市场预期更多降息 分析师看好S-Reits并推荐首选股

【新加坡】分析师表示，市场普遍预期美联储将进一步降息，这对新加坡的房地产投资信托（S-Reits）而言是一个积极的信号。

当前的涨势得益于9月份25个基点的降息——这是自去年12月以来的首次降息，同时美国总统唐纳德·特朗普（Donald Trump）也力主推行低利率政策。

花旗银行的经济学家表示，他们预计从2025年9月至2026年3月将进一步降息125个基点，这对S-Reits而言是“好兆头”。

Morningstar指出，S-Reits的表现与新加坡10年期政府债券收益率呈反向变动，后者已从年初的2.87%降至9月30日的1.91%。该公司补充道，受近期债券收益率下降的支撑，房地产收益率预计在短期内将保持稳定或略有收窄。

花旗银行表示，S-Reits在2025年和2026年的估值预测分别为5.4%和5.7%，这意味着相对于约1.8%的10年期债券收益率，其收益率差分别约为3.7%和3.9%。

该行补充说，在“显著走软”的三个月期新加坡隔夜平均利率（Sora）和新元走强的推动下，拥有更多国内业务敞口的S-Reits预计将比其他S-Reits表现更好。

三个月期Sora复合利率从1月3日的3%降至周三（10月1日）的1.5%以下，而新元兑美元汇率今年迄今已升值5.9%。

花旗银行指出，在2019年至2020年期间225个基点的上一个降息周期中，S-Reits的表现优于海峡时报指数、金融板块和房地产开发商。

办公楼S-Reits子行业在截至9月的季度中表现最佳，这得益于坚挺的出租率以及2025年上半年强劲的租金复归率。

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Morningstar股票分析师李泽维（Xavier Lee）表示：“在特朗普关税措施影响下充满挑战的宏观经济背景中，这些因素有助于缓解市场对租赁需求疲软的担忧。尽管如此，由于美国将继续与主要贸易伙伴进行谈判，我们预计不确定性仍将持续。”

首选推荐

Morningstar的首选S-Reits均被标记为“估值偏低”。 Keppel Reit 的2025年股息收益率为5.6%，预计将从“日益紧俏的新加坡办公楼市场”中受益。与此同时， Frasers Logistics & Commercial Trust 的工业投资组合质量被投资者“低估”了。

Morningstar补充道，办公楼S-Reits目前的交易价格较其账面价值有17%的折让，这是所有子行业中折让幅度最大的。

该公司指出，由于大部分即将推出的办公楼供应位于核心中央商务区之外，空置率预计将从目前的5.3%收窄至2027年的2%，从而推动租金增长强劲加速。

花旗银行分析师将 CapitaLand Ascendas Reit 、 Frasers Centrepoint Trust 、Frasers Logistics & Commercial Trust、 Lendlease Global Commercial Reit 、 ESR Reit 和 CapitaLand India Trust 列为首选推荐。

与此同时，该行将 Far East Hospitality Trust 、 CDL Hospitality Trusts 和 Suntec Reit 列为首选卖出股。大华继显（UOB KayHian）也指出，新的iEdge新加坡未来50指数中的15只S-Reits合计占总权重的42.6%。这些S-Reits包括Keppel Reit、Lendlease Global Commercial Reit和CapitaLand India Trust。

该券商表示，由于预计金融机构将推出以该指数为基准的交易所交易基金和共同基金，这些S-Reits的交易流动性可能会随着时间的推移而改善。

Morningstar表示，“重大”资产贬值的风险“很低”，尽管一些Reits的估值资本化率低于商业房地产服务与投资公司世邦魏理仕（CBRE）报告的优质收益率。资本化率指物业的年净营运收入与其资产价值的比率。

李泽维说：“这得益于我们所覆盖的Reits普遍的高出租率和强劲的租金复归率。资本化率扩张对估值造成的任何下行压力，都应被相关资产稳健的经营表现所抵消。”