积极转型还是为时过早？分析师对吉宝房地产信托6.109亿新元的收购案看法不一

【新加坡】吉宝房地产信托 (Keppel Reit) 提议以6.109亿新元收购Keppel South Central 51%的股权，此举引发了研究机构的不同反应。

尽管将资本重新部署到新加坡被普遍视为积极信号，但分析师也权衡了该物业处于早期租赁阶段以及潜在股权融资等方面的担忧。

吉宝房地产信托的管理人周二（10月20日）宣布，提议从其发起人吉宝 (Keppel) 手中收购位于丹戎巴葛新建成的33层甲级商业开发项目 Keppel South Central 51%的股权。双方商定的51%股权物业价值为6.262亿新元，按净可出租面积计算，该资产估值约为每平方英尺2350新元。

兴业银行 (RHB) 周二维持“中性”评级，同时将其目标价从0.99新元下调至0.90新元。分析师 Vijay Natarajan 表示，鉴于该物业仍处于租赁初期，此次收购的时机“有点出人意料”。

他表示：“潜在的股权融资计划可能会在短期内对股价构成压力。”他补充说，兴业银行已将其股权成本假设上调50个基点，以反映更为鹰派的利率前景。

资金来源的不确定性

预计约60%的收购资金将来自内部现金和借款的组合，另外25%来自永续证券，15%来自配股。

华侨银行集团研究部 (OCBC Group Research) 周二维持其“买入”评级，但在将其无风险利率假设从2.25%上调至2.65%后，将公允价值估值从1.03新元下调至0.95新元。

分析师 Andy Wong 指出，尽管该交易预计将为2025财年带来2%的备考每单位派息 (DPU) 增值，但其融资结构仍存在不确定性。

他警告称，未来潜在的股权融资以及债务成本增加30至40个基点，都可能会侵蚀每单位派息的增值。

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Jefferies 周二维持“持有”评级，目标价为0.85新元不变。分析师 Wilson Ng 和 Geraldine Wong 表示，虽然他们赞成将资本回收到收益率更高的新加坡资产中，但潜在的股权融资造成了短期压力。

他们补充说，与此同时，收入支持结构也引发了人们对该资产在完全稳定前的基本收益率的疑问。

盈利超预期的空间

另一方面，星展集团研究部 (DBS Group Research) 周二维持“买入”评级和1新元的目标价，称该交易是“向其核心市场新加坡的积极转型”。

分析师 Dale Lai 指出，该交易使吉宝房地产信托能够将在日本和韩国近期资产剥离所得的收益，迅速重新部署到新加坡中央商务区的一项优质办公资产上，该地区的远期租金增长和需求依然强劲。

为缓冲该资产目前约60%的承诺入驻率，吉宝将提供一份为期五年的收入支持契约，保证每月最低净房地产收入 (NPI) 贡献为223万新元。这相当于约4.3%的初始净房地产收入收益率。

Lai 指出，目前每月每平方英尺11.30至11.50新元的承诺平均租金，已经高于支撑该收入支持协议的每平方英尺11.15新元的租金假设。他表示，这意味着随着入驻率向95%的目标提升，该资产的盈利表现将有超越预期的空间。

按备考基准计算，收购完成后，吉宝房地产信托的总杠杆率预计将达到39.2%。该交易须在计划于2026年底举行的特别股东大会上获得单位持有人的批准，预计将于2027年第二季度完成。

吉宝房地产信托 的单位价格报0.795新元，截至周三上午11点18分，上涨1.3%或0.01新元。