星展银行：中型S-Reits有望“解锁阿尔法”，表现或优于大型同行

【新加坡】星展银行（DBS）于周三（2月25日）表示，随着股票市场发展计划（EQDP）的措施初见成效，一个创造超额收益（alpha）的“沃土”正在形成。

该银行指出，中型新加坡上市房地产投资信托（S-Reits）为“解锁阿尔法”提供了机会，并有潜力跑赢大型同行。

星展银行分析师 Derek Tan、Dale Lai、Geraldine Wong 和 Tabitha Foo 表示，随着EQDP的举措帮助提振了市场情绪，并将投资者参与范围扩大至大型股以外，这类S-Reits已备受瞩目。

他们在报告中指出，这得益于iEdge新加坡次新50指数的推出，该指数为“寻求投资于下一梯队市场领导者的投资者提供了一个更清晰的框架”。

分析师们强调，iEdge新加坡次新50指数中的这批S-Reits，其增长前景是大型同行的近2.5倍，并且在“稳健的运营前景和有利的利率环境下，将获得更显著的提振”。

他们补充道：“随着新加坡利率仍稳定在相对较低的水平，我们预计追逐收益的投资者活动将会增加，EQDP基金经理会将资金部署到优质中型股，而盈利上调周期将推高市场预期和估值。”

星展银行评论称，iEdge新加坡次新50指数中的16只S-Reit成分股“在办公、零售、工业和酒店等领域提供了多元化的组合”。

该银行指出，尽管整个行业的估值仍然具有吸引力，市净率（P/B）为0.95倍，2026财年预期收益率为5.7%，但iEdge新加坡次新50指数中的S-Reits组合提供了更具吸引力的估值——平均市净率为0.9倍，远期收益率在6.3%至6.5%之间。

此外，这批S-Reits目前的交易价格，相较于海峡时报指数（STI）中的S-Reits有大约20%的折价，后者的平均市净率为1.1倍。

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鉴于这些中型S-Reits的估值落后于大型同行，星展银行分析师强调了其估值重估的上行潜力。“我们认为，这是一个进入估值重估周期早期阶段的具吸引力的切入点。”

星展银行的潜在阿尔法精选股包括 Keppel Reit 、、 NTT DC Reit 和 CapitaLand Ascott Trust ，这些信托因其“具吸引力的估值、不断改善的流动性以及直至2026财年的明确催化剂”而脱颖而出。

该银行指出，中型S-Reits面临的主要风险包括：美国联邦储备局采取更鹰派的立场导致新加坡隔夜平均利率（Sora）反弹，以及全球经济衰退导致投资者采取更保守的仓位。

潜力巨大

星展银行补充道，凭借具吸引力的总回报前景，中型S-Reits的表现可能优于大型同行。

该银行表示：“至关重要的是，我们认为中型S-Reits提供的不仅仅是一个只关注收益率的故事。”

该行指出，iEdge新加坡次新50指数中的S-Reits组合预计将实现约10.4%的总回报率，高于其大型S-Reit同行约7%的预期总回报率。

“这突显了其更具吸引力的风险回报状况，特别是对于同时寻求收入和增长的投资者而言。”

此外，星展银行预计，在2026财年至2027财年期间，这将带来约4.2%的每单位派息（DPU）复合年增长率。这几乎是海峡时报指数（STI）中S-Reits预计增长率（约1.7%）的2.5倍。

中型S-Reits的这种潜在优异表现，可能受到更强劲的内生增长动力支撑，包括更为坚挺的租金复归率和入住率的提升。

星展银行补充道，收购活动以及“因Sora利率保持低位而从再融资中获得的更显著提振”，也可能推动其优异表现。

业务扭转与价值释放机会

该银行表示，鉴于 Suntec Reit 和 Digital Core Reit 所拥有的“价值释放机会”，它们可能会实现“潜在的业务扭转”。

星展银行表示，Suntec Reit“值得重新审视”，因为预计该信托将执行其价值释放策略。Suntec Reit可能会获得正向的租金复归，尤其是在其新加坡办公楼和新达城购物中心（Suntec City Mall）方面。

同时，星展银行指出，Digital Core Reit 提供了“更高贝塔系数的增长选择权”。该行补充说，随着2027财年的临近，市场对该信托的乐观情绪可能会逐渐增强。届时，随着其 Linton Hall 数据中心设施的租赁空缺被重新填补，其每单位派息（DPU）预计将跃升约16%。