尽管营收与物业收入增长 星狮物流商业信托下半年每单位派息持平于0.0295新元

[新加坡] 星狮物流商业信托 (Frasers Logistics & Commercial Trust) ( FLCT ) 的管理公司于周五（11月6日）公布，截至9月底的下半年每单位派息（DPU）为0.0295新元，与去年同期持平。

根据年化每单位派息以及截至9月30日的单位收盘价0.88新元计算，这相当于6.7%的年化派息收益率。下半年的每单位派息将在11月19日股权登记日后，于12月23日支付。

若不计入降至7万新元的脱售收益资本派发，每单位派息将从之前的0.0269新元上涨7.1%至0.0288新元。

该六个月期间的可派发收入微增0.8%至1亿1250万新元，高于去年同期的1亿1170万新元。若不计脱售收益的资本派发，可派发收入则从去年同期的1亿零180万新元增长7.6%至1亿零950万新元。

这一增长主要得益于较低的所得税费用，但部分被较高的融资成本以及以单位支付的管理费比例下降所抵消，该比例从之前的96%降至75%。

营收同比增长6.7%至2亿5520万新元，而物业净收入（NPI）则增长8.8%至1亿8760万新元。

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调整后物业净收入（不包括租金收入的直线摊销调整，并加上使用权资产的租赁付款）同比增长9.6%至1亿8060万新元。

管理公司将营收和物业净收入的强劲增长归因于其物流与工业（L&I）投资组合的年度租金增幅提高，以及澳元和欧元兑新元的平均汇率走高。

亚历山大科技园（Alexandra Technopark）入住率的提升，以及在德国和荷兰收购的物流地产所带来的贡献，也提振了业绩。

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这些收益被2025年9月脱售柯林斯街357号（357 Collins Street）以及澳大利亚维多利亚州和昆士兰州较高的不可收回土地税所部分抵消。

融资成本上涨8.2%至4710万新元，这主要是由于再融资借款的利率上升，以及为资助收购项目而提取了额外债务。

截至9月底的全年，星狮物流商业信托的每单位派息从去年同期的0.0595新元下滑0.8%至0.059新元。总可派发收入为2亿2440万新元，较之前的2亿2470万新元下降0.1%。

全年营收同比增长4.8%至4亿9410万新元，调整后物业净收入则增长6.6%至3亿4760万新元。

投资组合表现

截至9月底，星狮物流商业信托的整体投资组合入住率为96.2%。其中，物流与工业地产的入住率为99.1%，商业地产的入住率为89.7%。

在2026财年，该房地产投资信托（Reit）按新签租金对到期租金计算，实现了10.4%的平均租金复归率；而按平均租金计算的复归率则为24%。

其遍布五个国家的118处物业的投资组合估值为72亿新元，较账面价值下跌2.3%。估值下跌主要由于空置率、收益率疲软和欧洲货币走弱，但其物流与工业投资组合的积极租金复归率和澳元走强为估值提供了一定支撑。

商业地产的估值较账面价值下跌了8.7%，而物流与工业资产的估值跌幅为0.4%。

截至9月底，每单位资产净值从一年前的1.10新元降至1.07新元。

前景展望

管理公司预计，2027财年的借贷成本将会上升，这反映了浮动利率借款的利率走高以及到期需再融资的债务。

管理公司指出：“随着债券收益率持续高企，资产估值可能面临压力；然而，在电子商务增长、供应链的韧力以及近岸外包等长期利好因素的支撑下，优质物流和工业资产的结构性优势依然强劲。”

截至9月30日，星狮物流商业信托的总杠杆率为39.2%，加权平均债务到期日为3.1年，利息覆盖率为4.5倍。其年均借贷成本为3.2%，高于一年前的3.1%，同时其70.9%的借款为固定利率。

管理公司补充说，持续的地缘政治和贸易不确定性并未对其运营、入住率或租赁承诺产生重大影响。

星狮物流商业信托的单位价格在周四收盘时上涨1.7%或0.015新元，报0.925新元。