UI Boustead Reit 启动12亿新元IPO，每单位售价0.88新元

【新加坡】UI Boustead 房地产投资信托 (Reit) 已启动其首次公开募股 (IPO)，以每单位0.88新元的价格发行约6.772亿个单位，预计将于3月12日在新加坡交易所主板开始交易。 

该信托预计将通过此次发行和基石单位的发行筹集约12亿新元的总收益。计入债务融资以及保荐人和 Boustead Projects 的出资，该信托将获得超过20亿新元的资金。

管理人已指定约19亿新元用于收购物业，4060万新元用于支付可退还消费税，3690万新元用于发行费用，4340万新元用于交易成本，剩余的1970万新元将用作营运资金和现金国库。 

该公司于周四（3月5日）注册了其招股说明书，公开发售部分提供3390万个单位。约6.433亿个单位将作为配售单位提供。 

包括 Amova Asset Management 以及 Amundi 的新加坡和马来西亚实体在内的基石投资者已签订独立协议，认购约4.292亿个新单位。 

此次发售后，UI Boustead Reit 的总市值将达到19.5亿新元。 

管理人首席执行官 Tan Shu Lin 在周四对媒体表示，其首要任务是实现IPO的预测目标。这些目标包括在2027财年（其首个完整运营年度）实现7.8%的预测派息收益率，以及每单位派息 (DPU) 实现4.8%的内生性同比增长。 

该Reit将在新加坡和日本持有23项资产，截至9月底估值为19亿新元。Tan 指出，在中短期内，该投资组合可能会维持新加坡和日本资产大约70:30的比例。“我们对这个（比例）感到相当满意，这也可能是单位持有人所期望的。” 

位于大士（Tuas）的一座新建五层楼物流设施预计将在运营稳定后，从保荐人UIB处收购并注入该Reit。该设施于2025年2月完工，截至2025年3月估值为2.2亿新元。

UIB 是通过 Unified Industrial 在2025年3月收购 Boustead Singapore 的基金和物业管理业务而成立的。Boustead 持有该实体约20%的股份。 

该设施总建筑面积达640,147平方英尺，目前正处于租赁阶段。主要租户包括一家全球服装品牌和一家跨国航运和物流解决方案提供商。

管理人还在关注两个联合开发项目。一个是为新加坡现有租户定制的工业设施，该租户已承诺在建设完工后租赁该空间。另一个是位于大阪的两层楼物流设施，大部分空间已预租给一个主要的主力租户。 

“我们实际上非常有兴趣参与（这两个联合开发机会），原因很简单，这些开发项目有非常高水平的预租承诺……（这降低了）租赁风险，” Tan 解释道。

整体投资组合的出租率预计将从目前的89%上升至2026年3月的目标93%，并在2027年3月达到98%。 

“当我们将出租率提升至接近98%时，这将是每单位派息 (DPU) 实现增长的关键，” Tan 表示。 

管理人投资与资产管理部门主管 Ho Tai Wing 指出，团队对实现这些目标“非常有信心”，并列举了多项资产的租赁进展。其中包括位于大成（Tai Seng）26号的一栋八层工业大楼以及在日本的两项资产。 

Ho 表示，其中一项在日本的资产是位于大阪的一个物流设施，该设施于去年5月完工，截至2026年3月已租出82.5%，预计很快将签订更多合同。到明年3月，其出租率预计将达到99.4%。另一项是位于东京的商业空间物业，截至2月底已完全租出。 

Ho 指出，在位于大成26号的物业，一名前餐饮租户已经迁出，但包括 Jumbo Group 在内的新租户已基本填补了空缺，Jumbo Group 此前已租用该建筑超过一半的净可出租面积。此后，Jumbo 在一楼开设了占地17,997平方英尺的美食广场 Jumboree。他补充说，剩余的一个半楼层也已收到两家租户的租赁意向，这将使该物业恢复到满租状态。 

这些进展使该Reit“基本步入正轨”，有望在2027年3月前实现其98%的目标。 

截至2025年9月30日，该信托的加权平均租期为5.8年，其中近15%的租约租期超过10年。 

Tan 补充说，在2027财年，约87%的租金收入是有保障的，只有13%面临潜在的变动。“因此，这是一个非常、非常稳定的投资组合，波动性很小。” 

管理人旨在实现更强劲的租金复归率，这在4.8%的内生性增长预测中贡献了0.3个百分点。“我们希望能至少实现超过0.3%的增长，因为我认为我们在IPO的假设中是相当保守的，” Tan 说。  

市场展望

Ho 指出，整个投资组合的租金继续受到普遍良好的市场基本面支撑。 

物流行业继续表现良好，出租率保持在100%，并实现了“非常好的”两位数租金复归率。 

他补充说，商业园和高规格工业空间此前曾面临供应压力。因此，管理人的重点一直是将出租率维持在90%以上，租金则保持相对平稳。 

随着供应渠道现已缓解，Ho 预计租金将有更强的上涨潜力。  

据 Ho 称，许多一般工业物业由于初始租金较低而租金偏低，尤其是那些最初由 JTC 直接分配的地块。这些资产的租期通常较长，使租户能够收回资本。“在这些情况下，（续租时）将为我们带来非常好的上涨空间。” 

在短期内，商业园和高规格空间的多租户建筑预计将出现更强劲的租金增长。“一旦当前存量在今年下半年被市场消化，届时我们将看到更多的上涨空间，” Ho 指出。 

关于在新加坡和日本之外的扩张，Tan 表示，管理人将专注于保荐人已建立根基的市场。 

“房地产管理不仅仅是拥有一处物业，还关乎于管理租户，”她补充道。“我们确实希望有实地团队来真正了解市场，帮助我们提高出租率和租金增长……因此，在超出我们保荐人地理覆盖范围的扩张中，我们会非常谨慎。”  

管理人还为位于文庆（Boon Keng）的 Aumovio 大厦的一项资产增值计划 (AEI) 编列了约300万新元的预算，该计划将在物业于5月腾空后启动。这项资产增值计划将把该单租户建筑改造为多租户建筑。

管理人预计该资产增值计划需要约九个月完成。净房地产收入预计将从230万新元增加到300万新元。