利率走向持续受关注，新加坡房产信托第三季度财报季拉开帷幕

[新加坡] 在利率走高的背景下，新加坡房地产投资信托 (S-Reits) 的财报季已经拉开帷幕。这为投资者提供了一个窗口，以评估各个信托如何应对变化的宏观经济环境。

截至10月14日，共有26只S-Reits确认将在10月21日至11月6日期间发布其最新的财务业绩或业务更新。其中，三只将公布全年财报，三只将公布上半年财报，另有20只将提供季度业务更新。

亚腾亚太房地产投资信托 (Aims Apac Reit) (简称AA Reit) 于10月15日公布其财务业绩，拉开了本财报季的序幕。其2027财年上半年的每单位派息 (DPU) 增长了4%。受收购、已完成的资产增值计划以及较低的物业费用推动，其净房地产收入增长了11.1%。

该信托还报告了5.7%的续租租金正向调升率和93.7%的稳定资产组合出租率。借贷成本从去年同期的1600万新元降至1540万新元，综合债务融资成本从4.2%降至3.9%。

在其业绩发布前，USmart于10月5日开始覆盖AA Reit，并给予“跑赢大盘”的评级。USmart指出，预计该信托将受益于具有韧性的工业收入和持续的DPU增长，但这需要与赎回后更高的债务负担相平衡。

尽管通货膨胀和美联储在9月份加息25个基点的消息仍是头条新闻，但分析师们普遍对S-Reits行业的韧性保持乐观。

辉立证券研究 (Phillip Securities Research) 维持对S-Reits的“增持”建议，理由是该行业的经营基本面稳定。分析师指出，由于估值仍低于账面价值，因此存在进一步重新评级的潜力，特别是对于那些资产负债表强劲的S-Reits。以零售业为重点的房地产投资信托仍然是首选板块，其优势在于租户销售额的韧性以及有限的新供应。

拥有大量零售业务敞口的S-Reits包括 星狮地产信托 (Frasers Centrepoint Trust) 和 Lendlease环球商业房地产投资信托 (Lendlease Global Commercial Reit) (简称LReit)，它们将分别于10月22日和10月30日发布业绩。

星展集团研究 (DBS Group Research) 的分析师在9月底的一份报告中指出，尽管近期有加息，但S-Reits价格反应平淡，这表明大部分短期利率风险已被市场消化。

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分析师指出，如今S-Reits的资产负债表得到了更好的保护，债务到期日更为错开，许多信托仍在以更低的综合利率对2022年至2023年的高成本债务进行再融资。与此同时，新加坡的融资条件也依然有利，新加坡隔夜平均利率 (Singapore Overnight Rate Average) 远低于美国利率。

星展银行 (DBS) 特别指出了几类S-Reits： 凯德综合商业信托 (CapitaLand Integrated Commercial Trust) 、 百汇生命产业信托 (Parkway Life Reit) 和LReit作为增长型投资； 丰树物流信托 (Mapletree Logistics Trust) 和 凯德腾飞房产信托 (CapitaLand Ascendas Reit) 因其估值吸引力而受到关注；以及 新达产业信托 (Suntec Reit) 作为一项价值释放型投资。

这些S-Reits展现了资产负债表的韧性，并拥有较高水平的固定或对冲债务。根据最新的季度文件，星展银行青睐的S-Reits中，约有一半的杠杆率低于38%的行业平均水平。

另一方面，新达产业信托于9月21日宣布，在其发起人变更后进行了一项战略评估。该评估概述了多项计划，包括发展其新加坡投资组合，从澳大利亚开始减少其海外业务敞口，并通过降低杠杆和/或进行单位回购来改善其资本结构。

兴业证券研究 (RHB Research) 于9月22日维持其“买入”建议，认为该战略是一项可能释放价值的举措，但执行力以及如何减轻对DPU的影响仍是关键考虑因素。

在此背景下，即将到来的财报季将使投资者能够评估，具有韧性的经营基本面和持续的投资组合举措是否正在转化为整个S-Reits行业的业绩表现。新交所研究 (SGX RESEARCH)

Chan Rui Qi 是新加坡交易所 (SGX) 资本市场发展总监，Raphael Lim 是副总监。

欲了解有关新加坡Reit行业的更多研究和信息，请访问 sgx.com/research-education/sectors，查阅《S-Reits & Property Trusts Chartbook》（新加坡房地产投资信托与商业信托图表手册）。