凯德综合商业信托下半年每单位派息增长9.4%至0.0596新元

【新加坡】凯德综合商业信托（CICT）的管理人于周五（2月6日）公布，截至12月底的下半年，其每单位派息（DPU）为0.0596新元，较去年同期的0.0545新元增长了9.4%。

这使得2025财年的每单位派息达到0.1158新元，同比增长6.4%。根据该房地产投资信托基金（Reit）于2025年12月31日2.39新元的收盘单位价格计算， CICT 的全年派息收益率为4.8%。

尽管去年8月因私募配售扩大了单位基数，但每单位派息仍实现了增长。下半年的每单位派息包括了7月1日至8月13日期间的预先派息每单位0.0135新元，该派息已于9月18日支付。剩余的每单位0.0461新元将在2月16日股权登记日后，于3月24日派发。

下半年的可派发收入从去年同期的3.857亿新元增至4.49亿新元，增幅为16.4%。

每单位派息和可派发收入的增长主要得益于ION Orchard商场的贡献、对CapitaSpring商业部分的增持收购、现有物业更强劲的表现以及利息支出的降低。

然而，管理人表示，这部分增长被2024年11月出售21 Collyer Quay所部分抵消。

下半年收入同比增长4.7%至8.315亿新元，净房地产收入（NPI）同比增长6.8%至6.099亿新元。

全年来看，可派发收入从之前的7.522亿新元增至8.609亿新元，增幅为14.4%。全年收入增长2.1%至16.2亿新元，净房地产收入攀升3.1%至11.9亿新元。

CICT管理人首席执行官兼执行董事Tan Choon Siang表示：“我们已运用多种增长杠杆来创造价值——通过资产提升计划（AEI）、投资组合重组以及现在的一个新开发项目。”

该产托正在新加坡Capital Tower启动一项新的资产提升计划。这项耗资2500万新元的翻新工程将从2026年第三季度持续到2027年第四季度，旨在将第9层重新定位为社区空间，并在第1层打造一个收益率更高的餐饮（F&B）区。

在德国，CICT于2024年2月开始对其38层高的甲级写字楼Gallileo进行资产提升计划。Tan表示，从2025年12月开始，办公空间将分阶段移交给主要租户欧洲中央银行，这使得德国成为该信托更稳定的市场。第二阶段的移交目标定于2026年第一季度。

关于资产剥离，Tan在业绩发布会上表示，该信托将开始评估一些新加坡以外的资产，但这将取决于各自市场的状况。

他补充说，由于Gallileo将开始为该产托贡献收入，因此没有出售该资产的紧迫性。不过，他指出，CICT在德国还有另一项资产——持有94.9%股份的Main Airport Center——可能会根据市场情况考虑出售。

新开发项目

CICT将与其合资伙伴CapitaLand Development、 UOL 、 Singapore Land 和Kheng Leong共同开发，并100%拥有所赢得的后港中心地段的商业部分。

该项目净可出租面积约30万平方英尺，Tan表示，其“地理位置优越”，能够满足该区域庞大且服务不足的客源需求。预计该项目将产生超过5%的诱人初始收益率，并将扩大该信托在东北地区的零售业务版图。

他补充说，该开发项目不会减少可派发收入或牺牲净房地产收入。虽然杠杆率会上升，但在以4.28亿新元出售武吉班让广场后，CICT对37.6%的杠杆率水平感到满意。这为资助该项目留下了充足的资本空间，而不会影响其他重建计划。

截至12月底，该产托的杠杆率水平为38.6%，较9月30日记录的水平下降了0.6个百分点。

平均债务成本为3.2%，该产托约74%的总借款为固定利率。截至12月31日，CICT的利息覆盖率为3.7倍。

当被问及对北部地区的兴趣时，Tan表示，该信托会逐案评估开发机会。“扩大我们的客户基础总是有帮助的……我们在新加坡拥有的商场越多，我们能提供的选择和产品就越广泛。”

尽管市场传言北部地区的商场可能会受到即将到来的RTS Link的影响，但Tan表示，CICT在该地区的曝险极小，意味着不太可能受到重大影响，而游客的流入可能会为商场增添活力。

增长动力

在2025财年，该信托的新加坡零售和办公资产组合均录得6.6%的平均租金复归率。

花旗银行分析师Brandon Lee周五指出，尽管下半年业绩显示出“全面的稳健改善”，但办公和零售租金复归的环比放缓，意味着“在当前两个行业都处于上升周期后期的阶段，谈判更高租金时存在一定程度的阻力”。

2025财年，市郊商场执行的租约实现了7.2%的正租金复归率，占该产托已承诺零售租约的7.4%。

市中心商场，如Bugis Junction，录得6.2%的正租金复归率，占已承诺租约的13.1%。

CICT零售组合中，租户每平方英尺（psf）销售额同比增长14.9%。然而，若不包括ION Orchard，租户每平方英尺销售额增长为1.2%。

零售组合的出租率保持强劲，为98.7%，而2025财年的客流量上升了20.5%。

尽管餐饮业倒闭事件在过去一年中备受关注，CICT投资组合管理负责人Lee Yi Zhuan表示，约6%的租金复归率是“可以消化的”，只要商业模式稳健，大多数租户都能维持其运营。

他补充说，那些倒闭的租户通常在没有租金上涨的情况下也会陷入困境，因为2%的温和租金上涨不太可能影响业务的可持续性。

截至12月底，CICT的调整后每单位净资产值为2.09新元，较6月30日的2.07新元上涨了1%。

Tan强调，利率和经济是2026年的主要风险。尽管新加坡隔夜平均利率已有所放缓，且共和国的利率环境相对稳定，但全球利率的任何上升都可能给借贷成本带来压力。

他指出，去年的强劲国内生产总值增长推翻了早前的衰退预测，而2026年政府持续的刺激措施可能会影响零售需求。

截至周五下午3点28分，CICT的单位交易价格上涨3.8%，或0.09新元，至2.47新元。