工业S-Reits在进行资产组合优化的同时，保持了强韧的运营表现

新加坡的工业房地产投资信托（S-Reits）在其最新业绩报告中，继续展现出强韧的运营表现。这主要得益于正向的租金续签调升率、健康的入住率，以及积极的租赁和资本管理。  

这些S-Reits的管理者也在继续积极推行资产组合优化，以创造可持续的价值。这些举措包括通过收购和脱售来支持资本循环，以及通过资产增值计划（AEIs）和再开发项目实现有机增长。 

JLL在其四月份发布的《新加坡工业市场动态》报告中指出，2026年第一季度市场对高规格物流和仓储空间的需求保持健康。展望未来，报告补充说，尽管全球风险若升级可能导致租户对成本更为敏感，但对高规格物业的需求预计将保持稳健。 

在39个活跃交易的S-Reits和商业信托中，有八个涉足工业领域，它们是：CapitaLand Ascendas Reit (Clar)、Mapletree Logistics Trust (MLT)、Mapletree Industrial Trust (MIT)、ESR Reit、Aims Apac Reit、UI Boustead Reit、Alpha Integrated Reit和Daiwa House Logistics Trust。  

在其2026年第一季度的业务更新报告中，Clar宣布本季度完成了超过16亿新元的增值收购，初始净房地产收入收益率在4.3%至7.4%之间。这是该信托资产组合优化战略的一部分，其中包括以6.207亿新元首次投资于一个日本数据中心。 

该信托的投资组合入住率相对稳定，为90.5%，而本季度的租金续签调升率为10.6%。管理者预计整个财年的租金续签调升率将处于中个位数水平。 

MLT报告其第四季度的每单位派息（DPU）有所下降，主要原因是缺少脱售收益。若剔除脱售收益，来自运营的DPU同比增长了0.9%，这标志着其运营DPU已连续第四个季度实现稳定增长。  

其管理者指出，租赁活动保持稳定，支撑了高达96.9%的投资组合入住率和强韧的运营表现。 

MLT的管理者一直在积极进行资产组合优化，通过脱售规格陈旧且再开发潜力有限的物业，将资金重新部署到现代化资产中以释放价值，这仍然是其核心关注点。

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S-Reit retail flows in 2026

今年三月，MLT在孟买以5320万新元完成了一项增值收购，购入一个拥有永久地契的现代化A级仓库。在过去一个财年，该管理者在新加坡、马来西亚、韩国和澳大利亚脱售了六处物业，总价为9920万新元，平均估值保费约为20%。 

同样，MIT也一直在积极进行资产组合优化，在25/26财年期间，于新加坡和北美完成了价值5.506亿新元的资产脱售。  

该信托计划在北美进行5亿至6亿新元规模的选择性脱售，并计划重新平衡其数据中心投资组合，更侧重于云计算、超大规模和主机托管服务提供商。它在2026年5月宣布，已达成协议以1450万美元的价格脱售位于费城的一个数据中心。 

另一方面，ESR Reit报告称，得益于融资成本降低，其第一季度的可分配收入有所增长。该信托报告了9.2%的正向投资组合租金续签调升率，同时入住率稳定在91.3%。 

自2023年以来，该管理者实施了其“4R战略”以优化资产组合，这使得其投资组合中约74%为剩余租期超过30年的租赁地契资产，从而显著减少了土地租约价值递减对估值和资产净值的影响。 

近几个月，该管理者还宣布了价值4.391亿新元的非核心资产脱售计划，并计划对陈旧资产进行资产增值计划（AEIs）和再开发，以寻求更多有机增长机会。 

DBS集团研究部在6月4日的一份报告中指出，其在S-Reits中的首选配置顺序是办公楼（A级），其次是工业（物流/数据中心），然后是零售和酒店业Reits。其首选的大盘股包括Clar和MLT。 

该研究机构对工业S-Reits持积极展望，指出在2026年，大多数资产的业主仍有望实现中高个位数的正向租金续签调升率。 

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作者是新交所（SGX）的研究分析师。如需了解有关新加坡Reit领域的更多研究和信息，请访问 sgx.com/research-education/sectors 查看《S-Reits & Property Trusts Chartbook》。