凯德腾飞房托应否进一步调整投资组合，加码数据中心和生命科学资产？

[新加坡] 凯德腾飞房地产投资信托（CapitaLand Ascendas Reit, 简称Clar）的投资组合在过去几个月相当活跃。

该信托不仅脱售了部分传统物流资产，同时还增加了在数据中心和生命科学领域的投资。

例如，今年8月，该房地产投资信托以3.29亿新元的价格，向一个由EZA Hill牵头的财团出售了五处工业和物流地产。

这些于2003年至2005年间购入的资产，其脱售价格较3.113亿新元的总市场估值溢价约6%，较2.742亿新元的原始购买价溢价20%。

鉴于裕廊集团（JTC）数据显示工业房地产价格自2020年第三季度触及近期低点以来已上涨27.7%，此次资产出售可谓恰逢其时。

在过去20年里，这些资产也受益于资产增值计划——如位于樟宜南3街9号（9 Changi South Street 3）的资产，以及因附近地铁站竣工而改善的交通连接性，如位于乌美1路31号（31 Ubi Road 1）的资产。

在进行资产脱售的同时，Clar也在积极进行收购。该信托于5月宣布，将收购位于新加坡科学园Geneo生命科学集群内的托管数据中心大成通道9号（9 Tai Seng Drive）以及商业园区的科学园通道5号（5 Science Park Drive）。

Clar的管理人表示，假设这两项收购于2024年1月1日完成，将使其每单位派息（distribution per unit）增加1.36%。

该管理人还表示，收购大成通道9号将使该信托的数据中心版图显著扩大32.8%，资产价值达到约19亿新元。

自此次收购后，截至9月30日，数据中心已从截至6月30日的第六大租户群体跃升为Clar的第二大租户群体。

与此同时，收购已完全租赁给Shopee的科学园通道5号，巩固了Clar在新加坡商业园区和生命科学领域的市场领导地位。

然而，就资产价值而言，数据中心和生命科学资产仍是该信托投资组合中规模最小的部分。

截至9月30日，Clar管理着价值177亿新元的投资性房地产，其中生命科学资产占8%，数据中心占11%。商业园区资产占比最高，为36%，其次是物流资产（26%）和工业资产（19%）。

考虑到这些资产的增长潜力，Clar增加其在数据中心和生命科学领域的持仓，从而使其投资组合更具前瞻性，是明智的商业决策。

机遇之风

Clar管理人首席执行官William Tay在收购时表示，大成通道9号和科学园通道5号将引导该信托的投资组合朝向科技领域发展。

他补充道：“这符合Clar的战略，即利用……技术进步和数字化转型的全球增长趋势，同时实现客户群的多元化和强化。”

鉴于近期的积极发展，Clar增加其数据中心业务敞口正当其时。例如，新加坡资讯通信媒体发展局（Infocomm Media Development Authority）于2024年推出的“绿色数据中心路线图”指出，未来几年将至少增加300兆瓦（MW）的额外容量。

另一项对数据中心行业利好的举措是，新加坡宣布将在裕廊岛拨出20公顷土地，用于开发该国最大的低碳数据中心园区，其电力容量可达700兆瓦。

投资者也对此予以关注。据报道，私募股权巨头KKR和Singtel最近正探讨收购ST Telemedia Global Data Centres，这可能成为亚洲最大的数据中心交易之一。

在新加坡强有力的监管支持以及人工智能和云计算需求不断增长的背景下，Clar应密切关注并寻求收购优质的数据中心资产。

Tay告诉《商业时报》（The Business Times），该信托的数据中心投资组合已从2020年的5亿新元增长近三倍，至2025年9月30日已达到约19亿新元。

需求强劲

生命科学领域也可能成为Clar未来的一个亮点。

根据仲量联行（JLL）的一份报告，2024年前九个月，新加坡在生命科学领域的投资额领先亚太地区。

市场对高质量生命科学及研发设施的需求无疑是强劲的。新加坡是一个制药中心，全球十大制药公司中有八家在此设立了区域总部，包括Pfizer和Johnson & Johnson。

目前，新加坡拥有超过70家生物科技公司，较2012年增长了七倍。

Clar收购科学园通道5号似乎是明智之举，这将巩固其在Geneo生命科学集群中的竞争地位。

该集群也是近期重建的科学园通道1号的所在地，截至2025年4月，其95%的空间已确定租户或进入深入谈判阶段。

大部分租户来自生命科学、创新和科技行业。

或许Clar也可以考虑改造科学园内一些较旧的生命科学建筑，如Cintech III和IV，以完善创新生态系统。

这两座建筑的出租率有提升潜力，截至6月30日，其出租率为77.8%。

供应有限

尽管新加坡的数据中心和生命科学行业有强劲的利好因素推动，但Clar在扩大其投资组合规模方面可能面临限制。

生命科学资产主要集中在三个集群——凯德集团的新加坡科学园，以及大士生物医药园（Tuas Biomedical Park）和启奥城（Biopolis）。

大士生物医药园和启奥城的一些建筑为裕廊集团所有，另一些则由AbbVie和WuXi Biologics等跨国公司专门建造。

同样，数据中心资产的股权往往高度集中。根据高纬环球（Cushman & Wakefield）的估算，过去两年中，相关交易额仅为27亿新元。

或许，Clar目前的一个选择是专注于重建其现有的数据中心以提高收益率。例如，其位于金泉电信综合大楼（Kim Chuan Telecommunications Complex）和金泉路38A号（38A Kim Chuan Road）的旧数据中心，尽管目前仍完全租赁给Singtel，但重建时机或已成熟。

Clar也正在重建其位于伦敦的Welwyn Garden City数据中心，以增加其容量。

该信托的另一个选择是，探寻在柔佛州收购数据中心资产的机会。柔佛州目前是东南亚增长最快的数据中心枢纽。

鉴于Clar在数据中心和生命科学资产领域占据优势地位，现在正是抓住机遇的良机。