Manulife US REIT 单位持有人同意向非办公楼领域进行战略转型

【新加坡】Manulife US REIT (MUST) 的单位持有人已批准扩大该房地产投资信托的投资授权，允许其将投资范围扩展至办公楼领域之外及美国境外。

在周二（12月16日）的投票中，83%的单位持有人批准了所谓的“增长与价值提升”计划相关的两项决议。该计划将允许此 REIT 投资于美国和加拿大的工业、居住及零售资产。

获得单位持有人批准后，MUST 如今可以将其核心业务从持续面临逆风的美国办公楼领域，扩展至更多元化的领域。贷款方现在也将给予总重组协议 (master restructuring agreement, MRA) 下的让步，这将为 MUST 争取更多时间以达成其最低出售目标。

在此次批准之前，单位持有人曾就其复苏计划向该 REIT 的管理人提出质询，其中包括关于发起人收取的利息以及为何其资产转型不包括美国以外市场等尖锐问题。

自2023年发生契约违约以来，该 REIT 一直在总重组协议 (MRA) 下运营。尽管通过出售 Capitol、Plaza 和 Peachtree 物业筹集了2.731亿美元，但距离其强制性债务偿还目标仍有约5560万美元的缺口，该笔款项须在明年6月30日前偿还。

如果单位持有人投票反对此次转型，贷款方将有权在12月31日之后立即要求加速偿还所有价值5.59亿美元的贷款。MUST 也表示，其资产组合届时将面临以不良资产价格被清算的风险。

在周二的特别股东大会 (EGM) 上，该 REIT 的管理人详细说明了价值3.5亿美元的资产处置和价值6亿美元的资产收购的相关条款。

这些条款是该 REIT 于本月初提出的两项特别股东大会决议的一部分。

该 REIT 的管理人也进一步阐明了其寻求购买的新资产类别。工业资产将包括数据中心、冷链仓储资产和工业户外仓储设施。

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居住领域资产将包括多户住宅、单户住宅、学生公寓、老年住宅、劳工住房以及专注于生活方式、面向老年人的“活跃成人”住所。同时，零售资产将包括以杂货店为主要租户的购物中心。

资产处置与收购授权

根据资产处置授权的关键条款，每项现有物业的出售净对价不得低于其最新独立估值的90%。

与此同时，每项收购物业的价格不得超过其最新独立估值的110%。只要该 REIT 的总杠杆率超过50%，每项收购的利息保障倍数就必须超过1.6倍。

收购资金的债务部分将低于40%，其余资金将通过出售所得、租金及其他收入以及发行单位来筹集。如果产生额外债务，收购后的总杠杆率必须下降，且产生的总债务不得超过8亿美元。

每项资产处置和收购还必须得到该 REIT 管理人所有董事的批准。

在新领域的“专业知识与经验”

该 REIT 的管理人重申了其在特别股东大会前对一位单位持有人提问的答复，指出该 REIT 发起人的房地产管理平台管理着一个多元化的跨领域资产组合，涵盖办公楼、工业、居住、零售及其他辅助领域。

这个价值194亿美元的资产组合遍及美国、加拿大和亚太地区，且管理人的董事长、首席执行官和首席财务官在管理 MUST 即将拓展的新领域方面拥有丰富经验。

在周二午间休市并暂停交易前，Manulife US Reit 的单位价格上涨1.4%（即0.001美元），至0.074美元。