市场沉寂，报价偏低：丰树物流信托为10亿新元资产剥离计划进展缓慢辩护

【新加坡】丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust, MLT）的管理者在其年度股东大会召开前，为其价值10亿新元的投资组合剥离计划进展缓慢进行了辩护，并将其归咎于房地产市场放缓和买家出价过低。

这家在新加坡上市的房地产投资信托基金（Reit）在2024/2025财政年度确定的10亿新元资产剥离计划中，至今仅完成了3亿新元。

剩余待剥离的资产主要集中在香港和中国大陆——在这两个市场，产业估税已经走软，单位持有人也迫切希望看到该信托在这些地区的风险敞口能够减少。

在7月20日年度股东大会召开前，丰树物流信托的管理者在周三（7月15日）发布的交易所公告中，详细说明了其在实际操作中面临的阻力，指出“投资活动低迷和买卖价差巨大”阻碍了以公允估值进行的交易。

管理者表示，这实际上意味着交易市场基本上缺乏流动性，买家愿意支付的低价与卖家愿意接受的高估值之间存在巨大差距。

尽管单位持有人建议丰树物流信托应割肉止损以加速退出、降低其杠杆率并将资本重新配置到其他地方，但该Reit的管理者明确表态反对恐慌性抛售。

该管理者表示：“由于这些资产以稳健的出租率持续产生收入，我们认为仅仅为了加速退出而以大幅折价进行资产剥离，不符合单位持有人的利益。”

中国市场的巨大权重

投资者的担忧源于丰树物流信托在大中华区的过高投资比重。该地区占其总资产管理规模（AUM）的41%，但仅贡献了32%的总收入和净房地产收入（NPI）。

单位持有人对这一较低的净房地产收入与资产管理规模比率日益警惕，但管理者认为，该指标并不能完全反映情况。

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管理者表示，在香港，收益率受压是历史高位的资产价格所致，而非运营状况恶化。

与此同时，丰树物流信托在中国大陆的宏观经济变化中找到了一个积极因素。

当地的借贷成本已从四年前的约4.4%大幅下降至目前的约2.5%，这使得该Reit能够转向成本更低的人民币计价债务，以保护其资产负债表。

“中国资金投资中国”的替代方案

丰树物流信托并未在报价偏低的沉寂交易市场中仓促行事，而是寄望于另一种提供流动性的途径。

该管理者透露，其正与发起人合作开发一只新的人民币基金。这项“中国资金投资中国”策略旨在将选定的中国物流资产打包，直接转让给国内投资者。该Reit指出，这条途径正获得明显的市场关注。

尽管丰树物流信托坚称，从长远来看，通过选择性资产剥离和在其他地区的扩张，其在大中华区的风险敞口将逐步减小，但它也强调这一转变过程将是有纪律的。