CapitaLand Ascendas Reit以9450万新元从DHL子公司手中收购美国一处物业

【新加坡】CapitaLand Ascendas Reit（简称Clar）的管理人于周五（1月16日）宣布，以9450万新元现金收购位于美国俄亥俄州哥伦布市的一处物流物业。

该物业名为DHL Canal Winchester，卖方为DHL的子公司RES Canal Winchester I。交易预计在今年第一季度完成，之后物业将回租给DHL。这是Clar继2025年1月收购DHL印第安纳波利斯物流中心后，在美国与DHL进行的第二笔售后回租交易。

管理人表示，此次收购由Clar的全资子公司Ascendas Reit Columbus 1进行，按备考基础计算，将提升每单位派息（Distribution Per Unit, DPU）。若该交易于2024年1月1日完成，每单位派息的增值额约为0.000012新元，即增长0.1%。

此次收购的首年净房地产收入收益率，按交易前成本计算约为7.4%，按交易后成本计算约为7.2%。

管理人首席执行官William Tay表示：“此次增值型收购凸显了我们的战略，即选择性地投资于美国那些交通连接便利、租户需求旺盛的物流增长市场。”

管理人表示，该物业的收购价比截至1月1日的独立市场估值9770万新元低3.3%。总收购成本为9640万新元，资金将来自内部资源、脱售所得和／或现有债务融资的组合。

DBS分析师Dale Lai对此折扣持积极看法，称其提供了“即时的价值提升”，并将目标价定为3.20新元，同时重申“买入”评级。

Tay补充说，DHL Canal Winchester物业将增强Clar的收入韧性，因为其长期租约将持续到2030年12月，并可选择续签两个为期五年的租期，且内置每年3.5%的租金增长条款。

Lai表示：“内置的年度租金增长条款以及续约选项，为内生性收入增长提供了清晰的前景，并支撑了长期现金流的韧性。”

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此次收购也将使Clar在美国的物流投资组合中，现代化物流资产的占比（按管理资产规模计算）提高到52.4%。

该物业于2024年建成，是一栋单层物流建筑，总建筑面积为755,160平方英尺。其加权平均租约到期期限约为五年，属于“长期”。

管理人表示，哥伦布市的地理位置将使其能够立足于中西部这一“关键物流市场”。根据约3.071亿平方英尺的市场规模，哥伦布市是中西部第六大物流市场，工业空间的需求持续强劲。

2025年，正净吸纳量超过了新建供应，导致空置率连续三个季度下降，并在第三季度降至7%。

管理人援引CBRE的数据称，与此同时，该市场工业空间的平均叫价租金同比上涨了2.5%。

Lai还指出，美国目前的借贷成本处于4%区间的中段，而利率下降的趋势可能会在美国市场创造更多“有吸引力的收购机会”。

他补充说，这有助于提高未来收益增值型交易的可行性，特别是对于那些拥有强大租户契约的高质量物流资产而言。

然而，这位DBS分析师估计，此次收购连同最近在新加坡完成的三项收购，预计将把Clar的负债率推高至略高于40%的水平。

尽管如此，截至2025年12月31日，其投资组合估值可能会有所提升。Lai表示，这应该“有助于缓和负债水平，使其回落至40%左右”。

他表示：“鉴于Clar通过收购实现增长的良好记录，我们预计该房地产投资信托（Reit）在2026财年将保持活跃，未来的交易可能会通过募资活动来支持。”

周五，Clar的单位价格上涨0.7%（0.02新元），收于2.86新元。