尽管利率承压，分析师仍看好新加坡房地产投资信托的5大理由

[新加坡] 新加坡的房地产投资信托基金（Reits）在2026年开局疲软，追踪本地上市Reits的富时海峡时报房地产投资信托指数（FTSE ST Reit Index）年初至今已下跌约6%。

这一表现不佳的状况与更广泛的国内市场形成鲜明对比。在同一时期，由于资金大量轮动至银行股和成长股，海峡时报指数（STI）上涨了11%。

DBS在7月6日的一份报告中表示，由于美国联邦储备局（US Federal Reserve）延长了鹰派展望，导致全球利率在超出预期的时间内保持高位，新加坡房地产投资信托（S-Reits）面临着巨大的抛售压力。此外，持续冲突引发的地缘政治忧虑也加剧了投资者的谨慎情绪。

尽管近期出现资本外流，但分析师认为，在稳定的国内房地产指标支撑下，该板块正触及周期性底部。因此，在7月财报季来临之前，他们仍对该板块持乐观态度。

以下是五大理由。

国内融资成本放宽

DBS表示，尽管全球各国央行仍持鹰派立场，但新加坡隔夜平均利率（Sora）基准已显著放宽，远低于S-Reits板块的平均借贷成本。随着旧有借款进行再融资，这一差距为有利的债务重定价和成本节约提供了巨大空间。

与Sora挂钩的贷款已开始缓解专注于新加坡市场的信托的再融资焦虑。分析师们青睐以新加坡为中心的大盘防御型股票，以从这一国内利率缓冲中受益。花旗（Citi）在最近发布的一份报告中，将 CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT) 和 Keppel DC Reit 列为其首选股。

利率风险已完全消化

DBS指出，市场的抛售表明，“更高更久”利率环境带来的宏观经济逆风已被投资者完全消化。

分析师表示，S-Reits的估值目前徘徊在长期历史平均水平一个标准差以下。这为抵御未来债券收益率的波动创造了一个强有力的估值底部。

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他们补充道，因此，宏观经济前景的任何近期企稳，都将成为推动该板块估值重估的直接催化剂。

花旗（Citi）表示， Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT) 和 CapitaLand Ascendas Reit (Clar) 是寻求利用这一定价偏差获利的投资者中，越来越受到青睐的估值洼地股。

估值低廉

分析师认为，S-Reits的交易价格非常便宜。RHB指出，该板块目前的平均市净率为0.9倍，颇具吸引力，低于其1.03倍的长期历史平均值。

与此同时，其基础净资产价值受到新加坡稳定的资产资本化率的支撑。

这种相对于内在价值的大幅折价，为有耐心的长期投资者提供了理想的入场时机。RHB列出的具有巨大上涨潜力的价值驱动型首选股包括：表现优异的工业股 Aims Apac Reit 以及郊区零售巨头 Frasers Centrepoint Trust (FCT) 。

基本面稳固

分析师指出，主要房地产领域的运营指标仍然极具韧性。新加坡预计3%的国内生产总值增长将继续推动商业租赁需求的稳定增长，这体现在正向的租金调升率和强劲的入住率上。

此外，由于能源和公用事业成本已进行大量对冲或完全直接转嫁给租户，净房地产收入利润率在结构上受到保护。分析师偏爱拥有强大项目储备的商业地产领导者，RHB等机构在其首选股中重点推荐了Clar和 Suntec Reit 。

股息收益率颇具吸引力

S-Reits继续提供保费收入流，其预期股息收益率平均在6%至6.2%之间，颇具吸引力。分析师称，更重要的是，它们与新加坡10年期政府债券的平均收益率差已扩大至约380至420个基点。

这一利差在全球发达的Reit市场中名列前茅，增强了它们在股市动荡周期中的避险吸引力。在拥有强劲资产负照表支撑、注重收益率的推荐中，RHB的首选是 Stoneweg Europe Stapled Trust 。

前景展望

随着下周财报季拉开帷幕，大多数S-Reits将公布其2026财年上半年的业绩，而由Mapletree和Frasers Property发起的Reits将分别发布其第一季度和第三季度的业绩。

分析师普遍预计，S-Reits的每单位派息（DPU）将实现中低个位数的同比增长。根据RHB的预测，整个财年的总每单位派息预计也将反弹约4%。

然而，各子行业的表现将出现分化。RHB表示，受优异的租金增长、紧张的资产供应和稳定的租户需求推动，办公和工业Reits有望带来超预期的盈利表现。

相反，由于暂时的旅行中断、机票价格飙升以及客房价格增长势头放缓，酒店业板块可能会出现轻微的负面意外。

分析师指出，尽管前景乐观，但他们也警示了持续存在的逆风。他们提到，随着海外央行变得更加鹰派，未对冲的海外债务成本逐步攀升，这仍然是一个主要担忧。

此外，如果宏观经济状况急剧恶化，成本推动型通胀或能源通胀卷土重来的风险，以及持续的地缘政治不稳定，都可能挤压运营利润率。