中东冲突致降息希望渺茫，RHB将新加坡产托评级下调至“中性”

【新加坡】RHB于周四（3月26日）将其对新加坡房地产投资信托（S-Reit）领域的评级从“增持”下调至“中性”，理由是持续的伊朗战争导致降息预期“变得黯淡”。

RHB 分析师 Vijay Natarajan 表示，尽管新加坡凭借其稳健的房地产领域基本面，依然是一个安全的避风港，但在波动且鹰派的通胀和利率前景下，投资者“可能会保持观望”。

为此，他建议投资者坚守防御性、大盘以及以新加坡为中心的 S-Reits，以安然度过当前的市场波动。

“通胀预期重燃”

Natarajan 表示，由于市场正在评估能源供应长期中断所带来的影响，全球债券收益率在过去三周有所上升。

这改变了对通胀的预期。

例如，掉期定价显示欧洲中央银行、英格兰银行和日本银行将至少加息一次；市场预计美国联邦储备局在2027年之前不会降息。

Natarajan 指出，“通胀预期的重燃”可能会对 S-Reit 领域的表现构成压力，而该领域才刚从2021年至2024年的急剧加息周期中开始复苏。

尽管如此，S-Reit 领域不断改善的运营表现和健康的资产负债表，可能会缓冲伊朗战争对该领域造成的影响。

Natarajan 指出，大多数 S-Reits 已采取措施管理公用事业和成本压力，并分散了债务到期日，利率成本前景也在下降。

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Natarajan 表示，中东冲突对 S-Reits 领域的短期影响可能是间接的。例如，冲突导致的债券收益率飙升可能会降低收益率息差，从而削弱收益型工具的吸引力。

新加坡的避风港吸引力

该券商预计，由于在动荡的宏观经济前景下，新加坡日益增强的避风港吸引力以及稳定的新加坡元，以新加坡为中心的 S-Reits 将表现出色。

Natarajan 表示，以新加坡为中心的产托可受益于新加坡政府的财政政策支持，这能在经济衰退期间为该领域提供缓冲。

他补充说，作为关键的国内领先利率基准，三个月期新加坡隔夜利率平均值（Sora）预计将在较高流动性的支撑下保持温和。以新加坡为中心的产托也不面临外汇风险。

在以新加坡为中心的产托中，RHB 最看好到最不看好的子领域依次是：办公、工业、零售、酒店和海外。

RHB 表示，新加坡的办公领域在全球范围内继续是主要表现突出者，拥有约95%的高入住率和持续稳健的租金增长。

随着工业需求的增长，工业 S-Reits 也公布了更强劲的运营指标。

总体而言，在资金流入的支撑下（可能包括因新加坡日益增强的避风港吸引力而从中东流入的资金），S-Reit 领域的利息成本将继续逐步下降。

然而，随着主要中央银行加息，该领域可能面临海外通胀压力的外溢影响。

“我们可能会看到外币计价债务的借贷成本再次开始攀升，尽管部分影响会被已有的对冲措施所缓解，”Natarajan 说。

不过，他补充说，由于领域整体负债率保持在约39%的相对稳定水平，S-Reits 已做好充分准备，以应对潜在的短期不利因素。

收入和派息保持不变

S-Reits 的每单位派息（DPU）——即单位持有人每单位获得的股息——预计在未来三年内将增长3%，这得益于利息成本的下降，以及过去两年积极的租金复归率带来的稳定收入增长。

Natarajan 表示，随着 S-Reits 报告“好于预期的业绩”，预计2025年的收购活动也将支撑每单位派息的增长。

尽管公用事业成本预计将增加，但净房地产收入利润率可能会保持稳定，因为 S-Reits 已通过合约对冲来锁定较低的费率。工业产托也实施了“成本转嫁结构并提高了服务费”，以抵消不断上升的成本压力。

Natarajan 补充说，虽然数据中心没有成本转嫁的公用事业结构，但它们在整个领域中所占比例很小，因此对该领域的运营成本影响不大。