旧公寓集体出售：为受影响业主购买替代住所提供ABSD优惠

【新加坡】律政部长 Edwin Tong 于9月8日在国会表示，鉴于新加坡土地稀缺，城市更新“不仅是可取的，更是势在必行的”。

随着国会当天通过了对《地契（分层）法令》的多项修订，老旧房地产项目的业主在进行集体出售时将面临更低的同意门槛，以鼓励老旧项目重建。

楼龄介于40至59年的项目，集体出售的同意门槛将降至70%；而楼龄达60年及以上的项目，同意门槛则为65%。

对于楼龄低于10年的项目，同意门槛将维持在90%；楼龄介于10至39年的项目，门槛则保持在80%。

日益增长的维护成本

随着建筑物老化，维持其良好状况所需的成本可能会上升。

例如，混凝土开裂和剥落可能变得更加频繁，结构性维修的范围也可能更广。

建筑物的主要构件也有其生命周期成本。例如，电梯井的现代化改造或更换可能需要大笔资本支出。

简而言之，老旧建筑的分层地契业主几乎都不可避免地要面对日益沉重的维修费和偿债基金（sinking-fund）缴款负担。在某个阶段，持续投入维护所带来的回报会递减。

因此，许多老旧房地产项目的分层地契业主可能会欢迎更低的同意门槛，因为这让他们能更容易地通过集体出售退出。

从宏观角度看，当发展商通过集体出售购买老旧项目并进行重新发展时，新加坡将从中受益。

重建工程能创造经济活动，而新建的项目通常能更有效地满足用户的需求。一个通过集体出售的老旧公寓项目，在重建后可能会产生更多的住宅，以及更能满足现代生活服务产业群需求的单位。

老旧公寓集体出售的障碍

然而，降低老旧项目的集体出售批准门槛，是否会从非住宅项目中获得比住宅项目更积极的响应？

如今，大约每20个非有地私宅单位中就有一个楼龄达到或超过40年，这相当于近250个项目中的约2万个住宅单位。而这个数字只会继续增长。

尽管老旧公寓项目的业主们会纠结于继续投资维护其房产是否可行或可持续，但许多人可能有充分的理由抵制集体出售的努力。

其一，一些年长业主可能不想搬家，特别是当他们身体虚弱时。

通常，与建屋发展局 (建屋局) 为选择性集体重建计划（Sers）下的组屋业主所提供的帮助相比，收购集体出售地块的发展商为受影响业主提供的搬迁援助要少得多。

其二，额外买家印花税 (ABSD) 制度可能对那些在单位被集体出售后寻求购买替代住所的业主构成主要障碍。ABSD不适用于非住宅物业。

虽然新加坡公民购买首套住宅无需支付ABSD，但购买第二套住宅需支付20%的ABSD，购买第三套及以上的住宅则需支付30%的ABSD。

适用于永久居民 (PR) 的ABSD税率是：首套住宅5%，第二套住宅30%，第三套及以上住宅35%。

非永久居民的外国人购买任何住宅都需缴纳60%的ABSD。

以一个拥有一套大型老旧自住房和另一套较小投资房的新加坡公民为例。如果其自住的房子被集体出售，该公民在购买替代住所时就必须支付20%的ABSD。

对于非永久居民的外国人来说，在新加坡的住宅单位被集体出售后购买替代住所，将意味着要承担60%的ABSD。

总的来说，虽然降低老旧项目的集体出售同意门槛提高了老旧非有地住宅项目成功集体出售的机会，但老旧公寓的业主可能需要更多激励措施来支持集体出售。

一方面，老旧非有地住宅项目的集体出售委员可能需要与潜在买家进行更努力、更具创造性的合作，以帮助受影响的业主重新安置。

能否为年长业主在寻找合适的替代住所和搬家方面提供更多帮助？

ABSD税务优惠

重要的是，为了通过更多集体出售和重建老旧非有地住宅项目来加快城市更新的步伐，能否在受集体出售影响的业主购买替代住所时给予他们税务优惠？

或许，对于在集体出售中售出其楼龄40年及以上住宅的业主，可以考虑在公民购买第二套住宅时适用6%的ABSD，永久居民购买第二套住宅时适用8%，非永久居民的外国人购买首套住宅时适用12%。

此外，这些较低的ABSD税率应仅适用于受影响业主在完成集体出售后的一年内（例如）购买替代住所的情况。

在现行的ABSD制度下，购买首套房的公民享有明显优先于其他群体（如购买多套房的本地人和外国人）的地位。同时，ABSD制度也有助于减少房地产市场的投机行为。

尽管如此，由于城市更新至关重要，在老旧非有地住宅的分层地契业主购买替代住所时，降低ABSD的障碍可以使这些业主更容易接受潜在的集体出售。这反过来又能加快老旧公寓集体出售和重建的步伐。

要让新加坡成为宜居、宜业、宜乐的绝佳城市，需要我们不懈的努力。做好这一点能够提高居民的生活质量，并增强这座城市国家对企业和游客的吸引力。

重建老旧建筑有助于城市更新。总而言之，在降低老旧非有地住宅集体出售同意门槛的同时，为受影响业主在购买替代单位时提供ABSD税务优惠，将有助于促进更多老旧公寓的集体出售与重建。