从旧洋房到时尚咖啡馆：新柔捷运系统 (RTS) 如何重塑新山社区面貌

【新山讯】在拿督翁镇 (Bandar Dato Onn) 郊区经营法式糕点中央厨房两年后，Annie Low 决定在2026年初将业务迁至更靠近新山市中心的地方，希望即将开通的新柔捷运系统（Rapid Transit System, RTS）连接线能为她带来新一批顾客。

这位26岁的年轻人在新山市中心外的社区 Taman Abad 找到了一栋老旧的洋房，月租金约为1万令吉（约合3140新元），比市中心店屋的租金更便宜。

Low 在她咖啡馆接受《海峡时报》近期采访时表示：“我本想在市区租一个店面，但我感觉人们会觉得，‘哦，这不过是又一家咖啡馆罢了’。”

这位马来西亚人说道：“我希望通过我的新空间，为人们提供一种别处难寻的体验。随着新柔捷运系统的到来，我希望能利用好我目前在 Dato Onn 的客户群，同时也努力吸引新加坡的客流。”

许多创业者预计新柔捷运系统连接线将带来商机，纷纷将新山市中心附近的住宅改造为咖啡馆和生活服务产业群的休闲场所，Low 就是其中之一。该捷运系统预计将于2027年1月开始运营。

在 Taman Melodies 和 Taman Sentosa 等地区，旧式洋房和半独立式洋房正被改造成咖啡馆、餐厅、沙龙、活动空间和旅馆，将曾经安静的住宅街道转变为生活服务产业群的目的地。

在新山，住宅必须先获得州政府批准，变更为商业用途，才能合法地用作咖啡馆。业主还必须在新山市政厅（Johor Bahru City Council, MBJB）获得规划批准和必要的营业许可，然后才能开始装修或运营。

看好新山老社区

驱车穿过这些社区，可以看到正在装修的房屋，以及由旧民宅改造而成的商铺，其中包括一栋曾经破旧的洋房，如今已翻新成一座供应中餐的三层豪宅。

SEE ALSO

The RTS will make Singaporeans better off, but it will take time

RTS Link could cause S$290 million net increase in outflow annually for Singapore: study

Malaysia says JS-SEZ remains on track despite delay in master plan launch

根据新山市政厅地理地图数据库的实时数据，Taman Melodies、Taman Abad、Taman Sentosa 和 Taman Pelangi 等地区共有近300家餐饮店。

Olive Tree 房地产咨询公司的柔佛州房地产分析师 Samuel Tan 表示：“我们正看到市中心外围的成熟老社区掀起一股明显的复兴浪潮，例如 Taman Pelangi、Taman Melodies、Taman Century 和 Kampung Melayu 等地。”

他补充说：“这一趋势非常真实，并且发展势头迅猛。”他指出，这主要是由即将开通的新柔捷运系统连接线所推动，因为商家们正积极布局，以抓住新加坡人对餐饮和康养服务的“巨大消费需求”。

他补充道：“本地人，尤其是年轻一代的需求也同样旺盛。旧式洋房能提供标准商业店屋所无法比拟的特色，例如成熟的花园、高挑的天花板、宽敞的户外区域以及独特的复古或秘密花园美学。”

对新山租金上涨的担忧

在新山市中心周边地区，新的生活服务产业群商家不断涌现，但与此同时，外界也对新柔捷运系统连接线开通前租金上涨表示担忧。

由新加坡工商联合总会、新加坡餐饮业协会和新加坡零售商协会于7月16日联合发布的一项研究预计，一旦新柔捷运系统连接线于2027年开始运营，新加坡人在新山的消费将额外增加10.5亿新元。

该研究还预测，跨境出行人次将增加51%，其中杂货、餐饮、美容服务和药品是最大的消费类别。

一位因租金价格问题敏感而拒绝透露姓名的马来西亚投资者表示，过去两年里，他在新山的历史文化区收购了两间店屋，在 Taman Melodies 收购了一栋洋房，在 KSL City Mall 附近收购了一块洗车场用地，以及其他几处房产。

他告诉《海峡时报》，由于即将开通的新柔捷运系统，他已将部分单位的租金提高了一倍以上。他说：“令我惊讶的是，一些租户仍然愿意支付，因为客流量很好，尤其是来自新加坡的客流。”

《海峡时报》无法独立核实其整个房地产投资组合的租金涨幅。在 PropertyGuru 网站上的查询显示，新山市中心的店屋月租金在8000令吉至25000令吉之间，而 Taman Melodies 和 Taman Sentosa 的商业洋房租金则从15000令吉起。

这些洋房坐落在面积从5000平方英尺起的土地地段上，每平方英尺的租金约为2.47令吉至3.70令吉。

餐饮控股公司 Fire Pitz Group 的董事总经理 Jia Jun Lew 为了维持 Flame & Fern 的运营，不得不承受飙升的租金。这家咖啡馆位于 Taman Melodies 的 Jalan Chengai，由一栋改造后的洋房经营，供应炭烤特色菜，距离新山关卡不到10分钟车程。

他在2023年首次租赁该物业时，月租金为7000令吉，而在2026年续签租约时，租金已涨至18000令吉。由于生意不错，他硬着头皮接受了。

这位36岁的经营者说：“每个周末，Flame & Fern 大约七成到八成的预订都来自+65开头的电话号码。”他指的是新加坡的电话国家代码。

他将更高的租金和来自外国企业的更激烈竞争描述为一种“新常态”，需要不断的创新、员工培训和高端定价。

他说：“这对我来说是个好兆头，市场确实在变化。”他补充说，他的咖啡馆顾客人均一顿正餐的消费在80令吉到100令吉之间。

然而，同样的压力也沉重地压在 Safi Udin 身上。他在 KSL City Mall 附近经营洗车场和嘛嘛档餐厅已超过十年。他担心自己可能会在竞争中败下阵来。

这位50岁的业者说：“你看看周围，有越来越多（中国）大陆投资者开设康养中心和餐馆。”

“如果他们觉得我的位置好，向我的房东出更高的价钱，我将很难与他们竞争。”

社区商业活动加剧，给居民带来压力

虽然商家们对新柔捷运系统连接线将带来的客流量增长充满希望，但市中心周边社区的居民却担心交通拥堵、噪音和停车位短缺问题会日益恶化。

43岁的会计助理 Niccole Liau 在 Taman Melodies 附近租了一套公寓。她说，住宅区里越来越多的咖啡馆、餐馆和外国商家已经变得“太过分”，顾客们无视当地规定，在狭窄的道路上乱停车。

一些房主不得不在自家大门和栅栏上挂出“禁止停车”的标志。

前新山国会议员助理 Stanley Tan 表示，他的议员办公室在过去一年里收到了数百起关于噪音、停车以及在住宅内经营非法旅馆的投诉。

他指出，有投诉称一些洋房被改造成拥有多个房间、刷卡出入的旅馆，专门租给外籍劳工和每天通勤到新加坡工作的马来西亚人。

Olive Tree 的 Samuel Tan 表示，当旧住宅被改造为商业用途时，停车往往是最大的挑战，这迫使业主不得不铺平花园或租赁附近的地块来解决停车问题。

他说：“市政厅要求进行交通影响评估或制定具体的停车规定来缓解这种情况。”“一栋设计用于停放两辆车的洋房，不可能在不造成严重社区拥堵的情况下，突然接待30名咖啡馆顾客。” 《海峡时报》