Stoneweg欧洲挂钩信托着眼西班牙和瑞士市场以提升单位价格

【新加坡】长久以来，Stoneweg欧洲挂钩信托 (Sert) 一直未能进入西班牙和瑞士的房地产市场，但随着其管理人在去年底迎来了一家欧洲保荐人，这种情况可能很快就会改变。

Sert管理人首席执行官兼执行董事西蒙·加林 (Simon Garing) 告诉《商业时报》：“多年来，我们一直想进入西班牙，但我们在当地没有派驻团队。”

他说，而瑞士虽然是一个在某些方面与新加坡相似的“绝佳市场”，但也一直难以进入，因为那里的资产“被持有者紧紧攥在手中”。

他说：“我们现在的优势是Stoneweg的总部位于日内瓦，因此它在瑞士拥有物流、轻工业团队和业务。”

“因此，在未来一到三年内，您会看到我们在西班牙和瑞士进行投资。”

Sert的前身是 Cromwell欧洲房地产投资信托 (Reit)，自2017年起在新加坡上市。在经历了一系列变革后，其管理人更新了发展战略。

聚焦西班牙和瑞士可能会扩大Sert在西欧和北欧地区的业务版图，按地理位置划分，这些地区已占其投资组合的86%。

这将意味着出售其在“规模非常小、流动性较低的市场”中的资产，例如其在斯洛伐克、芬兰或波兰的办公楼，这些资产占其投资组合的12.7%。

但西蒙·加林表示，该计划并非要将中欧市场的权重降至零。

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他补充说，像捷克共和国这样的地方（占Sert资产的3.4%）经济前景乐观，运营成本更低，并且收益率仍略高于德国等市场。

他说：“我们意识到，亚洲的投资者可能不一定了解中欧与西欧之间的细微差别。我们认为，如果我们能更侧重于西欧，这会带来风险较低的印象。”

就风险而言，问题在于更大程度的地域多元化是否有帮助。毕竟，法国、意大利和荷兰这三个国家就占了该房地产投资信托投资组合的近三分之二。

Sert目前在欧洲10个国家拥有104项资产，投资组合价值为22.5亿欧元（约合33.9亿新元）。

他说：“我们晚上睡得很安稳，因为我们有1000份租约——我们最大的租户仅占总租金的3.8%，前十大租户约占20%。所以我们不必担心某天醒来发现某个特定租户出了问题。”

物流和轻工业优先于办公楼

目前，Sert的投资组合中没有占主导地位的行业板块，但西蒙·加林计划在未来两年内调整其资产类别权重，将物流、轻工业和数据中心的占比从目前的60%提高到70%。

这意味着办公楼资产的占比将降至30%。尽管办公楼市场正面临周期性回暖，入住率已接近新冠疫情前水平，但管理人仍做出了这一调整。

他说：“办公楼交易目前是欧洲第二受欢迎的投资类别”，因为投资者正以相对折扣的价格关注这一“失宠的资产类别”。

然而，与工业和物流类房地产投资信托不同，办公楼类房地产投资信托的交易价格往往低于其资产净值 (NAV)。

一方面，维持仓库运营的资本密集度低于办公楼，后者的能耗要高得多。

其他几个因素也支撑了西蒙·加林对物流和轻工业领域长期潜力的乐观看法。

在电子商务增长和欧洲制造业回流趋势的推动下，对仓库空间的需求预计将上升。

国防预算的增加也提供了进一步的动力。北大西洋公约组织的盟国已承诺到2035年将国防开支提高到国内生产总值的5%。西蒙·加林援引 Savills 近期的一份报告数据指出，这可能会额外产生3700万平方米的仓库空间需求。

与此同时，Stoneweg欧洲商业信托的信托管理人于六月宣布向Stoneweg Icona数据中心 (IDC) 基金（即AiOnX）投资5000万欧元。这相当于在一个为期10年的开发基金中持有6.72%的股份。

该投资组合包括位于丹麦、爱尔兰、意大利、西班牙和英国的五个早期数据中心开发项目的权益，总占地面积达310公顷。

这是一个管理人已等待多年的项目，此前在2020年与“错误的合资伙伴”进行了一次不成功的尝试。

西蒙·加林说，在这类涉及开发乡村农田的早期项目中，确保电力和水源供应以及获得预租，有可能将其价值推高五到十倍。

他说，这可以带来约13%的成本收益率，而如果是在项目开发完成后收购，收益率则为5%。

保障股息

在利用人工智能热潮方面，管理人最多只会做到这一步。

他说：“我们不想冒险在自己的资产负债表上承担另一个数据中心100%的开发风险。”

在未来两到三年内，预计该开发基金不会派发股息，直到租户开始支付租金。更大规模投资产生的利息支出将会侵蚀该房地产投资信托的股息。

西蒙·加林说：“我们非常注意保护房地产投资信托的股息，这也是我们同时拥有房地产投资信托和商业信托的原因之一。”

这也是为什么即使利率呈下降趋势，管理人也不打算大举收购。

他说：“我们非常关注我们的杠杆率，也非常关注我们从标普 (S&P) 和惠誉 (Fitch) 获得的投资级信用评级，所以我们不打算通过提高杠杆来收购资产。”

“我们的激励目标是提升股价，而不是增加资产管理规模 (AUM)。”

前景向好

他说，他没有忘记那些痛苦的日子，当时飙升的利率迫使许多新加坡房地产投资信托对其债务进行再融资，并侵蚀了它们的股息。

在2025年上半年，Sert的管理人报告收入增长1.1%至约1.07亿欧元，但每挂钩证券派息下降7%至0.06533欧元。

西蒙·加林说：“那都已成为过去。”他指出，Sert在2026年之前没有债务到期。他还预计在下一轮再融资中能节省一些成本。

他指出，Sert的年化收益率为8%，且交易价格较资产净值有25%的折让，与新加坡房地产投资信托 (S-Reit) 6.7%的平均派息收益率相比具有优势。他说，在欧元走强和利率下降的支撑下，管理人不必“过度乐观”。

他说：“如果我们在未来12个月内能保持稳定，投资者将获得非常好的回报。”

“但如果我们能开始实现股息增长，那么我们应该会看到股价出现良好增长，而这正是我们的最终目标。”

自2018年成为管理人首席执行官以来，西蒙·加林经历过更糟糕的日子——包括五年前的一次恶意收购企图——他的乐观或许源于此。

迷雾似乎终于散去。2024年12月，另类投资集团Stoneweg和Icona Capital联手收购了前保荐人在该房地产投资信托中的全部股权。

他说：“我很高兴，像Stoneweg这样非常精明、财力雄厚的投资者发现我们的价值被低估，并向我们投入了2.4亿欧元的自有资本。”

“这是对我们的投资组合、团队和战略的极大认可和支持，为团队带来了非常强大的信心和动力。”