分析师：S-Reits估值落后基本面，上半年业绩或有“意外惊喜”

【新加坡】分析师表示，即将到来的新加坡上市房地产投资信托（S-Reits）财报季可能带来“意外惊喜”，尤其是在办公和工业领域。

尽管S-Reits在进入上半年财报季之际，其股价表现持续疲软。

年初至今，基准iEdge S-Reit指数已下跌约4.6%，与上涨了约19.1%的海峡时报指数形成鲜明对比。

分析师将此不佳表现归因于利率前景的不确定性，以及资金流向新加坡银行和人工智能相关股票的转变。

然而，兴业银行（RHB）表示，单位价格表现与房地产投资信托的潜在基本面之间存在“日益脱节”的现象。这表明底部可能已经临近。

因此，市场观察人士认为，在这个于7月下旬开始的财报季中，业绩出现意外惊喜的可能性依然存在。

大多数S-Reits将公布其上半年业绩。星狮地产旗下的房地产投资信托将公布其第三季度业绩，而由丰树产业（Mapletree）发起的信托将公布第一季度业绩。

豪杰房地产投资信托 (OUE Reit) 将于周三（7月22日）率先公布业绩。紧随其后的是周四公布业绩的 丰树工业信托 (Mapletree Industrial Trust) 、 新达信托 (Suntec Reit) 和 吉宝数据中心房地产投资信托 (Keppel DC Reit) 。

星狮物流商产信托 (Frasers Logistics & Commercial Trust) 和 丰树泛亚商业信托 (Mapletree Pan Asia Commercial Trust, MPACT) 将于7月30日公布业绩。 凯德综合商业信托 (CapitaLand Integrated Commercial Trust, CICT) 将于8月12日公布业绩。

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共识指向温和但有韧性的增长

市场分析师普遍预计，S-Reits在本财报期的每单位派息（DPU）将录得低至中个位数的同比增长。

尽管全球宏观经济摩擦减缓了其扩张步伐，但券商普遍预计将实现小幅正增长，而非萎缩。

华侨银行集团研究部（OCBC Group Research）将其覆盖的S-Reits在本财年的DPU预测平均下调了1%，下一财年则平均下调了1.4%。

尽管如此，华侨银行预计“本财年将实现小幅增长”。

华侨银行指出：“尽管运营趋势大体健康，但下行风险依然存在，尤其是在借贷成本方面，因为自中东冲突开始以来，盈亏平衡通胀率已大幅上升。”

兴业银行经济团队对宏观前景保持“审慎乐观”，预测其覆盖的S-Reits整体DPU本财年将回升约4%，若排除波动较大的美国办公楼房地产投资信托，则增幅为2.3%。

兴业银行表示：“这得益于内生性租金收入增长、利息成本下降以及收购带来的外延式增长的综合作用。”

星展集团研究部（DBS Group Research）强调，专注于新加坡的资产仍能免受国际利率冲击的影响，并指出当前的新加坡隔夜平均利率（SORA）基准“远低于S-Reits行业超过3%的平均借贷成本”。

该券商预计，部分S-Reits，特别是那些在新加坡业务占比较大的信托，在进行再融资时仍能节省成本。随着旧有借款到期，这可能会提振其DPU。

此外，固定费率的公用事业对冲也保护了净房地产收入的利润率。

兴业银行指出：“大多数以新加坡为中心的S-Reits已通过固定对冲来锁定其公用事业成本，以抵御近期价格的飙升。”

该行补充道：“对于海外资产，公用事业成本大部分可向租户收回。来自其他运营成本（如人力、维护和安保）的通胀压力目前仍在可控范围内。”

尽管如此，下行风险依然存在，外币计价债务的借贷成本可能上升，尽管已有的对冲措施部分缓解了这一风险。

办公和工业领域受青睐

兴业银行认为，由于租金增长好于预期，办公和工业领域的房地产投资信托很可能带来“上行惊喜”。

在兴业银行的投资排序中，办公楼信托位居首位，同时也是星展银行的首选领域。工业子行业在兴业银行的排序中位居第二，同样是星展银行青睐的领域。

酒店业信托仍然是分析师最不看好的子行业，各券商对此保持谨慎立场。分析师预计可能会有轻微的负面意外，并指出其业绩受到旅行中断、高昂机票价格以及消费者非必需品支出背景疲软的抑制。

券商建议投资者采取防御性策略，增持那些资产负债表强健、盈利能见度高的大盘股平台。

华侨银行表示：“投资重点应放在那些能够实现可持续且强劲核心DPU增长的S-Reits上。相比单纯的高收益率，我们更青睐那些资产负债表具有韧性的S-Reits。”

该行补充说，其最强的地域偏好是新加坡资产，因为新加坡政治气候稳定，具备防御性特质，且本地融资成本稳健。

凯德综合商业信托 是花旗（Citi）、兴业银行和华侨银行的共同首选。花旗的首选股还包括 丰树泛亚商业信托 和 凯德腾飞房产信托 (CapitaLand Ascendas Reit, Clar) 。

华侨银行还重点推荐了 凯德腾飞房产信托 、 吉宝数据中心房地产投资信托 和 凯德印度信托 (CapitaLand India Trust) 。同时，兴业银行则推荐了 新达信托 、 星狮地产信托 (Frasers Centrepoint Trust) 和 亚腾亚太房地产投资信托 (Aims Apac Reit) 。