城市发展能成为基金管理巨头吗？

【新加坡】去年2月底，Kwek Leng Beng 与其子 Sherman Kwek 为争夺 城市发展有限公司 (City Developments Limited, 简称CDL) 的董事会控制权而引发的父子之争公之于众，一度成为城中热议话题。

执行主席 Kwek Leng Beng 以“未遂政变”为由，将其子集团首席执行官 (CEO) Sherman Kwek 及其他几位董事告上法庭，指控他们试图夺取CDL的董事会控制权。

经过几天的公开争吵，年长的 Kwek 决定撤销法律诉讼，风波得以平息。年届八旬的 Kwek Leng Beng 继续担任执行主席，Sherman Kwek 则继续担任集团首席执行官。

亿万富翁 Kwek 家族的这场内斗似乎已成过眼云烟。

近期，CDL董事会任命 Kwek Leng Beng 的堂兄弟 Kwek Leng Peck 为非执行董事兼副主席，进一步加强了董事会阵容。Kwek Leng Peck 曾因与董事会和管理层存在分歧，于2020年10月辞去CDL董事职务。

CDL似乎焕发了新的活力。2025年，在新加坡强劲的住宅销售和可观的资本循环收益推动下，集团净利润增长超过两倍，达到6.3亿新元。

今年首六个月，得益于房地产开发业务的强劲表现，集团净利润同比增长超过两倍，达到3.02亿新元。

股价

在2024年底至2025年底期间，CDL的股价上涨了57%。该集团于9月28日开盘前公布了其战略评估结果，并发布了2007年至2029年的三年路线图，这能否推动其股价进一步上涨？

上述消息公布后，其股价随即下跌。这或许是因为投资者不看好该集团将中国列为住宅领域的优先市场，或者他们对此期待已久的战略评估结果抱有过高期望。也可能是一些投资者曾希望公司能有重大的企业行动来立即创造价值。

截至9月28日中午12时13分，CDL的股价为7.84新元，较6月底每股10.74新元的净资产值 (NAV) 折让27%。在计入投资性房地产的公允价值后，其每股重估净资产值为17.94新元；若再计入酒店的公允价值，则为20.09新元。与这些重估净资产值相比，其股价的折让幅度更大。

在我看来，与 香港置地 (Hongkong Land) 在2024年10月底发布的战略更新相比，CDL的三年路线图对业务的变革性及对投资者的吸引力可能稍逊一筹。

尽管如此，CDL旨在提高长期可持续股东回报的全新战略，理应受到投资者的欢迎。

事实上，CDL的举措提高了对其他家族控制的本地上市房地产和酒店集团的要求，促使它们也迫切需要公布战略计划，为股东带来更好的回报。任何集团的董事会若对此类计划含糊其辞或付之阙如，都是不负责任的行为。

CDL制定了清晰的路线图和可衡量的成果，值得称赞。

在2027年至2029年期间，该集团将部署50亿新元的增长资本，重点投向住宅、商业、酒店和生活方式领域。预计大部分资本将配置在新加坡。

尽管将中国与新加坡并列为住宅领域的增长资本部署市场可能令人费解，但如果集团能敏锐地发现合适的机会并严格执行，那么在中国的这笔投资或许能获得回报。

在2027年至2029年的可衡量目标中，集团的目标是实现年度股息派发率占报备净利润的35%或以上，并通过资产剥离实现超过10亿新元的净利润。到2029年的净负债率目标约为55%。

基金管理

此外，截至6月底，CDL的管理资产规模 (AUM) 约为50亿新元，其目标是到2029年将总管理资产规模增至100亿新元。

多年来，CDL在新加坡的住宅房地产开发和资产剥离交易方面表现出色。

然而，该集团在扩大基金管理业务规模方面是否会遇到困难？

CDL希望基金管理成为其业务中更重要的一部分，包括新的和现有的上市房地产投资信托 (Reit) 平台，以及通过基金、合伙业务和合资企业扩大的私募资本平台。

公司将成立一个专门的基金管理实体，并设立投资委员会和领导团队，以推动管理资产规模的增长。

当然，CDL拥有优质的投资组合，并在收购、房地产开发、物业销售与租赁、资产管理和酒店业务方面具备成熟的能力，这些都将有助于其基金管理业务的增长。

然而，可以说CDL在新加坡的Reit领域并非领导者。例如，其管理人是CDL旗下千禧国敦酒店 (Millennium & Copthorne Hotels) 子公司的CDL酒店信托 (CDL Hospitality Trusts)，其交易价格相对于账面价值表现不佳，且与新加坡领先的Reit相比规模较小。

对于房地产集团而言，发展房地产基金管理业务是十分合理的。当一个集团用固定数额的股本持有更多资产的较小股份，并通过管理更大的资产池来赚取管理费时，其股本回报率便可以提高。

然而，许多强大的竞争者正在积极寻求房地产基金管理的增长。除了全球巨头，还有一些本土知名企业，例如 凯德投资 (CapitaLand Investment) 、丰树产业 (Mapletree Investments) 和香港置地 (Hongkong Land)。

除此之外，利率上升也使得任何房地产基金都更难通过使用杠杆来提高投资者回报。

Kwek Leng Beng 继续在CDL扮演核心角色。然而，随着时间的推移，推动CDL前进的重任很可能将越来越多地落在 Sherman Kwek 的肩上。

蓝图已经制定。现在，CDL的团队需要承担起责任，证明其在中国住宅领域的增长策略是可行的，继续在新加坡房地产开发方面保持良好执行力，更努力地经营旗下酒店，并展示其有能力成为基金管理领域的强大参与者。