凭借强劲入住率和租金上涨，新加坡办公楼REITs上半年业绩表现稳健

尽管借贷成本有所下降，但由于运营表现依旧强劲，新加坡拥有重要办公楼资产敞口的房地产投资信托（S-REITs）在上半年表现稳健。

在新加坡中央商业区（CBD）持有资产的 新达信托 (Suntec Reit) 、 吉宝房地产信托 (Keppel Reit) 和 华联商业信托 (OUE Reit) 在截至6月的最新报告期内，其可派发收入（DI）均实现强劲增长。

核心商业区的实体供应紧张、企业追求高品质办公楼的趋势，以及全球人工智能（Artificial Intelligence）企业的业务扩张，都为关键投资组合的入住率和正向租金复归率提供了支撑。

莱坊 (Knight Frank) 在其2026年第二季度报告中指出，中央商业区的整体入住率达到95.3%，持续的高入住率凸显了中央商业区对办公楼租户的持久吸引力。

上半年租赁势头由续租主导

2026年上半年的租赁势头主要由续租驱动，因为租户在搬迁和高昂的资本支出成本之间进行权衡。莱坊指出，尽管租户流失率保持在低位，但据报道，与人工智能相关的公司也在新加坡设立办事处或进行扩张。

吉宝房地产信托实现了强劲的两位数增长，其净房地产收入（NPI）同比增长13.1%至1.225亿新元，运营可派发收入猛增25.2%至1.196亿新元。 

这得益于现有投资组合的业绩改善、一项收购交易，以及收购滨海湾金融中心第三大楼（MBFC Tower 3）额外三分之一权益后带来的合资企业更高份额收益。

然而，由于单位基数扩大，其每单位派息（DPU）同比下滑4%。

吉宝房地产信托整个投资组合的租金复归率达到12.8%。其新加坡中央商业区投资组合上半年的加权平均签约租金为每月每平方英尺13.14新元；2026财年到期的租约平均租金为每月每平方英尺12.24新元。

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同样，新达信托也表现强劲，2026财年上半年的可派发收入同比增长25.5%至1.165亿新元，推动每单位派息（DPU）上涨24.8%。

其强劲表现得益于新加坡办公楼和零售投资组合的运营业绩改善、融资成本下降，以及澳大利亚预扣税（withholding tax）拨备减少。

该信托在新加坡的办公楼资产整体承诺入住率达到99.5%，租金复归率为正10.1%。新达信托的管理人指出，投资组合的入住率预计将保持高位，全年租金复归率预计接近5%。

华联商业信托报告称，2026年上半年其每单位派息（DPU）增长28.6%至1.26新加坡分，这主要得益于可派发收入的同步跃升，以及酒店业务表现增强、收购Salesforce Tower带来的收入贡献和利息支出大幅降低的支撑。

2026年第二季度，办公楼更新租赁契约的租金复归率为正4.7%。该信托管理人指出，中央商业区办公楼供应趋紧为华联商业信托提供了一个优化租户组合的有利窗口，并且他们正在对华联市中心（OUE Downtown）进行有计划的重新定位。

尽管中央商业区的表现依然稳健，但持续的供应紧张也可能使其他办公楼资产受益，因为企业会考虑非核心区域的选项。

丰树泛亚商业信托 (Mapletree Pan Asia Commercial Trust) 表示，其主要持有港湾（HarbourFront）和亚历山大（Alexandra）区域办公楼资产的新加坡投资组合保持韧性。丰树商业城（Mapletree Business City, 简称MBC）的承诺入住率为94.3%，租金复归率为正0.8%。

下半年及2027年市场动态

莱坊指出，今年前六个月的市场动态预计将在下半年持续，并可能延续至2027年。

莱坊补充说，鉴于中央商业区供应紧张，预计2026年租金将上涨3%至5%，而非核心区域的办公空间将在中央商业区租户寻求低成本方案以支持业务增长时，承接其溢出需求。

星展集团研究部（DBS Group Research）指出，他们继续看好具有正租金复归率、稳健资产负债表和可见内生性增长的办公楼及工业类REITs。

这包括 凯德综合商业信托 (CapitaLand Integrated Commercial Trust, 简称CICT) 、吉宝房地产信托和 凯德腾飞房地产投资信托 (CapitaLand Ascendas Reit) 。CICT定于8月12日公布其上半年业绩。新交所研究（SGX RESEARCH）

作者是新交所（SGX）的研究分析师。欲了解更多关于新加坡REITs行业的研究和信息，请访问 sgx.com/research-education/sectors 查看《S-REITs & Property Trusts Chartbook》。