Manulife US Reit提议战略转型，进军零售、居住和工业领域

【新加坡】 Manulife US Reit 正在为其一项增长计划寻求单位持有人的批准。该计划将同时扩大其投资授权范围，超越美国办公楼领域，并授权一项资产处置和收购任务。

这家纯美国办公楼房地产投资信托（Reit）的管理公司在周一（12月1日）的一份公告中，概述了一项旨在重振其投资组合的计划，即通过多元化投资进入美国和加拿大的工业、居住领域及零售资产。此举正值美国办公楼领域持续面临逆风之际。

为执行此项转型，该管理公司正在为一项资产处置授权和一项收购授权寻求单位持有人的批准，授权期限将从2026年1月1日持续至2027年4月30日。

该处置授权允许出售最多三处现有房产，以筹集总额不超过3.5亿美元的净收益。所得款项计划用于收购新资产、偿还债务，并为资本支出、租户激励和租赁成本需求提供资金。

该收购授权允许投资于新的资产类别，其约定房产总价值不超过6亿美元。

公司将于12月16日召开特别股东大会，就这些决议寻求批准。这两项决议互为条件——若其中任何一项未能通过，另一项也将不予执行。在这种情况下，每项决议都必须获得超过总投票数50%的赞成票才能通过。

自2023年发生契约违约以来，该房地产投资信托一直在总重组协议（Master Restructuring Agreement, MRA）下运营。

尽管该信托已通过资产出售筹集了2.731亿美元，但距离2025年12月31日到期的强制性债务偿还目标（3.287亿美元）仍有约5560万美元的缺口，未能达成目标可能面临止赎风险。

根据公告，管理公司已协商达成有条件的MRA让步条款，将资产处置截止日期延长至2026年6月30日，并暂时将负债率上限从之前的60%放宽至80%。此外，还协商将银行利息保障倍数契约从2倍降至1.5倍，直至2026年12月31日。

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然而，贷款方已明确表示，这些条款的生效严格取决于单位持有人投票支持该增长计划，因为仅进行清算的策略被认为对长期生存而言“不可行”。

截至公告发布时，并非所有贷款方都已为这些让步条款获得了必要的内部批准。其余贷款方正在根据各自的会议安排进行审批流程。

管理公司表示，根据此项授权进行的收购，其资本结构中债务将不超过40%，其余60%将通过股权来源（包括资产剥离所得）提供资金。

管理公司强调，美国办公楼市场在疫情后经历了重大的结构性转变，包括混合办公趋势的兴起。

它补充道：“这些转变减缓了部分子市场的复苏，导致一些办公楼资产陷入困境，需要重新规划用途。”

Manulife US Reit管理公司的首席执行官兼首席投资官John Casasante表示：“我们的策略不仅限于通过处置资产来减少债务，我们也致力于实现增长。通过这些决议将使我们能够降低杠杆、退出总重组协议并恢复收入分配，而这一切都将以一个更具韧性的投资组合和现金状况为基础。”

他补充道：“我们需要单位持有人支持这项计划，这样我们才能通过盘活办公楼资产来解锁新的增长机会，收购收益率更高、资本密集度更低的资产，并以可持续的方式发展业务。”

他表示，事先批准这些授权将为我们在充满挑战的美国办公楼市场中竞争提供必要的执行确定性和速度。

投资者可于12月5日参加由新加坡证券投资者协会（Securities Investors Association (Singapore)）举办的对话会。