香港庞大的北部都会区项目将成为“新经济引擎”

【香港】在邻近深圳边境的一大片土地上，香港正忙于建设一个名为“北部都会区”的新发展项目。

设计师们将这个预计耗资2240亿港元（约合370亿新元），但最终造价可能更高的大型项目，构想为一个以信息科技为重点、由邻近深圳资源支持的现代化住宅和商业“超级城市”。其目的是为了让香港进一步融入中国的粤港澳大湾区。 北部都会区占地3万公顷（ha），约占香港陆地总面积的三分之一，其中既有稠密的居民区，也包括香港偏远边境的原始土地，与深圳商业和政治中心的现代化天际线隔岸相望。 2025年10月，香港行政长官 John Lee 成立了一个由他本人担任主席的督导委员会，以配合中国在2020年公布的“十四五”规划，加速该项目的发展。该规划将香港提升为“国际人工智能（AI）及科技中心”。 香港大学客座教授、香港城市设计学会前任会长 Barry Wilson 表示：「从战略上讲，它处于未来城市的核心位置。」

他补充道：「这片远离香港市中心的土地，实际上正处于发展中的港深双城的核心。在我看来，几十年后，一些最具价值的房地产很可能就是最靠近深圳市中心的地块。」

科技区

规划包括多个科技区，其总面积相当于香港现有的上环、中环、金钟和湾仔等商业金融区的总和。

根据咨询公司 Colliers 的数据，这些科技区将提供700万平方英尺的办公空间——约占全市现有甲级写字楼存量的75%——可容纳12万名从业人员，与湾仔和金钟的从业人员总数大致相当。 香港政府发展局在给《商业时报》(The Business Times) 的书面答复中表示，该项目将打造「香港的新经济引擎，并为与粤港澳大湾区其他地区合作提供一个定位清晰的平台」。

发展局表示，自2022年起已有新的住宅单位落成，目前有四个新市镇正在建设，另有四个已列入规划。整个都会区总共将提供超过3000公顷的新发展土地，能够提供50万个新住宅单位和50万个新就业岗位。 项目已制定五年和十年目标。发展局表示，在截至2031年的第一个五年阶段，30%的新发展土地（约900公顷）将达到“可动工”状态。

这意味着所有必要的许可证和批准手续都已完成，可以立即开始施工。

约有7万个住宅单位将竣工并准备好入住，同时将提供约100万平方米的经济楼面面积。 在截至2036年的第二个五年阶段，将额外提供900公顷土地，用于建造约17万个住宅单位和约1000万平方米的经济楼面面积。 全面建成后，这个新都会区将容纳250万居民并提供65万个就业岗位，远高于该地区目前98万的人口和13.4万个就业岗位。一条耗资1000亿港元的新铁路线将把它与深圳连接起来。

这些庞大的数字也不可避免地引出了一些重要问题。在人口下降的背景下，这些新居民将从何而来？公共住房对科技人才有吸引力吗？

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香港高昂的住房成本与深圳相比如何？这项双城开发能否在不破坏自然环境和栖息地的情况下进行？这些自然区域是香港至关重要的“绿肺”，其作用类似于纽约的中央公园和伦敦的海德公园。 香港的新都会区拥有世界上保存最完好的生态和文化遗产之一，Wilson 教授将其描述为「一座时间凝固的博物馆」——该地区从1951年到2012年一直受到保护，之后才逐步开放。 在与深圳不断变化的边界旁，坐落着连绵的绿地、农业鱼塘和湿地，其间点缀着低矮的村屋，此外还有仓储物流仓库、集装箱堆场、卡车停车场、餐馆甚至垃圾填埋场。 一些规划上的限制已经显现。例如，Wilson 教授表示，主要科技区新田科技城（San Tin Technopole）「蚕食了本应是最宝贵的绿化区域，而其连通性不佳和城乡融合问题也仍然令人担忧」。 大湾区香港中心研究总监 James Wang 敦促各方保持谨慎，并建议采取循序渐进的方法，首先关注眼下的五年阶段。

他指出：「香港擅长自下而上的方法，这是香港传统的思维方式——非常脚踏实地，非常务实。随着居住在深圳河两岸的员工跨境双向通勤，这个过程将像一个实验，以观察需求和条件何时成熟。」

Wang 表示：「香港政府的主要任务是为这个新都会区提供土地，因为大部分土地为私人所有，不受政府控制。将私人土地转变为所谓的‘未来发展区’是第一个也是最具挑战性的障碍。」 观察人士称，科技区将是优先事项。Colliers 表示，政府正优先发展新田科技城，该项目占地超过300公顷，并被规划为香港和粤港澳大湾区的「旗舰创新科技项目」。 在本地开发商中，已有85家公司表态支持政府的计划。然而，在疲软的市场环境下，他们面临着高昂的融资和建造成本，以及不断下跌的房地产价格。

他们还必须扩大其传统角色，将业务范围拓展至土地平整、基础设施工程、道路和公共空间建设，以及将非住宅用地交还政府。咨询公司 JLL 表示，这些因素「可能会限制盈利能力，并削弱私营部门的兴趣」。 JLL 价值与风险咨询部主管 Alkan Au 表示：「大规模的土地出售是加速发展的关键一步。」

他指出了投资者可能存在的几个担忧，包括难以获得大额预付款，以及在开发道路和排水系统等公共基础设施方面缺乏融资和专业知识。 功能重叠是另一个担忧。CBRE 的分析师建议，应重新审查一个占地77公顷的新增科技园区的规划，因为新田科技城已为此目的预留了超过300公顷的土地，而新增园区的「需求可由综合用途及商业区内的商业楼宇吸纳」。 最有前景的机会可能是大学城。大湾区香港中心的 Wang 表示，大学城正吸引着浓厚的兴趣。

他说：「大学城的规模可以迅速发展到与其他现有新市镇相当的水平。」 香港科技大学的 Tim Cheng 教授将该都会区比作「香港的登月项目」。

他呼吁政府「优先考虑宜居性，创建充满活力的社区，提供优质住房、国际学校和文化设施，让全球人才愿意在此扎根，而不仅仅是路过」。