UI Boustead Reit：新加坡工业房地产投资信托领域的新晋成员

【新加坡】UI Boustead Reit预计将于3月12日在新加坡交易所（SGX）主板开始交易。该房地产投资信托的投资范围涵盖亚太地区的物流、一般工业、高规格工业和商业园区地产。

其首次公开募股（IPO）的投资组合包含23处房产，其中21处为位于新加坡的租赁地契资产，另外两处为位于日本的永久地契房产。协定产业估税总额为19亿新元，总建筑面积为590万平方英尺，净可出租面积为530万平方英尺。该投资组合在各类房产中实现了良好的多元化，没有任何单一类型的房产在协定产业价值中的占比超过30%。

目前，该信托投资组合的出租率为89.4%。主要物业包括雷蛇（Razer）东南亚总部、Edward Boustead Centre、GSK Asia House和Rolls-Royce Solutions Asia。十大租户贡献了54%的净房地产收入，其中九家是《财富》世界500强企业、《财富》欧洲500强企业以及上市跨国公司。十大租户的加权平均租期（WALE）为8.4年。

根据其IPO招股说明书，该投资组合具有租金正向续约的潜力。所有单一租户物业都设有合同内置的租金增长条款，为内生性增长潜力提供了确定性。预计2027财年，单一租户物业的平均租金增长率为2.2%。此外，目前约有42万平方英尺的面积正在洽谈中，一旦完成，可额外贡献8%的出租率增幅。

其新加坡物业在2024财年和2025财年续签的租约实现了7.5%至11.5%的平均租金正向续约率，对于在2025年4月1日至2025年9月30日期间承诺续签的租约，也取得了11.3%的租金正向续约。

作为该信托的发起人，UIB是通过Unified Industrial收购Boustead的基金和物业管理业务而成立的。该发起人目前在亚洲管理的总资产达40亿美元。UIB和Boustead Projects均已授予UI Boustead Reit对其各自相关房地产资产储备的优先购买权。此外，发起人表示，该信托将作为其泛亚地区稳定工业和物流资产的唯一资本循环工具。

以每单位0.88新元的发行价计算，该信托预计将筹集约10亿新元（包括悉数行使超额配售权），初始市值约为12亿新元。

根据此发行价，该信托的股价与净资产值比率为1.0倍。2026财年的预测派息收益率为7.4%，2027财年的预测派息收益率为7.8%。首次公开募股时的总杠杆率预计为37.9%。

基石投资者已承诺认购31.4%的IPO单位，包括Amova Asset Management、JPMorgan Asset Management (Singapore)、Amundi Singapore、珍宝餐饮集团（Jumbo Group）以及Boustead首席执行官Wong Fong Fui。

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作者是新交所的一名研究分析师。欲了解更多关于新加坡房地产投资信托行业的研究和信息，请访问sgx.com/research-education/sectors查阅《S-Reits & Property Trusts Chartbook》。