旧公寓集体出售：为受影响业主购买替代住房提供额外买方印花税优惠

【新加坡】律政部长 Edwin Tong 于9月8日在国会上表示，鉴于新加坡土地稀缺，城市更新“不仅是可取的，更是必要的”。

随着国会当天通过对《地契（分层）法令》的多项修订，老旧房地产项目的业主在进行集体出售时将面对较低的同意门槛，以鼓励拆除老旧建筑，兴建新项目。  

楼龄介于40至59年的项目，其集体出售的同意门槛将为70%；而楼龄达60年及以上的项目，同意门槛则为65%。

至于楼龄低于10年的项目，同意门槛将维持在90%；楼龄介于10至39年的项目，同意门槛则维持在80%。

日益增长的维护成本

随着建筑的老化，维持其良好状况所需的成本可能会上升。

例如，混凝土开裂和剥落可能变得更加频繁，结构性维修的范围也可能扩大。

主要的建筑构件也有其自身的生命周期成本。例如，电梯井的现代化或更换可能需要大量的资本支出。

简而言之，老旧建筑的分层地契业主几乎无一例外地面临着日益沉重的维修费和偿债基金缴款负担。并且在某个阶段，持续投入维护的投资回报会不断递减。

因此，许多老旧房地产的分层地契业主可能会欢迎较低的同意门槛，因为这让他们更容易通过集体出售退出。

从更宏观的层面来看，当开发商通过集体出售购买老旧房产并进行重建时，新加坡将从中受益。

重建工程能创造经济活动，而新建的项目通常能更有效地满足用户需求。一个通过集体出售的老旧公寓，在重建后可能会提供更多的住宅单位，以及更能满足现代生活方式需求的单位。

老旧公寓集体出售的障碍

然而，降低老旧项目集体出售的批准门槛，是否会在非住宅项目上比在住宅项目上获得更积极的响应？

如今，约有二十分之一的非有地私人住宅单位楼龄达到或超过40年，涉及近250个项目中的约20,000个住宅。而且这个数字只会继续增长。

尽管如此，虽然老旧公寓的业主将纠结于投资维护和保养其房产是否仍然可行或可持续，但许多人可能有充分的理由抵制集体出售的努力。

其一，一些年长的业主可能不想搬家，特别是如果这些业主身体虚弱。

通常，与建屋发展局 (Housing & Development Board) 为参与选择性整体重建计划（Sers）的政府组屋业主所提供的安家援助相比，收购集体出售住宅项目的开发商为受影响业主提供的搬迁帮助要少得多。

其次，额外买方印花税 (ABSD) 制度可能对那些在单位被集体出售后寻求购买替代住房的业主构成主要障碍。ABSD不适用于非住宅物业。

虽然新加坡公民购买首套住房无需支付ABSD，但购买第二套住房需支付20%的ABSD，购买第三套及以上的住房则需支付30%的ABSD。

适用于永久居民 (PR) 的ABSD税率如下：首套住房为5%，第二套住房为30%，第三套及以上的住房为35%。

非永久居民的外国人在购买任何住宅时，均需缴纳60%的ABSD。

以一个拥有一套自住大型旧公寓和另一套较小投资房产的新加坡公民为例。如果其自住公寓被集体出售，该公民在购买替代住房时必须支付20%的ABSD。

对于非永久居民的外国人而言，在新加坡的住宅单位被集体出售后购买替代住房，将意味着需要承担60%的ABSD。

总的来说，虽然降低老旧项目的集体出售同意门槛提高了老旧非有地住宅物业成功集体出售的机会，但老旧公寓的业主可能需要更多激励措施来支持此类出售。

例如，老旧非有地住宅项目的集体出售委员会可能需要与潜在买家进行更努力、更富创造性的合作，以帮助受影响的业主重新安家。

能否为年长业主在寻找合适替代住房和搬家方面提供更多帮助？

ABSD优惠

重要的是，为了通过更多集体出售和老旧非有地住宅项目的重建来加快城市更新的步伐，是否可以为受集体出售影响的业主在购买替代住房时提供税务优惠？

例如，对于楼龄40年及以上住宅项目的业主，若其房屋通过集体出售卖出，在购买第二套住房时，可对公民适用6%的ABSD税率，对永久居民适用8%的ABSD税率；而对于非永久居民的外国人购买首套住房，则适用12%的ABSD税率。

此外，这些较低的ABSD税率仅适用于受影响业主在完成该集体出售后的一年内（例如）购买替代住房的情况。

虽然现行的ABSD制度明确优先保障公民购买首套住房，优于购买多套住房的本地人及外国人，且该制度有助于减少房地产市场的投机行为。

尽管如此，由于城市更新至关重要，降低ABSD对老旧非有地住宅项目分层地契业主购买替代住房的障碍，可以使这些业主更容易接受潜在的集体出售。这反过来又可能加快老旧公寓集体出售和重建的步伐。

要让新加坡成为宜居、宜业、宜乐的绝佳城市，需要持续不断的努力。做好这一点能够提高居民的生活质量，并增强这座城市国家对企业和游客的吸引力。

重建老旧建筑有助于城市更新。总而言之，在降低老旧非有地住宅项目集体出售同意门槛的同时，为受影响业主购买替代单位提供ABSD优惠，将有助于促进更多老旧公寓的集体出售和重建。