美国办公类S-Reits或将迎来复苏

【新加坡】多年来，专注于美国办公楼资产的新加坡上市房地产投资信托（S-Reits）一直遭受重创——先是受到新冠疫情及随之而来的工作趋势转变的冲击，随后又面临利率上升的压力。

但随着目前利率逐步下行，以及美国主要办公楼市场的租赁需求和入住率指标有所改善，最糟糕的时期可能已经过去。

DBS分析师Derek Tan和Dale Lai在11月3日的一份报告中表示：“近几个季度，我们注意到美国办公楼市场正显示出更明显的企稳迹象。”

分析师们援引Cushman & Wakefield和JLL的研究指出，美国办公楼市场有所改善，这“得益于租户需求的反弹，以及在终端用户需求疲软的背景下新建筑开工量的大幅回落”。

DBS分析师指出：“经过多年的投资组合缩减后，租户正再次扩张，尤其是在配套设施丰富的高品质甲级写字楼内。” “甲级写字楼的空置率同比收紧超过100个基点，这凸显了随着租户倾向于选择地理位置优越的现代化资产，优质空间正日益稀缺。”

Cushman & Wakefield和JLL的研究显示，在截至9月的第三季度，租赁需求强劲反弹。租赁面积环比增长6.5%，达到5240万平方英尺（sq ft），并且在所追踪的53个市场中，有18个市场的租赁势头已超过疫情前水平。

员工重返办公室工作的时间也越来越多，财富100强公司中，预计在2025年第三季度完全在办公室工作的员工比例将达到56%，而2023年第三季度这一比例仅为6%。

展望未来，JLL预计办公楼市场将继续处于为期数年的紧缩轨道，这得益于企业业务版图的扩张，以及交易活动的加速——交易额达320亿美元，同比增长45%——同时，机构资本也正谨慎地重新入场。

市场对美联储（US Federal Reserve）将在2026年中期前降息的预期进一步提振了前景，这应会降低融资成本并增强流动性。

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美国办公楼市场基本面的改善，对于Prime US Reit、Keppel Pacific Oak US Reit（Kore）和Manulife US Reit这三只美国办公类S-Reits来说应是利好消息。目前，这三只信托的交易价格较其账面价值有64%至67%的大幅折让。

聚焦Prime US Reit

DBS尤其看好Prime US Reit的前景，该信托近期通过股权融资筹集了2500万美元，将其流动资金扩大至1.2亿美元。

DBS已恢复对Prime US Reit的覆盖，给予“买入”评级，目标价为0.35美元。周二（11月4日），该股收盘报0.20美元，下跌2.4%，即0.005美元。

分析师们表示：“随着宏观经济状况的改善和办公楼基本面的好转，我们认为Prime US Reit已经度过了最艰难的时期。”

Tan和Lai指出，Prime US Reit扩大的流动资金为信托管理人提供了充足的资本，可用于进行持续的资本支出、支持租户激励措施、增强流动性，并为单位持有者提供更高的派息。

他们补充说，这使得管理人能够将派息率提高至50%，预计2026财年的每单位派息（DPU）为0.0123新元，而2025财年的预计每单位派息为0.0022新元。

Prime US Reit定于11月11日收盘后公布其业绩。

对Prime US Reit的乐观情绪也有望帮助Kore和Manulife US Reit摆脱困境。

Kore的管理人于10月28日报告称，得益于2025年第三季度168,542平方英尺（占净可出租面积的3.5%）的强劲租赁表现，其投资组合的入住率稳定在88%。

Kore在前九个月实现了9.6%的正向租金调升率，这主要得益于与一家美国联邦政府机构就其位于达拉斯的One Twenty Five物业签订的续租租约。

该信托管理人预计将在2026年上半年恢复派息，并预计于2026年下半年进行支付。

与此同时，Manulife US Reit定于11月5日开盘前公布其业绩。

DBS对Kore和Manulife US Reit的覆盖仍处于暂停状态。