凯德综合商业信托与凯德集团应迅速收购白沙浮广场办公楼

【新加坡】今年早些时候，据称凯德集团（CapitaLand）曾考虑收购滨海盛景（Marina One）的办公楼和零售资产，该资产被悄然放售，标价约57亿新元。

这家房地产巨头目前正积极参与莱佛士坊一号（One Raffles Place）的竞标，该项目估值近24亿新元。

在关注这些高价新加坡商业地产的同时，凯德集团或许也应更密切地关注白沙浮广场（Bugis Junction）。这是一个集办公、零售和酒店于一体的综合项目，于三十年前竣工，而凯德集团已在该处占有一席之地。

凯德集团旗下包括上市的房地产资产管理业务凯德投资（CapitaLand Investment, 简称CLI）和私有化的房地产开发业务分支凯德地产（CapitaLand Development, 简称CLD）。

CLI旗下的房地产投资信托基金之一——凯德综合商业信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust, 简称CICT），拥有白沙浮广场的购物中心部分，其净可出租面积（NLA）约为39万2800平方英尺。

其办公楼部分——白沙浮广场办公楼（Bugis Junction Towers）——由TPG Angelo Gordon牵头的财团所拥有，该财团已于几个月前通过私下协议的方式将该物业挂牌出售。

其指示价为6亿8500万新元，按近25万平方英尺的净可出租面积（NLA）计算，价格折合每平方英尺（psf）约2750新元。净收益率约为3.5%。白沙浮广场办公楼已完全出租，主要租户新加坡企业发展局（Enterprise Singapore）租用了超过一半的净可出租面积。

单就白沙浮广场办公楼本身而言，目前可能对CICT没有足够的吸引力。

然而，趁现在这座15层办公楼仍在市场上时将其收购，可以让CICT和/或凯德集团旗下任何其他实体处于更有利的地位，以发掘整个白沙浮广场综合项目的翻新或重新开发潜力。

备受关注的酒店

该综合项目中的酒店在几周前登上了新闻。拥有406间客房的新加坡辉盛坊豪华精选酒店（Frasers House, a Luxury Collection Hotel, Singapore）是星狮地产（Frasers Property Ltd, 简称FPL）于6月25日宣布的价值21亿新元的酒店业务组合重组计划的一部分。

星狮地产目前持有该酒店63.28%的股份——该酒店前身为新加坡洲际酒店（InterContinental Singapore）——并计划将其出售给TCC Group Investments（TCCGI）。TCCGI是星狮地产大股东TCC Assets旗下的一个实体。

TCC Assets由泰国大亨Charoen Sirivadhanabhakdi及其家族控制。

这次重组将使TCCGI对白沙浮广场综合项目内酒店的持股比例从目前的36.72%增至100%，从而实现全资拥有。

如果星狮地产的重组计划得以实现，那么即使CICT届时已经收购了白沙浮广场办公楼，CICT和/或凯德集团旗下其他实体未来也需要与TCCGI接洽，共同探讨对整个白沙浮广场综合项目进行重新开发的事宜。

这种合作的模式可以参考凯德地产（CLD）、城市发展有限公司（CDL）和凯德雅诗阁信托（CLAS）在2019年达成的一项协议下，对位于里峇峇利路（River Valley Road）的前亮阁（Liang Court）地段所进行的项目。

这两家重量级房地产开发商联手，将这个老旧物业改造为新加坡河畔一个崭新的一体化项目，其中包括供出售的住宅部分（拥有696个单位的CanningHill Piers）、一个零售裙楼（CanningHill Square）、拥有475间客房的新加坡克拉码头Moxy酒店（将根据与CDL签订的远期购买协议出售给CDL酒店信托），以及拥有192个单位并持有酒店执照的服务公寓Somerset Clarke Quay Singapore（由CLAS拥有）。

该项目预计将在今年第四季度获得临时入伙准证。

白沙浮广场的重新开发潜力何在？

让我们来仔细看看白沙浮广场有哪些重新开发的机会。

白沙浮广场综合项目于1995年竣工，占地约27万7000平方英尺，拥有99年租赁地契，地契从1990年9月起算，目前剩余约63年。

据了解，该项目现有的总建筑楼面（GFA）约为128万平方英尺，是地盘面积的4.63倍。简而言之，根据市区重建局（URA）最新的发展总蓝图，该商业地段所获准的4.5容积率已基本用尽。

尽管如此，根据市区重建局（URA）去年2月更新的战略发展激励计划（Strategic Development Incentive Scheme），白沙浮广场的业主或许有充分理由去探讨增加总建筑楼面、建造更高楼层，和/或实现更灵活的土地用途组合。

需要注意的一个关键点是，白沙浮广场不只是一栋独立的办公楼。它是一个包含办公楼、购物中心和酒店的大型综合项目，地理位置优越，位于连接东西线和滨海市区线的主要地铁换乘站上方。

即将建成的南北交通廊道将进一步提升该地区的连通性和整体交通效率。

白沙浮广场坐落于一大片土地上，四面临街，分别面向维多利亚街、梧槽路、桥北路和密驼路，并且位于范围更广的武吉士/美芝路增长走廊内。

一些业内人士建议，为白沙浮广场制定重新开发方案时，一个重要部分可以是引入有意义的长期住宅部分。这将加强武吉士地区“生活-工作-娱乐”的定位，同时也可以加入社区和公民元素。

重新开发方案需要围绕公共规划效益、区域改善、综合用途活力以及一体化发展等中心思想来构建。

对现有部分物业进行改造

白沙浮广场的翻新未必需要完全拆除重建。对现有开发项目的部分进行改造和适应性再利用，将非常符合更新后的战略发展激励计划的精神。

重新开发也无需在短期内进行。

CICT和/或凯德集团旗下其他实体具备将白沙浮广场提升到新水平的独特资格。在该项目三个组成部分的现有业主中，凯德集团是唯一一个从一开始就参与该地段开发的公司。

百腾置地（Pidemco Land）在2000年与DBS置地（DBS Land）合并成为凯德集团（CapitaLand）之前，便是1990年在市区重建局（URA）招标中夺得该地块并进行开发的财团成员之一。

当然，其他拥有充裕资本的投资者也可能收购白沙浮广场办公楼，以便为潜在的升值空间进行布局。

机不可失。CICT和/或凯德集团旗下其他实体应迅速收购白沙浮广场办公楼，并在中期主导整个综合项目及周边地区的翻新工程。

除了创造利润，有意识地提升更广泛社区或区域的决策能够带来真正变革性的成果，而这需要有决心和资源的开发商来执行。