分析师称：奢侈品消费推动香港“向优质资产转移”的经济复苏

【香港】从豪华顶层公寓和别墅，到珠宝、腕表乃至钟表等各类高端消费，正在为香港持续的经济反弹提供动力。

2026年上半年，香港经济与2025年同期相比增长了5.1%，创下近五年来最强劲的半年表现。

经济的好转为香港的房地产行业带来了一些缓解。该行业是香港的支柱产业，传统上被视为香港整体经济健康的晴雨表。

标普全球评级 (S&P Global Ratings) 大中华区房地产评级首席分析师 Edward Chan 指出，近来几乎每周都有豪华住宅物业易手的消息传出。

他表示：“如果你看香港的零售销售数据，就会发现复苏已经持续了一段时间。很明显，增长是由奢侈品和高端消费驱动的。像香港置地 (Hongkong Land) 和希慎兴业 (Hysan Development) 这样的业主是最大的受益者之一，因为他们在这些奢侈品领域的业务占比最高。”

最畅销的产品属于政府分类下的“硬奢侈品”类别，其销售额在2026年上半年同比增长25%，达到310亿港元（合39.5亿美元），占零售总额的15%。

总体而言，上半年零售总额增长了9.6%，分析师认为这是香港经济今年表现更为强劲的关键所在。

在房地产领域，市场对高端物业的热情反映出一种极不均衡的复苏。行业咨询公司仲量联行 (JLL) 的研究部高级董事 Cathie Chung 将此次经济复苏称为“向优质资产的转移”。

尚未回到黄金时代

标普的 Chan 表示，香港房地产市场已经企稳，但以历史标准衡量，复苏力度仍然温和。

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他指出：“市场尚未回到黄金时代。但市场已不再下滑，而是在逐步增长，且增长动力来自高端市场，而非大众零售。”

分析师认为，这种两极分化的现象值得关注，尤其是在商业建筑领域，这是本轮周期中表现较弱的资产类别。

增长集中在香港中环狭窄的市中心地带，在 Jane Street、QRT 和 Point72 等全球金融公司的需求驱动下，以国际金融中心 (IFC) 为首的不到10座“地标性”甲级写字楼正接近满租。

相比之下，该区域其余60多座甲级写字楼中，部分楼宇的空置率很高，有些甚至超过20%。 

根据仲量联行的数据，截至今年6月，中环甲级写字楼的平均空置率为8.8%。因此，中环的甲级写字楼平均租金虽然仍位列全球最昂贵的五大核心办公市场之一，但仍比2019年的峰值水平低40%。

Chung 表示：“与峰值水平相比，现在的租金仍然非常实惠。高品质的楼宇和资产在租赁市场上仍然备受追捧，因为它们的租金仍远低于2019年的市场高峰。即使是奢侈品消费，我们了解到其主要支撑力也来自香港的高净值人士，而非游客。”

近几个月，中环皇后大道中等核心零售地段的店铺（例如奢侈品手袋店）租金已开始反弹。Chung 说：“其核心仍然是同样的‘向优质资产转移’的故事。”

观察人士表示，香港写字楼市场整体上继续面临结构性供过于求的问题。

世邦魏理仕 (CBRE) 香港资本市场部执行董事兼主管 Reeves Yan 估计，甲级写字楼空置率超过17%，处于历史高位。这主要是由于过去几年新建筑项目不断落成，而租户需求却慢于预期。他指出：“租金自2018年以来也一直在下降。”

标普的 Chan 警告说，即使核心中央商务区的空置率回落至个位数，市场仍远未达到其巅峰时期。他补充道：“在行情最好的时候，中央商务区的写字楼空置率低至2%到3%。”

住宅市场强劲回暖

住宅市场的繁荣景象则更为普遍，在内地学生、专业技术人才及其他新来港人士涌入的支撑下，空置率已降至5%以下，租金也飙升回历史高位。

根据法国金融服务公司 Natixis 的数据，在2023年至2025年期间，政府各项人才引进计划和签证计划的获批人数达到397,835人，较2017年至2019年期间增长了104%。

根据仲量联行 (JLL) 的数据，香港仍是全球房价最昂贵的住宅市场，但其销售价格仍比2021年创下的历史高点低近20%。

不过，商业和住宅地产的“双速”发展并非香港独有的现象。

世邦魏理仕的 Yan 表示，从伦敦到纽约，甚至中国内地的一些全球门户城市，都经历了同样的模式。他说：“这一现象反映了全球对写字楼需求的重新定价，同时也凸显了住房作为一种核心资产类别的持续重要性。”

标普的 Chan 指出：“归根结底，香港的住宅市场是关乎人口和经济增长的故事。而写字楼市场可能无法反映城市的人口增长。”

分析师表示，来自内地的资本仍然是香港资产需求的重要驱动力，无论是房地产、保险还是银行存款。

根据 Natixis 的数据，近四分之一的房屋销售买家使用中国内地姓氏，这一比例高于2019年的10%，其中可能也包括香港永久居民。

Yan 指出，尽管内地资本在豪华住宅和写字楼领域很重要，但北京方面持续收紧的境外资本管制可能对交易量的影响有限。

他说：“与前几个周期相比，如今香港的房地产市场对内地投机性资本的依赖程度有所降低。更重要的驱动因素仍然是利率、经济增长和投资者信心。”

Natixis 的研究团队总结称，尽管存在周期性势头，但“复苏尚不完整”，因为零售额和访港旅客人数仍分别比2018年的水平低20%和15%。

Natixis 在6月的一份研究报告中表示：“较好的总体GDP增长数据尚未完全传导至整个经济体并降低信贷风险。”

Natixis 亚太区高级经济学家 Gary Ng 表示，虽然经济增长看起来相对强劲，但这种增长尚未转化为就业机会的创造。“这会影响人们的收入、工资增长和财富效应。我有点担心需求是否足够强劲以维持这种增长。”