3月份散户成新加坡房地产投资信托（S-Reits）净买家

[新加坡] 以iEdge S-Reit指数衡量，新加坡房地产投资信托（S-Reits）在2026年第一季度出现下滑，原因是地缘政治紧张局势打压了投资者情绪。该指数1月份微幅上涨，但在中东冲突持续的背景下，3月份下跌了7%，导致2026年第一季度的总回报率为负6.4%。

尽管价格表现疲软，但3月份散户投资者在S-Reits领域的活动有所增加。散户投资者为净买家，当月净流入资金超过3亿新元，反映出在市场回调期间其参与度有所提高。

今年以来录得最高散户投资者资金流入的10只S-Reits分别是：CapitaLand Ascendas Reit、Frasers Centrepoint Trust、Mapletree Industrial Trust、Keppel Reit、Lendlease Global Commercial Reit、ParkwayLife Reit、CapitaLand India Trust、ESR Reit、Keppel DC Reit和Mapletree Logistics Trust。

散户资金流入遍及多个子行业，包括工业、商业、物流和数据中心。

相比之下，机构投资者是S-Reits的净卖家，3月份录得2.25亿新元的机构净流出。尽管如此，当月仍观察到选择性的资金流入：Keppel DC Reit、Centurion Accommodation Reit和OUE Reit共录得4500万新元的机构净流入。

3月份，S-Reits的总回报率下降了6.9%，大多数信托均表现疲软。Suntec Reit和Acrophyte Hospitality Trust是当月仅有的两只价格表现为正的S-Reits。

Suntec Reit的表现与3月份宣布的公司发展动态相吻合，其中包括批准将其信托管理人出售给Acrophyte Asset Management。Acrophyte由房地产大亨Gordon Tang所有，该公司达成了一项价值1.9亿新元的协议，从ESR Asset Management手中收购ESR Trust Management (Suntec)的100%股权。

最近的投资者讨论中提到了管理人的变更。根据DBS Research的报告，该交易可能使发起人与该信托的利益更加一致。这还可能促成潜在的战略行动，例如剥离在澳大利亚的资产，或出售在One Raffles Quay以及滨海湾金融中心1号和2号楼的股份，从而有助于其资产负债表管理和未来定位。

另外，Hongkong Land于上月末以5.41亿新元的价格从ESR手中收购了Suntec Reit 10.8%的股份，增加了其在新加坡商业房地产市场的风险敞口。

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从宏观角度来看，在中东地缘政治紧张局势加剧以及市场预期美联储可能将利率维持在“更长时间更高水平”的背景下，对通胀和利率的担忧依然存在。尽管如此，一些分析师指出了潜在的抵消因素。Phillip Securities的分析师Darren Chan指出，随着基准Sora利率的下降，利息支出减少，这将为2026财年每单位派发（DPU）的增长提供改善空间。

DBS Research指出，该行业的估值仍然具有吸引力，平均市净率（price-to-book ratio）为0.95倍，2026财年的预期派发收益率约为5.7%。这与10年期政府债券的收益率差为3.7个百分点，高于历史平均水平。iEdge Singapore Next 50指数中的S-Reits的交易市净率约为0.9倍，预期派发收益率在6.3%至6.5%之间。

作者是新加坡交易所（SGX）的研究分析师。欲了解更多关于新加坡Reit行业的研究和信息，请访问 sgx.com/research-education/sectors获取《S-Reits & Property Trusts Chartbook》。