“折价幅度最大”：新加坡房托创2019年来最佳表现后，分析师看好写字楼板块个股

【新加坡】晨星公司（Morningstar）于周四（1月8日）表示，在降息和稳健的房地产基本面推动下，新加坡房地产投资信托（Singapore real estate investment trusts, 简称 S-Reits）在2025年上涨了22.9%，创下自2019年以来的最佳表现。

虽然晨星新加坡房托指数的回报率落后于范围更广的晨星亚洲指数（后者回报率为26.2%），但这仍是自冠病（Covid-19）疫情爆发前以来的最佳表现。

然而，这轮上涨似乎仍留下了相当大的价值空间。晨星分析师 Xavier Lee 指出，新加坡房托的交易价格仍较其账面价值有17%的大幅折价，其中，写字楼板块为投资者提供了“最大的折价幅度”。

今年强劲表现的基础是利率的有利转变。新加坡10年期国债收益率的走势与新加坡房托的回报率完全相反，从2025年1月初的约2.8%降至第三季度的低点1.8%，最终在年底收于2.2%。

在晨星公司覆盖的范围内， CapitaLand Integrated Commercial Trust （简称CICT）、 Suntec Reit 和 Mapletree Pan Asia Commercial Trust （简称MPACT）等多元化房托在2025年表现最为强劲。

在截至2025年9月的九个月里，新加坡房托的整体回报率为10.1%，其中写字楼房托表现突出，回报率为15.3%，而酒店业房托表现最弱，回报率为3.4%。

Lee 补充说，Keppel Reit 在12月为收购滨海湾金融中心3号楼（Marina Bay Financial Centre Tower 3）三分之一股份而进行的稀释性股权融资，拖累了其全年的收益表现。

晨星指数中规模最大的10只新加坡房托分别是： Mapletree Logistics Trust 、 CapitaLand Ascendas Reit 、CICT、 Keppel DC Reit 、 Mapletree Industrial Trust （简称MIT）、MPACT、 Frasers Logistics & Commercial Trust （简称FLCT）、 Frasers Centrepoint Trust （简称FCT）、 Keppel Reit 和 Suntec Reit。

受益于新加坡的写字楼和工业市场

晨星和星展银行（DBS）均看好新加坡的写字楼板块，相较于其他新加坡房托，更青睐该领域的信托。

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Lee 表示：“我们认为，在写字楼供应有限的支撑下，市场预期新加坡写字楼市场将有强劲表现。”

在写字楼领域，晨星预测，随着市场吸收来自 IOI Central Boulevard 和 Keppel South Central 等项目的新增供应，写字楼空置率将“急剧”收紧，从目前的5.1%降至2027年的2.4%。

Lee 表示：“空置率的下降将为租金的强劲加速增长奠定基础，使中央商业区（central business district）的写字楼业主显著受益。”

Keppel Reit 预计将成为主要受益者，这得益于其在新加坡、澳大利亚、韩国和日本持有的“高质量”写字楼资产组合。

Lee 表示：“其大部分资产是位于中央商业区的甲级写字楼，因其优质的办公空间以及邻近商业和主要交通枢纽而备受青睐。”

“此外，该信托的租户基础堪称一流，其租户名册中包括政府机构和国际银行。”

他补充说，其资产组合应能使其“抵御任何经济不确定性，并为单位持有人带来良好股息”，并表示该信托目前的价格被低估了。

在工业领域，由于租户对潜在的美国关税持谨慎态度，2025年第三季度的租赁活动有所放缓。

对于商业园区，Lee 表示空置率可能已经见顶，并且随着2025年后新增供应依然有限，情况将逐步改善。

然而，更广泛的行业继续得到电子业的支持，由于对人工智能（AI）相关服务器的强劲需求，电子业表现良好。

MIT 也有望乘上这股浪潮；晨星指出，该信托有58%的资产投向数据中心，这使其与该行业的人工智能和云计算热潮紧密相连。

零售业的前景同样乐观，在空置率紧张的背景下，乌节路和郊区购物中心的黄金地段租金均在走强。

尽管游客到访量仍落后于疫情前水平，但晨星指出，游客的人均消费已超过2019年的数据。

这一增长是由游客行为向“体验”和奢侈品的结构性转变所驱动，而2025年10月的一级方程式（Formula 1）赛车对此起到了显著的推动作用。

星展银行的精选

鉴于市场已经消化了2026年最多两次额外降息的预期，星展集团研究部（DBS Group Research）周二指出，新加坡房托正进入一个“为期两年、由降息主导的盈利上升周期”。

尽管新加坡房托和澳大利亚房托在12月分别录得0.7%和0.9%的稳定增长，但泰国房托（TH-Reits）环比跃升4.4%，吸引了防御性资金流入。

星展银行表示：“在政治不确定的背景下，泰国房托目前受到青睐。由于市场预期2026年第一季度将有更多降息，它们可能继续留在投资者的关注范围内。”

相反，中国房托因监管审查而下跌2.9%，表现不佳。然而，星展银行认为，未来可能出现更多资产注入和新市场进入者等潜在催化剂。

星展银行表示，其在新加坡偏好写字楼和工业房托，在香港和中国偏好零售房托，在泰国则偏好工业和酒店房托。

该行对在新加坡上市的六只房托给予“买入”评级，它们是：CICT、FCT、FLCT、Lendlease Global Commercial Reit、MIT 和 Suntec Reit。