报告：柔佛崛起为零售和工业中心，利好马来西亚房地产投资信托基金

【新加坡】马来亚银行投资银行在一份行业研究报告中指出，在重大基础设施发展和新加坡强劲跨境需求的推动下，柔佛正迅速崛起成为一个首屈一指的零售和工业中心。

这份于10月7日发布的报告补充说，这一崛起趋势巩固了在柔佛州拥有重要资产的马来西亚房地产投资信托基金（Reits）的积极前景。

报告指出了推动这一增长的三大催化剂：即将建成的连接新山与新加坡的捷运系统（RTS）连线、计划中的柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ），以及新加坡人利用有利汇率而持续进行的强劲消费。

JS-SEZ的协议于2025年1月签署，旨在促进货物和人员的更顺畅流动，为马来西亚和新加坡创造一个更一体化的商业环境。

RTS连线是一条连接新山武吉查卡站与新加坡兀兰北站的4公里铁路线，预计将于2026年底完工，旨在缓解新柔长堤的交通拥堵问题。

这些因素预计将改善互联互通、深化经济一体化，并提升关键节点附近的物业价值——这对在该地区进行战术布局的房产信托而言是一大利好。

报告称，特别是那些在柔佛拥有战略资产、专注于零售和工业领域的房产信托，有望从持续的租户需求、积极的租金趋势和潜在的估值提升中受益。

马来亚银行看好的房产信托包括 Paradigm Reit、凯德马来西亚信托（CLMT）、Al-Salam Reit、AME Reit 和 Axis Reit。

跨境消费助推零售业蓬勃发展

柔佛的零售业是其与新加坡协同关系下的主要受益者。

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报告指出，一些主要的区域性购物中心表现强劲，例如 Paradigm Mall Johor Bahru、Komtar JBCC 和 The Mall, Mid Valley Southkey。

报告称，作为 Paradigm Reit 旗下资产的 Paradigm Mall，其出租率接近饱和，约为99%。得益于汇率优势和便捷的高速公路交通，该购物中心周末客流中高达60%来自新加坡。

同样，Al-Salam Reit 旗下的 Komtar JBCC 的出租率也从2022年第一季度46%的低谷回升至69%。其客流量主要由新加坡购物者带动。

管理层计划在RTS完工前对该购物中心进行重新定位，重点将放在扩大餐饮业务和实施有针对性的资产增值计划上。

马来亚银行还指出，新加坡品牌的涌入和稳健的国内消费，持续为市场整体强劲的租赁势头提供支持。

IGB Reit 也将在今年第四季度完成对 Mid Valley Southkey 购物中心的收购后，正式进入该市场。

工业领域需求坚实

报告发现，得益于柔佛的成本优势和邻近新加坡的地理位置，该州的工业走廊正吸引着来自精密制造、电气与电子（E&E）以及物流业租户的浓厚兴趣。

报告指出，Axis Reit 在柔佛拥有重要业务布局，其在该州的资产约占其投资组合总值的30%。这些物业集中在巴西古当、振林山、士乃、古来和努沙再也等关键工业与物流走廊，且已全部租出。

与此同时，CLMT 正在积极扩大其在柔佛的工业版图。其位于努沙再也科技园和士乃机场城的六家工厂已全部出租给医疗领域的制造业租户。该房产信托计划到2027年，将其工业资产占比提升至投资组合的20%。

CLMT 还指出，受柔佛跨境连通性不断改善的推动，来自电气与电子、生命科学和物流领域的租户问询日益增多。

同样，专注于柔佛的工业地产商 AME Reit 在其39处物业中保持着约98%的出租率。该信托计划借助JS-SEZ的发展势头，到2027年将其资产规模扩大至10亿林吉特（约3.07亿新元）。

马来亚银行指出，基础设施一体化、产业多元化和富有韧性的跨境消费等因素的融合，正在为柔佛开启一个多年的增长阶段奠定基础，从而巩固了在该州进行战略布局的房产信托的积极前景。