分析师称，S-Reits估值落后于基本面，上半年盈利或有“积极惊喜”

[新加坡] 分析师表示，即将到来的新加坡房地产投资信托（S-Reits）财报季可能会带来“积极惊喜”，尤其是在办公和工业领域。

尽管 S-Reits 是在股价表现低迷的阴影下进入上半年财报周期的。

年初至今，基准 iEdge 新加坡房地产投资信托指数已下跌约 4.6%，与上涨约 19.1% 的海峡时报指数形成鲜明对比。

分析师将此不佳表现归因于利率前景的不确定性，以及资金流向新加坡银行和人工智能相关股票的转变。

然而，兴业银行 (RHB) 表示，单位价格表现与房地产投资信托的基本面之间“日益脱节”。这表明底部已近。

因此，市场观察人士认为，在 7 月下旬开始的本轮财报季中，仍有可能出现积极的盈利惊喜。

大多数 S-Reits 将公布其上半年业绩。Frasers Property 旗下的房地产投资信托将公布其第三季度业绩，而由 Mapletree 发起的信托将公布第一季度业绩。

华联商业信托 (OUE Reit) 将于周三（7月22日）率先发布业绩。紧随其后的是周四发布业绩的 丰树工业信托 (Mapletree Industrial Trust) 、 新达信托 (Suntec Reit) 和 吉宝数据中心房地产投资信托 (Keppel DC Reit) 。

星狮物流商业信托 (Frasers Logistics & Commercial Trust) 和 丰树泛亚商业信托 (MPACT) 将于 7 月 30 日公布业绩。 凯德综合商业信托 (CICT) 将于 8 月 12 日公布业绩。

SEE ALSO

S-Reits maintain pockets of resilience despite headwinds in H1

Gold, AI and more: Five key questions on investors’ minds for H2 2026 answered

市场共识指向温和但有韧性的增长

市场分析师普遍预计，S-Reits 在本财报季的每单位派息 (DPU) 将实现低至中个位数的同比增长。

虽然全球宏观经济摩擦减缓了增长轨迹，但券商普遍预期会出现小幅正增长而非萎缩。

华侨银行集团研究部 (OCBC Group Research) 将其覆盖的 S-Reits 在本财年的 DPU 预测平均下调了 1%，下一财年则下调了 1.4%。

尽管如此，华侨银行预计“本财年将实现小幅增长”。

华侨银行指出：“尽管经营趋势大体健康，但下行风险依然存在，尤其是在借贷成本方面，因为自中东冲突开始以来，收支平衡通胀率已大幅上升。”

兴业银行经济团队对宏观前景保持“谨慎乐观”，预测其覆盖范围内的 S-Reits 整体 DPU 将在本财年恢复约 4% 的增长，若不计入波动较大的美国办公楼 REITs，则增长 2.3%。

兴业银行表示：“这得益于租金收入的内生增长、利息成本的降低以及收购带来的外延增长的共同作用。”

星展集团研究部 (DBS Group Research) 强调，以新加坡为中心的资产仍然不受国际利率冲击的影响，并指出当前的新加坡隔夜平均利率 (Singapore Overnight Rate Average) 基准“远低于 S-Reits 行业超过 3% 的平均借贷成本”。

该券商预计，部分 S-Reits，特别是那些在新加坡业务占比较大的信托，在再融资时仍能节省成本。随着遗留借款到期，这可能会提高其 DPU。

净房地产收入利润率也受到固定利率公用事业对冲的保护。

兴业银行指出：“大多数以新加坡为中心的 S-Reits 都通过固定对冲来锁定其公用事业成本，以抵御近期公用事业价格的飙升。”

该行补充道：“对于海外资产，公用事业成本主要可向租户收回。来自其他运营成本（例如人力、维护和安保）的通胀压力目前仍然可控。”

尽管如此，下行风险依然存在，外币计价债务的借贷成本可能增加，尽管现有的对冲措施能在一定程度上缓解这一风险。

办公和工业领域更受青睐

兴业银行认为，由于租金增长好于预期，办公和工业房地产投资信托可能会带来“上行惊喜”。

办公楼信托在兴业银行的推荐名单中位居首位，也是星展银行的首选领域。工业子行业则位居第二，同样是星展银行看好的领域。

酒店业信托仍然是分析师最不看好的子行业，各券商均持谨慎立场。分析师预计可能会出现轻微的负面意外，并指出其表现受到旅行中断、机票价格高昂和非必需消费品市场疲软的制约。

券商建议投资者保持防御姿态，积累那些资产负债表能力强、盈利能见度高的大型股平台。

该行补充说，其最强的地域偏好是新加坡资产，因为该国政治环境稳定、具有防御性特质且本地融资成本健康。

凯德综合商业信托 是 Citi、兴业银行和华侨银行一致看好的选择。Citi 将 丰树泛亚商业信托 和 凯德腾飞房地产投资信托 (Clar) 列为其首选股。

华侨银行还重点推荐了 凯德腾飞房地产投资信托 、 吉宝数据中心房地产投资信托 和 凯德印度信托 (CapitaLand India Trust) 。与此同时，兴业银行则推荐了 新达信托 、 星狮地产信托 (Frasers Centrepoint Trust) 和 亚腾亚太房地产投资信托 (Aims Apac Reit) 。