分析师看好新加坡办公楼S-Reits，称其中一支“具独特杠杆优势”可抓住租金上涨机遇

【新加坡】分析师表示，未来一年新加坡办公楼房地产投资信托（S-Reits）的前景看好。

DBS分析师于周一（12月8日）表示，随着高成本对冲工具到期和再融资活动加速，该行业已开始看到“资本管理指标的切实改善”。

该研究部门表示：“成本的下降将为资产提升、股票回购和投资组合调整提供新的财务灵活性。”

Morningstar股票分析师Xavier Lee在周二的一份报告中也对办公楼S-Reits持积极看法，他指出人工智能（AI）对创造就业岗位有净正面影响，从而提振办公楼需求，同时表示办公楼租赁市场的疲软可能是暂时的。

核心中央商业区租金将上涨，空置率将收紧

DBS表示，新加坡核心中央商业区（CBD）吸收新供应的速度“超出预期”，这意味着持续改善的前景尚未在价格中得到反映。

“强劲的”优质资产转移趋势，加上金融服务和专业服务领域的持续就业增长，已将甲级写字楼的入驻率推高至95%左右，并将租金提升至每月每平方英尺12新元以上。

Morningstar的Lee指出，由于租户优先选择续租而非搬迁，2025年第三季度的办公楼需求“小幅”下滑。然而，他认为这只是“短期暂停”，而非结构性转变。Lee表示：“随着利率走低和通胀担忧缓解，我们预计这些宏观利好因素将在未来12个月内支持租赁需求的复苏。”

到2028年，核心中央商业区预计每年将有31万至63万平方英尺的新增供应，且未来没有大型办公楼开发项目。

DBS表示，这意味着该地区的租金涨幅预计将超过2025财年3%的增幅，对高品质空间的竞争“将进一步加剧”。

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Lee也认同这一观点，他预测随着IOI Central Boulevard和Keppel South Central等现有和新增供应被市场吸收，到2027年空置率将收紧至2.4%。

他补充说，这将为“租金增长的强劲加速”奠定基础。“办公楼需求的任何显著回升都应会推高租金，使中央商业区的办公楼业主受益。”

Lee还指出，即使某些职能被自动化“取代”，但由于更广泛的人工智能应用和技术进步可能催生新企业和就业机会，人工智能对新加坡劳动力市场仍是净利好。

Lee表示，该技术也可能成为一种赋能工具，提高工人的生产力和产出。

他表示：“总体而言，我们预计净就业创造将在中期对办公楼需求产生积极影响。”

办公楼S-Reits的财务实力回升速度也超出了DBS的预期，过去两个季度融资成本平均已下降20个基点。

该研究部门表示，与此同时，利息覆盖率已增强约0.2至2.7倍。

DBS表示，鉴于未来两年全行业约30%的贷款将进行再融资，且全球基准利率呈下降趋势，办公楼S-Reits“已为借贷成本更大幅度的下降做好了准备”。

Keppel Reit为首选；其他获“买入”评级个股

DBS和Morningstar均将Keppel Reit列为办公楼S-Reit领域的首选。

DBS给出的目标价为1.10新元，比Keppel Reit周二1.03新元的收盘价高出0.07新元。

Lee给予其四星评级，尽管他表示该信托没有经济护城河，但其不确定性评级为“低”。他对该信托的公允价值价格为1.16新元。

截至9月30日，在Morningstar覆盖的10支S-Reits（包括非办公楼S-Reits）中，Keppel Reit的杠杆率最高。Lee认为这是一个积极因素，他预计随着利率转向的进行，高杠杆的房地产投资信托将获得一些喘息空间。

他补充说，与此同时，杠杆率较低的S-Reits将能“很好地利用”借贷成本下降的优势，通过收购来寻求增长。

DBS也表达了同样的观点，称Keppel Reit“具有独特的杠杆优势”，其超过78%的投资组合集中在新加坡供应最紧张的办公区，能够抓住下一阶段的租金上涨机遇。

“Keppel Reit处于最佳位置，能从不断走强的中央商业区周期中受益。其超过78%的投资组合集中在新加坡供应最紧张的办公区，Keppel Reit具有独特的杠杆优势，能够抓住下一阶段的租金上涨机遇，”报告称。

DBS补充说，在空置率收紧的情况下，该S-Reit超过95%的入驻率为谈判争取更高租金提供了“强大优势”。

该研究部门表示，与此同时，它在同类信托中表现出“最高的再融资风险敞口”和“最低的固定利率债务份额”（为65%），这使其成为资金成本下降的主要受益者。

不仅如此，DBS的分析师表示，其在澳大利亚稳定的长期租约减轻了下行风险，巩固了该信托作为当前市场上“最具吸引力”的办公楼S-Reit投资机会之一的地位。

DBS其他给予“买入”评级的股票包括CapitaLand Integrated Commercial Trust、Mapletree Pan Asia Commercial Trust、OUE Reit和Suntec Reit。