大华继显：建议买入这5只蓝筹房托，预测新加坡房托市场将迎来上涨

【新加坡】大华继显（UOBKH）分析师 Jonathan Koh 在其周四（11月27日）发布的报告中，维持对新加坡上市房地产投资信托（S-Reits）的“增持”评级。此前，这些房托公布了其2025财年第三季度的业绩。

Koh 表示，在他所覆盖的16只大型新加坡房托中，有12只的业绩符合预期。

他首选的房托包括 Keppel DC Reit 和 Keppel Reit ，评级均为“买入”，目标价分别为2.65新元和1.20新元。

该分析师另外三只同样给予“买入”评级的首选新加坡房托是 Lendlease Global Commercial Reit (LReit) 、 CapitaLand Ascendas Reit 和 CapitaLand Ascott Trust 。他为这三只股设定的目标价分别为0.81新元、4.02新元和1.56新元。

从更宏观的层面来看，Koh 指出，新加坡房托的整体积极表现得益于避险资金持续流入新加坡。资金的流入已将新加坡隔夜平均利率（Singapore Overnight Rate Average）推低至1.08%。

他表示，新加坡房托将从中受益，因为其债务成本已经见顶，并将逐步下降，尤其是在美联储于10月29日的会议上再次降息25个基点至3.75%之后。

该分析师补充道：“我们观察到 Keppel DC Reit 和 LReit 的平均债务成本分别显著下降了0.4和0.7个百分点。”

办公和零售类新加坡房托在第三季度表现强劲

在 Koh 的首选股中，LReit 的零售投资组合在2026财年第一季度实现了8.9%的强劲正向租金复归率，以及99.6%的高出租率。

该分析师说：“截至9月25日，Sky Complex 的出租率环比上升6.9个百分点至88.5%，为最终的资产剥离铺平了道路。收购 PLQ Mall 70%的股份也符合 LReit 聚焦新加坡的战略，此举将其新加坡资产占总资产的比例扩大至89%。”

SEE ALSO

US office S-Reits could be on the cusp of a comeback

他补充说，社区发展理事会（Community Development Council）和 SG60 消费券的发放也提振了新加坡的国内消费。

在办公楼房托方面，Keppel Reit 已回填了 BNP Paribas 在海洋金融中心（Ocean Financial Centre）退租空间的73%，并为来自金融服务、法律以及科技、媒体和电信行业的新租户实现了“强劲的两位数租金复归率”。

该房托还在10月份以3.938亿澳元（约合3.348亿新元）的价格，在悉尼收购了其首个纯零售资产。

Koh 指出：“该房托计划继续以新加坡为中心，并专注于办公楼资产，同时会将零售资产的敞口限制在投资组合估值的20%以内。”

在多元化工业领域，CapitaLand Ascendas Reit 已将其2025年的正向租金复归率指引，从中个位数上调至低双位数。

该分析师指出，该房托在本季度完成了对 Toh Guan Road East 5号的重建项目，将其改造为一个六层楼高的坡道式物流设施。此外，它在新加坡、美国和英国还有四个正在进行中的开发和重建项目，总价值达7.17亿新元。

Koh 表示：“我们预计物流地产的租金复归率将在2025年第四季度出现强劲回升。”

酒店业新加坡房托获“与大市同步”评级

上述房托的表现促使该分析师给予办公、零售和物流类新加坡房托“增持”评级。然而，他对酒店业新加坡房托的评级为“与大市同步”。

他表示，这主要是由于房托面临税务调整，以及一级方程式（Formula 1）赛事在10月举行，影响了同比比较。

例如，CapitaLand Ascott Trust 因其在澳大利亚的 Pullman and Mercure Brisbane King George Square 物业，产生了一笔410万澳元的一次性土地税调整。

尽管如此，其投资组合的每间可用客房收入（revenue per available unit）在2025年第三季度同比增长了3%至163新元，这得益于平均入住率同比提升4个百分点至83%。

由于 F1 赛事在10月举行， Far East Hospitality Trust 旗下酒店的第三季度房价同比下跌5.4%至171新元，导致每间可用客房收入同比下降4.3%。

Koh 指出：“但入住率在第三季度实现了环比反弹，并处于86.5%的季节性高位。同时，对名古屋福朋喜来登酒店（Four Points by Sheraton Nagoya）的收购已于4月25日完成，并在同季度贡献了270万新元的收入。”

数据中心新加坡房托业绩喜忧参半

尽管 Koh 对数据中心新加坡房托给予“增持”评级，但他承认，由于供应有限，新加坡的数据中心市场面临“空置率紧张”的局面。

这体现在 Mapletree Industrial Trust (MIT) 的2026财年第二季度净房地产收入同比下降7.8%，原因是其剥离了三处新加坡物业，以及其北美投资组合的贡献减少。

MIT 是业绩未达到该分析师预期的几只新加坡房托之一。

该分析师指出：“该信托正在对其北美投资组合进行战略性剥离，并可能在未来两年内处置价值5亿至6亿新元的数据中心。”他对该股的评级为“持有”，目标价为2.22新元。

另一方面，Keppel DC Reit 在第三季度录得10%的正向租金复归率，主要得益于都柏林物业的租约续签。

该房托还计划投资5390万新元，用于装修 SGP8 数据中心的半层楼面。SGP8 是一个为人工智能（AI）准备的新一代超大规模数据中心。该装修项目将新建一个数据中心大厅，预计在2027年第三季度完工后，可将该中心的收入贡献提高15%。

建议买入“表现落后”的新加坡房托

总体而言，大华继显分析师看好新加坡房托，因为它们的租约期限长达三至十年，能够带来“稳定的现金流”。

他表示，尽管当前宏观环境高度不确定，这使得房托能够提供稳定的收入。

Koh 说：“尽管有较低的国内利率作为支撑，但新加坡房托的复苏步伐在很大程度上落后于大盘。因此，它们很可能会逐步追上大盘的涨势，但在市场回调时不大可能领跌。”

大华继显分析师指出的一个行业催化剂是，受益于低互惠关税的“韧性”新加坡经济；而风险则可能是新加坡物流和零售领域的新增供应有限。