新项目的渐进式付款方案是否助推了新公寓价格高涨？

【新加坡】新加坡居民钟爱新公寓。近期一些大型公寓项目在开盘首周末就取得了超过80%甚至90%的销售率。

与此同时，许多新推出的公寓项目都创下了所在地区的基准价格。与附近的转售单位相比，一个新公寓单位的每平方英尺价格可能会高出40%或更多的保费。

多种因素可以解释新旧单位之间的价格差距。例如，新公寓可能拥有更高效的户型布局、更好的装修和设施。一些买家可能只是钟情于拥有一个全新的家。

重要的是，一个新的99年租赁地契公寓，其剩余土地租期比一个最初同样是99年租期的转售公寓要长。

尽管如此，在项目远未完工时就预售未完工新单位的做法，是否是造成新旧公寓之间巨大每平方英尺价格差距的一个主要因素呢？

销售未完工房屋

在新加坡，一个公寓项目可能会在发展商购得地皮后的18个月内启动销售。

未完工新公寓单位的买家通常采用渐进式付款方案（Progressive Payment Scheme, 简称PPS）来支付购房款。买家在签订买卖协议时累计支付购买价格的20%。其余款项则根据项目达到指定的施工节点分期支付。 

当项目完工并获得临时入伙证（Temporary Occupation Permit, 简称TOP）时，买家便可领取新家的钥匙，此时需支付购买价格的25%。最后15%的购房款则在获得法定完工证书（Certificate of Statutory Completion）后支付，这通常在获得临时入伙证之后。

诚然，本地发展商在向预购买家交付质量令人满意的完工房屋方面，普遍拥有良好的记录。

然而，允许发展商销售未完工房屋，可能会鼓励发展商和买家采取更激进的行为。

发展商可能会对住宅地皮进行更激进的竞标，因为如果项目在推出时能取得强劲的未完工单位销售业绩，他们便能锁定销售，从而显著降低项目风险。 

从未完工房屋买家处获得的付款可以为项目建设提供资金，从而降低发展商的融资成本，并提高项目的内部回报率。

反过来，高昂的住宅地价竞标又可能导致新公寓价格上涨，因为土地成本通常是新房成本的最大组成部分。 

更关键的是，买家在使用渐进式付款方案购买未完工公寓时，可能会表现得更为激进。

购买未完工新单位的买家，在购房后的一段时间内可能无需操心偿还房屋贷款的事宜。 

买家可能指望在购买未完工房屋到单位竣工期间收入会有所增长。一个事业有成的专业人士是否会期望自己的薪酬因升职或找到新工作而在三年内增长超过25%？

此外，一位从现有住房升级、购买未完工新公寓的买家，可能会将三年后以更高价格出售现有房屋的预期收益纳入考量，用以资助此次购买。或许该买家期望其现有房屋的价格在三年内能有百分之十几的增长。

在当前充满变数的就业市场中，如果一个人失业了，那么收入增长的假设是否会落空？对未来现有房屋售价上涨的预期，是否会因为经济疲软而被证明是错误的？

高昂的新公寓价格

《商业时报》最近刊登的一篇文章提问，随着住宅地皮的竞标价格不断攀升，每平方英尺3000新元是否会成为新公寓价格的新常态。

如果一个1000平方英尺的新公寓单位价格为每平方英尺3000新元，那么总价就是300万新元。  

一套300万新元的房子，大约是本地居民家庭年收入第80个百分位的10.1倍，以及第70个百分位年收入的12.9倍。

在2025年，处于第70和第80个百分位的居民家庭，其月市场收入分别为1万9394新元和2万4673新元，即年收入分别为23万2728新元和29万6076新元。 

此外，考虑一个出售其建屋发展局 (建屋局) 组屋以升级到价值300万新元新公寓的家庭。  

如果该家庭以25:75的自有资金与贷款比例来支付新房，他们需要筹集75万新元的自有资金——这笔钱可能主要来自出售建屋局组屋并在偿还所有未偿还贷款后的净收益。

假设年利率为2%，一笔为期25年、总额225万新元的贷款，其每月还款额为9537新元。

如果买家无法获得相当于公寓购买价格75%的贷款，他们就需要筹集更多的自有资金。

最近，政府推出了为执行共管公寓（Executive Condominium, 简称EC）市场降温的政策。措施之一是，对于招标截止日期在5月8日或之后的执行共管公寓地块，其业主的最低居住年限从五年延长至十年，并且发展商不得为未完工的执行共管公寓提供延迟付款配套（Deferred Payment Scheme, 简称DPS）。

就目前情况而言，公寓项目是不允许采用延迟付款配套的。在该配套下，买家预先支付20%的购买价格，剩余的80%则延迟到项目获得临时入伙证后才支付。

是否存在政策干预为新公寓价格降温的风险？一方面，只允许新公寓在获得临时入伙证后才可销售，可能有助于降低价格，并减少对买家和金融系统的风险。

此外，如果新房的销售方式与转售单位大致相同——即在签发购买选择权后约三个月内付清全款并交接房产——那么新房与转售房卖方之间的竞争环境将变得更加公平。

当然，为了让本地人更好地实现拥有新公寓的梦想而调控其价格，这未必是政策议程上的优先事项。尽管如此，新公寓的价格会影响到房地产市场其他部分的价格。

随着新公寓价格面临过高的风险，或许值得思考采用渐进式付款方案销售未完工新房对价格的影响，以及是否应保留这种做法。