首季组屋转售价下滑 公寓买家无须恐慌

【新加坡】近期公布的2026年第一季度数据显示，建屋发展局 (建屋局) 组屋的转售价格按季度下跌，而私人住宅价格则有所上涨。

根据建屋局的数据，第一季度组屋转售价格微跌0.1%，这是自2019年第二季度以来近七年内的首次下跌。

与此同时，市区重建局 (URA) 公布的数据显示，第一季度私人住宅价格环比上涨0.9%，增速高于上一季度的0.6%。

买家继续涌向新的公寓项目——截至4月26日的首发周末，Tengah Garden Residences项目在863个单位中售出了853个，占总库存的99%。

然而，潜在疲软的组屋转售市场是否应该引起私人住宅买家的警惕呢？

组屋提升型买家

在新加坡，组屋转售市场的表现对私人住宅市场的荣枯有着巨大影响。

在额外买方印花税 (ABSD) 制度下，如今的私人住宅买家主要是购买首套房产的新加坡公民和永久居民。

公民在购买首套房产时无需支付额外买方印花税，而永久居民则需支付5%。对于购买第二套及以上的房产，公民和永久居民都须支付高额的额外买方印花税，而非永久居民的外国人和实体购买任何房产都将面临更高的税率。

许多本地公寓买家都是从组屋提升而来。卖掉可能以津贴价格从建屋局购买的组屋，再利用销售所得来资助购买公寓，是一条常见的途径。

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当组屋转售价格走软时，组屋屋主的公寓购买力可能会下降。

的确，由于购买公寓是一种提升生活品质的愿望，如果无法以理想的高价卖出自己的组屋，许多组屋屋主可能会搁置这一想法。

虽然组屋提升型买家的购买需求通常在郊区公寓中最为普遍，但这一群体的表现也会影响核心区域的公寓需求，因为买家对核心区和郊区单位之间的价格差异很敏感。

归根结底，如果组屋转售价格在一段较长时间内出现大幅回调，私人住宅价格也很可能会随之下跌。

在2013年第二季度至2019年第二季度期间，建屋局组屋转售价格指数下跌了12.4%。同期，市区重建局的私人住宅价格指数下滑了2.1%。私人住宅价格在2013年第三季度至2017年第二季度之间经历了更大幅度的回调，跌幅达11.6%，之后才开始复苏。

组屋转售市场的强劲之处

尽管如此，将第一季度组屋转售价格的下跌视为市场进入一个显著且漫长的下行周期的信号，可能还为时过早。

第一季度的价格跌幅很小。重要的是，组屋转售市场仍有许多强劲之处。

建屋局第一季度的数据显示，女皇镇和大巴窑的四房式组屋转售价格中位数分别为104万新元和100万新元。

第一季度，宏茂桥、红山和大巴窑的五房式组屋转售价格中位数均超过100万新元。

Huttons Asia 估计，第一季度约有412个组屋转售单位以至少100万新元的价格成交，环比增长17.4%。越来越多百万组屋交易不仅出现在成熟组屋区，也开始在非成熟组屋区出现。

今年4月，位于 Henderson Road 96A座的一个高楼层五房式单位以173万新元的价格售出，创下新加坡组屋转售价格的新纪录。该座组屋是 City Vue @ Henderson 组屋发展项目的一部分，其高楼层单位享有朝向南部濒水区的无遮挡景观。

新加坡居民的拥屋率很高。一个稳定的房地产市场至关重要，因为大部分家庭财富来自自住房屋，而且银行的贷款组合中也有大量的房屋贷款敞口。

事实上，在全球经济增长因伊朗战争引发的能源危机而面临逆风之际，一个有韧性的房地产市场对于支撑国内消费和提振商业信心至关重要。

潜在的公寓买家可以放心，因为政府致力于确保房地产市场稳定，并且有能力和资源帮助新加坡渡过艰难的经济时期。

组屋提升型买家也可以从热门地点的组屋转售单位的强劲需求中获得安慰。例如，一个位于热门地点、即将满五年最低居住年限的四房式预购组屋 (BTO) 屋主，应该能够相当容易地以可观的利润卖掉他们的单位。

近期一些热门公寓项目的推出，如 Tengah Garden Residences、位于里峇峇利的 River Modern 以及位于淡滨尼的 Pinery Residences，其首发认购率都达到了90%或以上，这可能会刺激一些潜在的公寓买家因担心错过机会而争相购买。

此外，近期政府售地计划中看涨的住宅地皮竞标价格，加上建筑成本可能飙升，都可能给潜在的公寓买家带来立即购买的压力。

尽管如此，潜在的公寓买家仍应更加谨慎行事。

虽然组屋转售价格短期内似乎不会出现大幅回调，但建屋局继续加大新组屋供应，包括在优越地段推出项目，这会给组屋转售市场降温。

不久后可能上调的新组屋买家收入顶限，是否会抑制转售组屋的需求？

此外，能源危机导致的高通胀可能会推高房屋贷款利率。

至关重要的是，从政策角度来看，组屋转售和私人住宅价格的小幅下跌可能是受欢迎的。平稳或更低的房价可以提高负担能力。

回顾来看，在2019年第四季度至2026年第一季度期间，组屋转售价格和私人住宅价格分别上涨了54.7%和42.1%，其中中央区外 (OCR) 或郊区的非有地私人住宅价格上涨了52.6%。

鉴于潜在买家之间的激烈竞争，在热门公寓项目中抢购到一个心仪单位可能堪比中彩票。然而，考虑到私人住宅市场的顺风正在减弱，即使如今以高价抢购到一套新公寓，也应冷静看待，不宜过度庆祝。