城市发展能成为基金管理巨头吗？

[新加坡] 2025年2月底，Kwek Leng Beng 与其子 Sherman Kwek 为争夺 城市发展有限公司 (City Developments Limited, 简称CDL) 董事会控制权而引发的父子纠纷公之于众，成为全城热议的话题。

执行主席 Kwek Leng Beng 将其子集团总裁 Sherman Kwek 及其他几位董事告上法庭，指控他们“企图政变”，意图夺取 CDL 董事会的控制权。

经过数日的高度公开争执后，年长的 Kwek 撤销了法律诉讼，风波得以平息。这位八旬长者继续担任执行主席，其子也继续担任集团总裁。

这场亿万富翁家族内部的纷争似乎已成过眼云烟。

近期，CDL 董事会任命 Kwek Leng Beng 的堂兄弟 Kwek Leng Peck 为非执行董事兼副主席，从而加强了董事会阵容。Kwek Leng Peck 曾因与董事会和管理层意见不合，于2020年10月辞去 CDL 董事职务。

CDL 似乎焕发了新生。2025年，在新加坡强劲的住宅销售和可观的资本再循环收益的推动下，集团净利润增长超过两倍，达到6.3亿新元。

在房地产开发部门的强劲表现助推下，集团今年前六个月的净利润同比增长超过两倍，达到3.02亿新元。

股价

从2024年底到2025年底，CDL 的股价上涨了57%。该集团在周一（9月28日）开盘前公布了其战略评估结果，并发布了2027至2029年的三年路线图，这能否进一步推高股价？

公告发布后，股价应声下跌。或许是因为投资者不看好该集团将中国列为住宅领域的优先市场，又或许是他们对此期待已久的战略评估结果计入了过高期望。也可能是一些投资者曾希望公司能有重大的企业行动来立即创造价值。

周一，CDL 的收盘价为7.59新元，较其6月底每股10.74新元的净资产值 (NAV) 折价29.3%。若计入投资性房地产的公允价值，其6月底的重估净资产值为每股17.94新元；若同时计入投资性房地产和酒店的公允价值，则重估净资产值为每股20.09新元，股价折价幅度更大。

在我看来，与 香港置地 (Hongkong Land) 于2024年10月底公布的战略更新相比，CDL 的三年路线图对业务的颠覆性以及对投资者的吸引力可能都稍逊一筹。

尽管如此，投资者应该欢迎 CDL 更新后的战略，该战略旨在提高可持续的长期股东回报。

事实上，CDL 的举动提高了标准，促使其他家族控制的本地上市房地产和酒店集团采取紧急行动，公布旨在为股东带来更好回报的战略计划。对于任何集团的董事会而言，对这类计划秘而不宣或毫无规划都是不负责任的。

CDL 制定了清晰的路线图和可衡量的成果，值得称赞。

在2027至2029年期间，该集团将部署50亿新元的增长资本，重点投向住宅、商业、酒店和生活方式领域，其中大部分资本预计将配置在新加坡。

尽管将中国与新加坡并列为住宅领域的增长资本部署市场可能令人费解，但如果集团能精明地寻找合适机会并严格执行，这笔在中国市场的投资或许能获得回报。

在2027至2029年的可衡量成果中，该集团的目标是实现年度股息派发率占报表净利润的35%或以上，并通过资产脱售实现超过10亿新元的净利润。到2029年的净负债率目标约为55%。

基金管理

此外，CDL 的目标是将其资产管理规模 (AUM) 从截至6月底的约50亿新元，到2029年增至总额100亿新元。

多年来，公司在新加坡的住宅房地产开发和资产脱售交易方面表现出色。

然而，该集团在扩大基金管理业务规模方面是否会面临挑战？

CDL 希望将基金管理发展为其业务中更重要的一部分，包括新的和现有的上市房地产投资信托基金 (Reit) 平台，以及通过基金、合伙业务和合资企业扩大的私募资本平台。

公司将成立一个专门的基金管理实体，并设立投资委员会和领导团队，以推动资产管理规模的增长。

当然，CDL 在基金管理领域的增长努力将得到其优质投资组合以及在收购、房地产开发、物业销售与租赁、资产管理和酒店业务方面已获证明的能力的支持。

尽管如此，可以说 CDL 在新加坡房地产投资信托基金 (Reit) 领域并非领导者。例如，由 CDL 旗下千禧国敦酒店 (Millennium & Copthorne Hotels) 的子公司管理的城市发展酒店信托 (CDL Hospitality Trusts)，其交易价格相对于账面价值表现不佳，且与新加坡领先的 Reit 相比规模较小。

对于房地产集团而言，发展房地产基金管理业务是合乎情理的。当集团用固定数额的股本持有更多资产的较小股份，并通过管理更大的资产池来赚取管理费时，其股本回报率可以得到提升。

然而，许多强大的参与者正在积极寻求房地产基金管理的增长。除了全球巨头，我们身边的就有 凯德投资 (CapitaLand Investment) 、丰树产业 (Mapletree Investments) 和香港置地等公司。

除此之外，利率上升也使得任何房地产基金都更难通过使用杠杆来提高投资者回报。

Kwek Leng Beng 继续在 CDL 扮演核心角色。然而，随着时间的推移，推动 CDL 前进的重任很可能将越来越多地落在 Sherman Kwek 的肩上。

计划已经制定。现在的责任落在了 CDL 的团队身上，他们需要证明在中国住宅领域的发展是可行的，继续在新加坡房地产开发方面表现出色，更努力地经营自有酒店，并证明公司能够成为基金管理领域的强大参与者。