新加坡大众市场私宅项目认购强劲，花旗点名首选开发商

【新加坡】 城市发展有限公司 (City Developments Ltd, 简称CDL) 和 华业集团 (UOL Group) 是花旗研究(Citi Research)在房地产领域的首选股，因为两个主要大众市场项目在周末销售强劲，显示出私宅一级市场的持续实力。

花旗分析师 Brandon Lee 在周一（4月27日）发布的一份研究报告中，维持对这两家开发商的“买入”评级，理由是年初至今的销售势头强劲。在此期间，全岛范围内的八个项目的平均初期认购率约为77%。

对于CDL，花旗设定的目标价为11.53新元，较其每股13.89新元的重估净资产价值（RNAV）有17%的折让。

该券商对CDL至2028财年的关键假设包括：新加坡住宅价格每年上涨1%至3%；办公楼资本化率为3.5%至4%；新加坡甲级写字楼租金在2026年增长4%，2027年增长2%，并在2028年下降3%。

在CDL的酒店业务方面，花旗假设资本化率为4.5%至5.5%，并且未来三年每间可用客房收入（RevPAR）每年持续增长3%。同时，零售物业的资本化率估计为4.5%至5%，租金每年增长0.5%至2%。

可能阻碍CDL达到其目标价的下行风险包括：其住宅项目认购率疲软、政府推出额外的降温措施、经济急剧放缓、在海外市场过度扩张，以及在扭转酒店平台业务时出现执行问题。

华业集团（UOL Group）的目标价为12.90新元，较其每股17.67新元的重估净资产价值（RNAV）有27%的折让。

花旗指出了几个可能缩小UOL的RNAV折让的因素。这些因素包括：计划于2026年第四季度在前Thomson View公寓地段推出的项目获得好于预期的认购率；该房地产集团公布更多关于滨海广场（Marina Square）重建计划的细节；以及潜在的资产剥离。

对于UOL在新加坡置地集团（Singapore Land Group）持有的50.4%股份，花旗基于与UOL相似的一套假设来估算其每股RNAV。

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UOL的主要下行风险包括：利率上升导致资本化率扩大、经济急剧放缓导致办公和零售空间吸纳能力减弱、游客人数下降对每间可用客房收入（RevPAR）造成影响，以及现有降温措施的长期持续。

周末销售表现强劲

这一积极展望是基于一个交易活跃的周末，期间两个99年租赁地契项目吸引了大量买家兴趣。

由丰隆控股(Hong Leong Holdings)、国浩置地(GuocoLand)和中建地产(CSC Land Group)开发的拥有863个单位的Tengah Garden Residences项目，售出853个单位，约占总库存的99%。该项目的平均售价为每平方英尺2120新元，花旗估计，这相当于18%的税前利润率。

与此同时，由新海逸集团(SingHaiyi)和Chuan Capital开发的位于Bayshore Road的Vela Bay项目，共515个单位售出371个（72%）。录得的平均售价为每平方英尺2886新元，按估计的每平方英尺2390新元的盈亏平衡点计算，利润率约为13%。

花旗指出，新加坡人继续推动市场，占周末购房者的90%。

报告补充道：“我们认为，项目认购率稳健的原因在于其邻近地铁站（分别为丰加和百胜）、区域内积压的需求以及疲软的抵押贷款利率。”

花旗预计，这一级市场的销售势头将持续下去，并表示这对“我们首选的开发商”——CDL和UOL来说是“利好信号”。