第一季度组屋转售价格下跌，公寓买家无需恐慌

【新加坡】近期公布的2026年第一季度数据显示，建屋发展局 (建屋局) 组屋转售价格出现季度性下跌，而私人住宅价格则上涨。

根据建屋局的数据，第一季度组屋转售价格下跌0.1%，这是自2019年第二季度以来近七年内的首次下跌。

与此同时，市区重建局 (URA) 发布的数据显示，第一季度私人住宅价格环比上涨0.9%，增速高于上一季度的0.6%。

买家继续涌向新公寓项目——截至4月26日的首个销售周末，Tengah Garden Residences的863个单位中售出了853个，占其住房库存的99%。

然而，一个潜在疲软的组屋转售市场是否应该引起私人住宅买家的警惕？

组屋提升者

在新加坡，组屋转售市场的表现对私人住宅市场的前景有着巨大影响。

在额外买方印花税（ABSD）制度下，如今的私人住宅买家主要是购买首套房产的新加坡公民和永久居民。

公民购买首套房产无需支付额外买方印花税，而永久居民需支付5%。对于购买第二套及以上房产的公民和永久居民，则需缴纳高额的额外买方印花税，而非永久居民的外国人及实体购买任何房产都需承担高昂的税率。

许多本地公寓买家是从组屋提升而来。出售可能以津贴价格从建屋局购买的组屋，并将销售收益用于资助购买公寓，这是一条常见的途径。

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当组屋转售价格疲软时，组屋屋主的公寓购买力可能会下降。

事实上，由于购买公寓是一种提升生活品质的愿望，如果许多组屋屋主无法以高价出售他们的单位，他们可能会搁置这种愿望。

虽然组屋提升者的购买需求在郊区公寓中最为普遍，但这一细分市场的表现也会影响黄金地段公寓的需求，因为买家对黄金地段和郊区单位之间的价格差异很敏感。

归根结底，如果组屋转售价格在一段较长时间内大幅回调，私人住宅价格也可能随之下跌。

在2013年第二季度至2019年第二季度期间，建屋局转售价格指数下跌了12.4%。同期，市区重建局的私人住宅价格指数下滑了2.1%。私人住宅价格在2013年第三季度至2017年第二季度期间经历了更大幅度的回调，下跌了11.6%，之后才复苏。

组屋转售市场的优势

尽管如此，将第一季度组屋转售价格的下跌视为市场进入一个显著且持续的下行周期的信号，可能为时过早。

第一季度的价格跌幅很小。重要的是，组屋转售市场仍有许多优势所在。

建屋局第一季度的数据显示，女皇镇和大巴窑的四房式组屋转售价格中位数分别为104万新元和100万新元。

第一季度，宏茂桥、红山和大巴窑的五房式组屋转售价格中位数均超过100万新元。

Huttons Asia估计，第一季度约有412套组屋转售单位的成交价不低于100万新元，环比增长17.4%。越来越多百万组屋的交易不仅发生在成熟市镇，也出现在非成熟市镇。

今年4月，位于 Henderson 路 96A 座的一套高层五房式组屋以173万新元的价格售出，创下了新加坡组屋的新纪录。该座组屋是 City Vue @ Henderson 组屋项目的一部分，高层单位可享有朝向南部濒水区的无遮挡景观。

新加坡居民的拥屋率很高。拥有一个稳定的住房市场至关重要，因为大部分家庭财富来自自住房屋，而且银行的贷款组合中有大量的房屋贷款敞口。

事实上，由于伊朗战争引发的能源危机导致全球经济增长面临阻力，拥有一个有韧性的住房市场对于支持国内消费和提振商业信心至关重要。

潜在的公寓买家可以放心，因为政府致力于确保住房市场稳定，并有能力和资源帮助新加坡度过艰难的经济时期。

组屋提升者也可以从市场对热门组屋转售单位的持续强劲需求中获得安慰。例如，一个位于热门地点的四房式预购组屋屋主，在五年最低居住年限即将结束时，应该能够相当容易地以可观的利润出售他们的单位。

近期如 Tengah Garden Residences、位于里峇峇利的 River Modern 以及位于淡滨尼的 Pinery Residences 等热门公寓项目的推出，首发认购率达到90%或更高，这可能会刺激一些潜在的公寓买家因担心错过而急于购买。

此外，近期政府招标中积极的住宅用地竞标，加上建筑成本可能飙升，可能会给潜在的公寓买家带来立即购买的压力。

尽管如此，潜在的公寓买家应更加谨慎行事。

虽然组屋转售价格似乎短期内不会出现大幅回调，但建屋局继续加大新组屋供应，包括在优越地段推出项目，这在一定程度上削弱了转售市场的热度。

购买新组屋的收入顶限可能很快上调，这是否会抑制对转售单位的需求？

此外，由能源危机导致的更高通货膨胀可能会推高房屋贷款利率。

至关重要的是，从政策角度来看，组屋转售价格和私人住宅价格的小幅下跌可能是受欢迎的。房价持平或下降可以提高负担能力。

回顾来看，从2019年第四季度到2026年第一季度，组屋转售单位和私人住宅的价格分别上涨了54.7%和42.1%，其中中央区以外或郊区的私人非有地住宅价格上涨了52.6%。

鉴于潜在买家之间的激烈竞争，在一个热门公寓项目中获得一个心仪单位可能堪比中彩票。然而，考虑到私人住宅市场的顺风正在减弱，在今天以高价抢购到一套新公寓后，庆祝之余也应保持冷静。