CLI下半年营业利润增长30%，但因中国资产重估亏损录得1.42亿新元净亏损

[新加坡]——由于中国资产出现巨额重估亏损， CapitaLand Investment (CLI) 在截至2025年12月31日的下半年中录得1.42亿新元净亏损，逆转了去年同期1.48亿新元的净利润。 

这些主要源于集团在华投资性房地产的非现金项目，在下半年飙升68%至4.39亿新元，而去年同期为2.61亿新元。 

投资组合收益（包括资产剥离、收购调整和已实现房地产重估的损益）在最近的半年中暴跌91%至1800万新元，而去年同期为1.95亿新元。 

若剔除非现金项目，下半年营业利润从去年同期的2.14亿新元增长30%至2.79亿新元。这主要得益于上市基金业务的贡献增加、利息成本降低以及运营费用减少，但部分增长被与业务增长相关的开支及资产剥离后的贡献减少所抵消。 

与此同时，营收从2024财年下半年的15亿新元下降25%至11亿新元。CLI表示，若根据CapitaLand Ascott Trust的脱并进行调整，营收将与去年同期持平。

这六个月的每股亏损为0.028新元，而2024财年下半年的每股收益（EPS）为0.03新元。 

在周三（2月11日）的业绩发布会上，CLI集团首席财务官 Paul Tham 指出，过去五年累计减记导致中国资产估值下降约16亿新元，平均降幅为12%。 

Tham 说：“部分资产（估值）下降了20%到30%，而另一些表现非常强劲的资产则几乎没有变动。” 

受冲击最严重

Tham 表示，仅在刚过去的财年中，CLI的中国资产估值就下降了5%，即5.45亿新元，其中写字楼和商业园受到的冲击最为严重。这是由于充满挑战的市场环境持续对租金率和入住率构成压力。 

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因此，其中一些开发项目的物业净收入（NPI）收益率降至约3%至5%。Tham说：“随着我们提高入住率，这应该会推动物业净收入上升，希望能达到4%至7%的更强劲水平。” 

集团在中国进行了约10亿新元的总资产剥离，出售价格较账面价值有10%至20%的折扣。 

Tham说：“团队倾向于认为最糟糕的时期已经过去，但由于我们预计续租租金将继续为负增长，且部分资产类别的入住率依然疲软，我们确实认为未来12个月内估值可能会出现波动。” 

尽管如此，CLI仍然认为中国市场存在机遇。 

CLI集团首席执行官 Lee Chee Koon 表示，集团计划在2026年维持轻资产、以经常性收费为主导的模式，尤其是在中国等市场。  

他指出，集团在该地区的长期经营和良好声誉已引起资本合作方的极大兴趣。这使得CLI在竞争对手纷纷退出市场之际，能处于“相当有利”的位置，利用第三方国内资本来拓展其在中国的收费型资产管理业务。 

CLI集团首席运营官 Andrew Lim 认为，中国市场充满机遇，因为该市场储蓄基础庞大，谨慎的消费者正在抑制支出，并寻求稳定、低风险的投资选择。 

Lim说：“这正好发挥了我们的优势。”他指的是CLI的中国房地产投资信托基金。其首个零售C-Reit（公募房地产投资信托基金）已于2025年9月推出，而第二个以写字楼和酒店等商业资产为主的C-Reit计划于今年第二季度末或第三季度初推出。“如果我们执行得好，就能将这个不确定的环境转变为积极的因素，并成为集团增长故事的一部分。” 

Tham补充说，虽然部分资产是折价出售的，但如果这有助于资本循环和创造长期经常性收入，集团愿意承受这一损失。

按全年计算，CLI的盈利为1.45亿新元，较2024财年的4.79亿新元下降了70%。这主要是由于投资组合收益减少以及集团中国投资组合的重估亏损增加。 

营收为21亿新元，比2024财年的28亿新元低24%。 

2025财年的营业利润从2024财年的5.1亿新元增长6%至5.39亿新元。 

全年每股收益为0.029新元，比上一年的0.095新元下降了69%。 

尽管盈利下降，董事会仍建议为2025财年派发每股0.12新元的普通股息。该提议须在即将召开的年度股东大会上获得批准，根据截至2025年12月31日的已发行股票数量，这相当于约5.99亿新元的分红。 

Tham解释说：“总体而言，我们的总（税后及少数股东权益后利润）利润确实下降了不少，但这主要是非现金因素造成的，因此我们将今年的股息维持在12分。从现金流的角度来看，我们今年的表现依然非常强劲。” 

Tham表示，集团决定保持股息稳定，尽管部分盈利本可以通过股票回购的方式返还。在2024财年，CLI的股息约为每股0.18新元，其中包括每股0.12新元的普通股息，以及以 CapitaLand Integrated Commercial Trust 单位形式派发的、价值约0.06新元的特别股息。  

他说：“鉴于我们目前的发展轨迹，我们认为这是一个可以轻松维持的水平。我们希望在某个时候能够实现更快的增长，并能够增加股息。” 

截至2025年底，旗下管理资金（Funds under management）从前一年的1170亿新元增至1250亿新元。这得益于强劲的募资势头、年内推出的更大规模的后续基金以及积极的内生和外延式增长。 

截至2025年12月31日，净负债与股东权益比为0.43倍。CLI约72%的借款为固定利率，隐含利息成本为3.9%。加权平均债务到期日约为3.1年。 

该集团表示，其拥有约64亿新元的债务空间来支持投资和增长。这包括为实现CLI到2028年管理资金达2000亿新元的目标而可能进行的收购。 

CLI股价周二收于3.05新元，下跌3.8%，即0.12新元。