积极转型还是为时过早？分析师对吉宝房地产信托6.109亿新元收购案意见分歧

【新加坡】吉宝房地产信托 (Keppel Reit) 提议以6.109亿新元收购吉宝南中心 (Keppel South Central) 51%股权的计划，引起了研究机构的不同反应。

尽管将资本重新部署到新加坡被普遍视为积极举措，但分析师们也对其早期租赁阶段和潜在的股权融资计划表示担忧。

吉宝房地产信托的管理人于周二（10月20日）宣布，提议从其发起人吉宝 (Keppel) 手中收购位于丹戎巴葛、新落成的33层甲级商业开发项目——吉宝南中心51%的股权。这51%股权的协议物业价值为6.262亿新元，按净可出租面积计算，该资产的估值约为每平方英尺2350新元。

RHB于周二维持“中性”评级，但将目标价从0.99新元下调至0.90新元。分析师 Vijay Natarajan 表示，鉴于该物业仍处于早期租赁阶段，此次收购的时机“有些出人意料”。

他表示：“潜在的股权融资计划可能会在短期内对股价构成压力。”他补充说，RHB已将其股权成本假设上调了50个基点 (bps)，以反映更为鹰派的利率前景。

资金来源的不确定性

预计约60%的收购资金将来自内部现金和借款的组合，另外25%来自永续证券，15%来自股权配售。

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华侨银行集团研究部 (OCBC Group Research) 周二维持其“买入”评级，但在将其无风险利率假设从2.25%上调至2.65%后，将公允价值估值从1.03新元下调至0.95新元。

分析师 Andy Wong 指出，尽管该交易预计将为2025财年带来2%的备考每单位派息 (DPU) 增长，但交易的融资结构仍存在不确定性。

他警告说，未来潜在的股权融资以及债务成本增加30至40个基点可能会侵蚀DPU的增长。

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Jefferies于周二维持“持有”评级，目标价为0.85新元不变。分析师 Wilson Ng 和 Geraldine Wong 表示，尽管他们赞成将资本循环投入收益率更高的新加坡资产，但潜在的股权融资会造成短期压力。

他们补充说，与此同时，其收入支持结构也让人对该资产在完全稳定之前的基础盈利收益率产生疑问。

盈利超预期的空间

另一方面，星展集团研究部 (DBS Group Research) 周二维持“买入”评级和1新元的目标价，称该交易是“向其核心市场新加坡的积极转型”。

分析师 Dale Lai 指出，该交易使吉宝房地产信托能够迅速将近期在日本和韩国剥离资产所得的收益，重新部署到新加坡中央商务区的一处优质办公资产上，该区域的远期租金增长和需求依然强劲。

为缓冲该资产目前约60%的承诺出租率，吉宝将提供一份为期五年的收入支持协议，保证每月最低净房地产收入 (NPI) 贡献为223万新元。这相当于约4.3%的初始NPI收益率。

Lai 指出，目前已承诺的平均租金为每月每平方英尺11.30至11.50新元，已超过支撑该收入支持协议的11.15新元租金假设。他表示，这意味着随着出租率向95%的目标迈进，其盈利表现有超越预期的空间。

按备考基准计算，收购完成后，吉宝房地产信托的总杠杆率预计为39.2%。该交易须在计划于2026年底举行的特别股东大会上获得单位持有人的批准，预计将于2027年第二季度完成。

CGS International的分析师对此交易持积极态度，并维持“增持”评级，但将其目标价从1.09新元下调至0.945新元，原因是预计利率可能上升，从而降低未来股息的现值。

他们在周三的一份报告中表示：“该交易估值具有吸引力，有最低的净房地产收入保证，并且基于新加坡办公楼市场的强劲基本面，其租金率和出租率都有上行空间。”

吉宝房地产信托 的单位价格在周三收盘时持平，报0.785新元。