市场静淡报价低，丰树物流信托为10亿新元资产剥离计划进展缓慢辩护

【新加坡】丰树物流信托 (Mapletree Logistics Trust, 简称MLT) 管理人于年度股东大会召开前，为其价值10亿新元的资产组合剥离计划进展缓慢进行辩护，并将其归咎于房地产市场疲软和报价偏低。

这家在新加坡上市的房地产投资信托基金 (Real Estate Investment Trust, 简称Reit) 在其2024/2025财年确定的10亿新元资产剥离计划中，迄今仅完成了3亿新元。

剩余待剥离的资产主要集中于香港和中国大陆——在这两个市场，产业估税已经走软，而基金单位持有人也迫切希望降低对这些市场的投资敞口。

在7月20日年度股东大会召开前的周三（7月15日），丰树物流信托的管理人向交易所提交文件，详细说明了其在当地面临的阻力，指出“投资活动低迷和买卖价差扩大”阻碍了以公允估值进行的交易。

管理人表示，这实际上意味着交易市场普遍缺乏流动性，买方愿意支付的低价与卖方愿意接受的高估值之间存在巨大差距。

尽管有基金单位持有人建议丰树物流信托应割肉止损以加速退出、降低杠杆比率并将资本重新部署到其他地区，但该Reit的管理人明确表示反对恐慌性抛售。

管理人声明：“由于这些资产继续以健康的入住率创造收入，我们认为，纯粹为了加速退出而以严重折扣的价格进行资产剥离，不符合基金单位持有人的利益。”

中国的分量

投资者的担忧源于丰树物流信托在大中华区的巨大业务版图。该地区占该Reit总资产管理规模 (AUM) 的41%，但仅贡献了32%的总收入和房产净收入 (NPI)。

基金单位持有人对这一较低的“房产净收入-资产管理规模”收益率日益警惕，但管理人认为，该指标并不能完全反映真实情况。

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管理人表示，在香港，收益率受压是历史高位资产价格的结果，而非运营状况恶化所致。

与此同时，丰树物流信托在中国大陆的宏观经济转变中找到了一线希望。

当地的借贷成本已从四年前的约4.4%大幅降至目前的约2.5%，这使得该Reit能够转向成本更低的人民币计价债务，从而保护其资产负债表。

“中国资金投中国”的替代方案

丰树物流信托并未急于进入报价偏低的静淡交易市场，而是将希望寄托在一条替代的流动性渠道上。

管理人透露，其正与发起人合作设立一只新的人民币计价基金。这一“中国资金投中国”的策略旨在将选定的中国物流资产打包，直接转让给国内投资者。该Reit指出，这一渠道正获得显著的吸引力。

尽管丰树物流信托表示，通过选择性资产剥离和在其他地区的扩张，其在大中华区的风险敞口将长期来看会得到缓和，但它坚称这一转型过程将是有纪律的。