分析师：奢侈品消费助力香港“追求品质”型经济复苏

【香港】从豪华顶层公寓和别墅，到珠宝、腕表乃至钟表等各类高端消费，正在为香港持续的经济反弹提供动力。

2026年上半年，香港经济同比增长5.1%，这是近五年来最强劲的半年期表现。

经济的好转为香港的房地产行业带来了一些缓解。该行业是香港的支柱产业，传统上一直被视为香港整体经济健康的晴雨表。

S&P Global Ratings大中华区房地产评级首席分析师Edward Chan指出，近来几乎每周都会传出豪华住宅物业成交的消息。

他表示：“如果你查看香港的零售销售数据，就会发现复苏已经持续了一段时间。增长显然是由奢侈品和高端消费所驱动。像香港置地(Hongkong Land)和希慎兴业(Hysan Development)这样的业主是最大的受益者，因为他们在这类奢侈品领域的业务占比最高。”

最畅销的产品属于政府定义的“硬奢侈品”类别，其销售额在2026年上半年同比增长25%，达到310亿港元（合39.5亿美元），占总零售额的15%。

总体而言，上半年总零售额增长了9.6%，分析师认为这是香港经济今年表现更为强劲的关键所在。

在房地产领域，香港市场对顶级物业的购买热情反映出一种高度不均衡的复苏。行业咨询公司仲量联行(JLL)的研究部高级董事Cathie Chung将此次经济复苏称为“追求品质”的复苏。

尚未回到黄金时代

标普的Chan表示，香港房地产市场已经企稳，不过以历史标准衡量，复苏力度仍属温和。

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他指出：“市场尚未回到黄金时代，但已不再下滑，而是在逐步增长。这种增长来自高端市场，而非大众零售。”

Chung解释说，这种两极分化值得关注，尤其是在商业地产领域，这是当前周期中表现最弱的资产类别。

增长主要集中在香港中环核心区，以国际金融中心(IFC)和The Henderson为首的不到10座“地标级”甲级写字楼，在Jane Street、Quilter和Point72等全球金融公司的需求推动下，正接近满租状态。

相比之下，该地区其余60多座甲级写字楼的空置率则很高，有些甚至超过20%。

根据仲量联行(JLL)的数据，中环优质甲级写字楼的平均空置率为8.8%。因此，尽管中环仍是全球五大最昂贵的黄金地段写字楼市场之一，但其甲级写字楼的平均租金仍比2019年的峰值水平低40%。

Chung说：“与峰值水平相比，现在的租金仍然非常实惠。高品质的楼宇和资产在租赁市场上依然备受追捧，因为租金仍远低于2019年的市场峰值。即使是奢侈品消费，我们了解到，除了游客，更多是受到香港高净值人士的支撑。”

近几个月，中环皇后大道中等核心地段零售店铺（如奢侈品手袋店）的租金已开始反弹。Chung说：“这在本质上仍然是同一个‘追求品质’的故事。”

观察人士称，香港写字楼市场整体上继续面临结构性供过于求的问题。

CBRE香港执行董事兼资本市场主管Reeves Yan估计，甲级写字楼空置率超过17%，处于历史高位。这主要是由连续几年的新建项目，加上低于预期的租户需求共同造成的。他指出：“租金自2018年以来也一直在下降。”

标普的Chan提醒道，即使核心中央商务区的空置率回落至个位数，市场离巅峰时期仍相去甚远。他补充说：“在行情最好的时候，中央商务区的写字楼空置率曾低至2%至3%。”

住宅市场强劲回暖

住宅市场的回暖势头更为普遍，在内地学生、技术专才和其他新来港人士涌入的支撑下，空置率已降至5%以下，租金也已回升至历史高位。

根据法国金融服务公司Natixis的数据，在2023年至2025年期间，政府各项人才引进计划和签证计划的获批人数达到397,835人，较2017年至2019年期间增加了104%。

仲量联行(JLL)的数据显示，香港仍是全球最昂贵的住宅市场，但销售价格仍较2021年创下的历史高点低了近20%。

不过，商业和住宅地产市场的“双速”发展并非香港独有的现象。

CBRE的Yan表示，从伦敦到纽约等全球门户城市，甚至中国内地的一些城市，都经历了同样的模式。他说：“这一现象反映了全球对写字楼需求的重新定价，同时也表明了住房作为一种核心资产类别的持续重要性。”

S&P的Chan指出：“归根结底，香港的住宅市场是人口与经济增长共同作用的结果，而写字楼市场可能并未反映出城市的人口增长。”

分析师表示，无论是房地产、保险还是银行存款，来自中国内地的资本仍然是香港资产需求的一个重要驱动力。

根据Natixis的数据，目前有近四分之一的房屋销售买家使用内地汉语拼音姓氏，这一比例高于2019年的10%。这些买家当中可能也包括香港永久居民。

Yan指出，尽管内地资本在豪华住宅和写字楼领域举足轻重，但北京方面持续收紧的资本外流管制措施可能对交易量的影响有限。

他说：“与前几个周期相比，如今的香港房地产市场对内地投机性资本的依赖性已经降低。更重要的驱动因素仍然是利率、经济增长和投资者信心。”

Natixis的研究团队总结道，尽管存在周期性势头，但“复苏尚不完整”，因为零售销售额和访港旅客人数仍分别比2018年的水平低20%和15%。

Natixis在6月的一份研究报告中表示：“向好的总体GDP增长数据尚未完全传导至整个经济，也未能降低信贷风险。”

Natixis亚太区高级经济学家Gary Ng表示，虽然经济增长看似相对强劲，但尚未转化为就业机会的创造。“这会影响人们的收入、薪资增长和财富效应。我有些担心需求是否足够强劲以支撑这一增长。”