信托的公允价值估值从2.43新元下调至2.24新元，并维持“买入”评级。

在周四的一份报告中，华侨银行分析师 Andy Wong 将此次下调主要归因于无风险利率假设的提高，该假设从2.25%上调至2.65%。

华侨银行还将2027财年的每单位派息预测下调了0.2%，以反映较高的借贷成本假设，但这一下调被合资企业更强劲的贡献所部分抵消。

尽管如此，Wong 表示，在不确定的宏观经济环境下，星狮地产信托的防御性市郊购物中心投资组合仍然处于有利地位，稳定的客流量和对必需品与服务的经常性支出为其提供了支持。

资产升级支撑增长

CGS International对星狮地产信托在Nex购物中心和长堤坊 (Causeway Point) 的资产提升计划保持积极看法，预计这些计划将带来至少7%的投资回报率。

但该机构警告称，提升工程可能会暂时中断租金收入，不过2027财年约5%的租金复归率或有助于抵消这一影响。

分析师 Tabitha Foo 在周五的一份报告中写道，星展集团研究 (DBS Group Research) 同样维持其“买入”评级和2.50新元的目标价不变，尽管其将2027财年的每单位派息预测从0.1266新元下调至0.1241新元。

她预计2027财年将是一个“过渡年”，届时新柔快捷过境系统 (RTS) 连线的开通，将与Nex购物中心和长堤坊的重大提升工程同期进行。

尽管如此，星展银行预测，近期的派息将继续受到760万新元留存可分配收入的支撑，星狮地产信托计划在2027财年发放这笔收入。

该券商预计，每单位派息将在2028财年逐步回升至0.1250新元，这意味着约6%的远期派息收益率，它认为这“颇具吸引力”。

星展银行还认为，星狮地产信托通过收购Nex购物中心和水滨坊 (Waterway Point) 的额外股份，有望获得18亿新元的增长潜力。

零售消费外流引担忧

Jefferies同样维持其“买入”评级和2.55新元的目标价，但它也指出，零售市场环境疲软和提升工程造成的干扰是主要的短期风险。

在周四的一份报告中，Jefferies的分析师 Geraldine Wong 和 Wilson Ng 警告称，随着RTS连线的开通，新加坡的零售增长可能在2027年放缓。他们预计这将导致跨境零售额流失增加约3%至4%。

他们补充说，这一影响可能与SG60政府邻里购物券的逐步减少同时发生，从而进一步对租户的销售增长构成压力。

尽管如此，该券商预计，星狮地产信托更稳健的资产负债表以及提升工程的逐步完工，将为中期派息提供支持。

报告指出，出售白沙购物中心 (White Sands) 的所得款项将使星狮地产信托的负债率降至36.8%，从而在为期两年的提升周期中为其提供更大的财务灵活性。