新加坡资本瞄准香港商业地产笋盘与学生公寓投资机会

[香港] Savills香港首席投资官兼高级董事Godfrey Cheng表示，新加坡资本正流入香港房地产市场，目标是收益驱动型的商业资产，因为这类资产更易于远程管理。

他在接受《商业时报》采访时表示，新加坡买家倾向于商业资产，因为其租金收取和管理更为直接；而住宅交易则更难达成。

谈及这些投资者时，他表示：“他们更青睐商业地产，因为更容易处理；对于住宅地产，他们可能面临来自本地和中国内地投资者的激烈竞争。”

“（住宅物业）更具本地化特性，因此新加坡人可能难以理解。”

Savills指出，新加坡在香港房地产市场中，交易额在5000万港元（约合640万美元）及以上的投资正在增长。2026年至今的投资额已比2025年全年高出约25%。

Knight Frank大中华区研究与咨询部主管兼董事Esther Liu表示：“目前，新加坡是香港商业房地产市场中最主要的海外资本来源。”

“2026年至今，新加坡占外国商业投资总额的46%，远高于2024年至2025年期间低于20%的水平。”

近期的活动规模显示，写字楼、住宅和零售领域的商业交易多种多样。

最近，新世界发展正洽谈将其持有的九龙凯悦酒店50%的股份出售给新加坡上市公司华业集团 (UOL Group)。该潜在交易对该物业的估值约为30亿港元。持有酒店另外一半股权的阿布扎比投资局，也正在与华业集团商谈出售其股份。

但Cheng指出，尽管交易活跃，但新加坡投资者可能难以竞争，因为他们的尽职调查可能需要数月时间，而本地买家的行动则迅速得多。

他表示，不同的所有权风格加剧了这种差距：新加坡的家族办公室往往结构更为严谨，由聘请的行业专家运营；而香港的家族办公室则更倾向于亲力亲为的家族式管理。

CBRE香港资本市场部主管兼董事总经理Reeves Yan也认为，由于价格深度调整和市场复苏，现在有更多新加坡资本关注香港。

学生公寓脱颖而出

Cheng表示，在众多商业机遇中，专门建造的学生公寓 (PBSA) 对新加坡投资者而言是一个突出的关键机会。

CBRE的Yan援引新加坡交易所上市公司伟合控股 (Wee Hur) 和迅通集团 (Centurion) 的交易指出，学生公寓是大多数新加坡资本的目标，而更广泛的居住领域是当前的主要焦点。

伟合控股在一份声明中指出，其资产将在获得监管批准后重新定位为专门建造的学生公寓；这将是该公司继炮台山Y Suites的Starvia项目后，在香港的第二笔此类投资。

该公司表示，其举措是受强劲基本面的推动：政府政策旨在将香港发展成为国际教育枢纽，但专门建造的学生公寓供应未能跟上步伐，因此这类住房存在短缺。

迅通集团于2024年进入香港租赁住房市场，获得了九龙两个学生公寓项目的主租约。本月，该公司签署了一份临时协议，以3.64亿港元收购位于爪哇道70号的仁和大厦。

Knight Frank的Liu指出，写字楼继续吸引大部分资本，但市场对学生公寓的兴趣增长最为迅猛。

她表示：“在非本地学生名额和稳定收益的支持下，学生公寓的需求量很大，旺角旭逸酒店的机构合资收购案就体现了这一点。”

“未来一到两年，可转换的酒店供应将趋紧，对这类资产的竞争正在迅速升温。”

Savills的Cheng表示，新加坡投资者对此领域感兴趣，是因为他们在国内、日本和澳大利亚都有接触酒店和专门建造的学生公寓交易的经验。

Savills在6月发布的一份题为《亚太居住领域：投资策略的演变》的报告指出，过去一年香港共发生13宗酒店改造案例，总价值约64亿港元，其中大部分物业被收购用于改造成学生公寓或共享居住空间。

然而，该报告提醒，香港在这方面的交易是定制化的：需求方的承销取决于内地学生流入香港的情况，而这受政策驱动。

报告还指出，关于已稳定运营的改造后学生公寓的资本化率证据仍然有限，且地区层面的改造审批没有统一标准。

核心商业区以外的写字楼资产更难出售

Cheng指出，2026年商业写字楼租金大幅上涨，Savills预测中环和尖沙咀黄金地段的全年租金增长率为5%至7%。

他表示，这得益于对冲基金、家族办公室和资产管理公司的租赁需求增长，而这背后是香港为吸引资金和人才而推出的税收改革。

2026年6月12日，香港政府公布了一项旨在扩大基金和家族办公室税收优惠的法案，该法案提议将税收优惠政策延伸至投资专业人士本身，而不仅限于基金。

不过，香港租金的强势表现主要集中在该市的核心商业区中环等地。

Cheng指出，在主要核心商业区以外的地区，写字楼资产对投资者来说更难出手，更适合那些投资期限超过10年的长线投资者。

他举例说，九龙东的一栋建筑当初以大约每平方英尺16,000港元的价格购入，而现在的市场售价接近每平方英尺5,000港元——大约是其原价的三分之一，并且低于重置成本。

他警告说，尽管价格“更具吸引力”，但在约40%的空置率下，如果没有长远的投资眼光，很难支撑起3%至4%的收益率。

下一个目标：东南亚客户

他指出，除了新加坡投资者，泰国和印尼等东南亚国家也是新资本的关键来源，该地区的超高净值人士正在寻求全球范围内的廉价或低价交易以实现多元化投资——其中也包括香港的投资机会。

他表示：“我们将更多地布局东南亚，那里是新资金的来源地。”

但Cheng警告称，投资香港的机会窗口不会无限期地敞开。

银行体系中仍有大约2000亿港元的不良贷款。

他表示：“我们可能有一年、两年，最多三年的时间——这是一个尝试一些低价交易的机会窗口。”