数据中心成本高昂。房地产投资信托基金 (Reit) 是强大的融资工具——新加坡正从中受益

[新加坡] 数据中心的建设和运营成本高昂，同时也是高耗能产业。

在人工智能 (AI) 热潮的推动下，随着超大规模云服务提供商对算力的需求激增，数据中心容量的需求也随之上升，这些成本将进一步累积。

根据律师事务所 Baker McKenzie 周二（12月2日）发布的一份报告，引述市场研究公司 Dell’Oro Group 的数据，2024年全球数据中心资本支出 (capex) 达到了4550亿美元。

Baker McKenzie 表示：“人工智能基础设施领域前所未有的资本支出预计将与算力需求的增长保持同步。” 该公司补充说，市场研究表明，到2030年，全球数据中心市场规模可能达到6000亿至7000亿美元，年均增长率约为11%。

根据 McKinsey 的数据，预计到2030年，全球数据中心需要6.7万亿美元的投资才能满足算力需求。

Baker McKenzie 的报告指出：“数据中心领域的电力需求增长速度远快于其他行业的总用电量增长……许多人预测，十年内其耗电量将达到当前水平的数倍。”

报告指出，随着行业主要参与者寻求新的融资方式以支持其发展和增长计划，这也带来了“引人注目的融资和投资机会”。

报告称：“在全球范围内，数据中心房地产投资信托基金 (Reit) 正成为一种为稳定运营的数据中心资产组合募集资金的强大工具，因为它为投资者提供了流动性、可扩展性和吸引力的结合。”

数据中心 Reit 是指数据中心的运营商和开发商通过 Reit 的首次公开募股 (IPO) 以及后续的债务证券或股权公开发行来募集资金，以支持其开发和运营。

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报告指出：“Reit 为运营商提供了可靠的退出和资本再循环机制，而投资者则得以投资于一个多元化、高增长的资产类别。”

Baker McKenzie 的合伙人 Carol Stubblefield 和 Adam Farlow 表示，Reit IPO 可以提供接触“深厚资本资金来源”的渠道、降低融资成本，并支持长期增长。他们解释说，与私营公司不同，Reit 可以更容易地进入公开市场，以筹集建设数据中心园区所需的大量资金。

同样具有吸引力的还有更高的流动性、透明度以及再融资成本优势。

2024年，以数据中心为导向的并购交易额已升至730亿美元，此外还有其他旨在以更低成本筹集资金的战略选择。Stubblefield 和 Farlow 表示：“Reit 可以利用债务证券或优先股的公开发行来获得更有利的债务结构。”

对于机构和散户投资者而言，数据中心 Reit 的好处包括提供稳定的现金收入流和投资组合多元化。报告解释说：“（这些 Reit）实际上为投资者提供了一种混合投资方式——既能参与数字技术和经济领域，又能受益于稳定、能产生收入的房地产资产的保障。”

新加坡：Reit IPO 的热门地点

Baker McKenzie 的报告强调，考虑到新加坡针对房地产的特定税收制度，该国是吸引 Reit 上市的国家。

报告解释说，像新加坡这样的司法管辖区为 Reit 设立了特殊制度，以鼓励通过“税收优惠实体”进行房地产投资。

报告举例说，在满足特定条件的情况下，新加坡房地产投资信托基金 (S-Reit) 的受托人法定收入的一部分可获得税务透明待遇。这些条件包括受托人在获得收入的同一年内，将其应税收入的至少90%分配给单位持有人。

研究指出：“在满足条件的情况下，分配给单位持有人的特定收入不在 S-Reit 层面征税，而是在单位持有人层面征税。”

报告举例说，在满足特定条件的情况下，新加坡房地产投资信托基金 (S-Reit) 的受托人法定收入的一部分可获得税务透明待遇。这些条件包括受托人在获得收入的同一年内，将其应税收入的至少90%分配给单位持有人。

研究指出：“在满足条件的情况下，分配给单位持有人的特定收入不在 S-Reit 层面征税，而是在单位持有人层面征税。”

作为数据中心枢纽，新加坡也展示了其区域实力，其容量超过1.4吉瓦，是全球数据中心最集中的地区之一。

报告指出，新加坡还通过2019年制定的国家人工智能战略，确立了其“智慧国”的地位。

报告称：“鉴于本地对人工智能的支持，新加坡毫不意外地……成为数据中心 Reit 的热门上市地点，因为它创建了一个相对更灵活的 Reit 制度。”

Baker McKenzie 表示，S-Reit 被允许在其投资组合中拥有新加坡境外的全球资产，同时也鼓励发起人定期注入新资产。报告解释说：“（这）适合那些拥有项目储备而不仅仅是初始一批数据中心的运营商和开发商。”

今年7月早些时候，新加坡交易所迎来了 NTT DC Reit 的重磅上市——这是其十年来最大规模的 Reit IPO。其市值达10亿美元，是该国上市的第三只纯数据中心 Reit。

在新加坡进行 IPO 的其他 Reit 还包括 Digital Core Reit，以及于2014年12月在新加坡交易所上市的 Keppel DC Reit。