裕廊湖区拆分地段料将获得发展商积极响应

[新加坡] 2024年9月，市区重建局（URA）未能成功招标裕廊湖区（JLD）一幅占地6.5公顷的白色地段，这使新加坡将裕廊湖区发展为第二个中央商业区（CBD）的计划遭遇了挫折。

该总发展商地段包含三块土地，原计划在10到15年内建成，提供至少157万平方英尺的办公空间、多达1700个私人住宅单位，以及近80万平方英尺用于零售和餐饮等其他用途的空间。

一个由CapitaLand Development、 City Developments Limited 、 Frasers Property 、Mitsubishi Estate和Mitsui Fudosan (Asia) 组成的五方财团，为此地段提交了两份概念提案。

虽然市建局表示其中一份提案入围，但该地段的招标最终未能成交，因为约合每平方英尺容积率640新元的投标价格被认为过低。该地段的最大总建筑面积超过390万平方英尺，土地成本总计约25亿新元。

尽管遭遇波折，但随着政府最近决定将政府大厦连路（Town Hall Link）的白色地段从裕廊湖区总发展商地段中拆分出来，并通过2026年上半年政府售地计划的备售名单出售，裕廊湖区的发展计划可能很快会重获动力。

早在2024年9月，在市建局未能为裕廊湖区6.5公顷的白色地段成功招标后，我曾建议放弃总发展商模式，并将该地段分割成几个较小的地块出售，以更好地满足发展商的风险偏好。

我赞赏政府拆分出政府大厦连路（Town Hall Link）白色地段的决定。

政府大厦连路地段将提供约200万平方英尺的总建筑面积（GFA），其中包括至少约43万平方英尺的办公空间、多达1200个私人住宅单位，以及约47万平方英尺用于酒店、零售和社区等辅助用途的空间。

此外，政府将预先承担部分基础设施工程，以减轻发展商的成本负担。

该地段预计将于2026年3月推出。一旦推出，很可能会有发展商或发展商财团成功勾出地段供招标，而随后的招标活动可能会吸引发展商的浓厚兴趣，最高投标价也可能远超每平方英尺容积率640新元。

整体规模

首先，政府大厦连路地段的最大总建筑面积约为裕廊湖区总发展商地段的一半。前者的规模较小，意味着开发周期更短、总开发成本更低、项目开发风险也更小。简而言之，发展商应该会觉得前者比后者更容易接受。

事实上，一个由两到三家公司组成的财团或许就能承接政府大厦连路地段的开发——财团成员较少，可以让各方之间的协调工作更加顺畅。

作为参考，建屋发展局最近招标的一幅综合发展地段，其最大总建筑面积近130万平方英尺，包含一个与巴士转换站相结合的住宅和商业开发项目。该地段吸引了三份标书，最高投标价达到每平方英尺容积率1179新元，超出了分析师的预期。

住宅部分

其次，政府大厦连路地段包含大量的住宅部分——住宅面积最高可达近110万平方英尺的总建筑面积，占该地段总建筑面积的近55%。

政府大厦连路地段的公寓单位将享有便利的公共交通和其他设施。考虑到许多新加坡居民渴望公寓生活，加上家庭组建数量的增长、低利率和坚韧的经济，预计该地段的新私人住宅将有强劲的需求。

关键在于，综合发展项目中的大量住宅部分有助于改善项目的现金流并降低风险。

一方面，在建设期间预售新房可以产生现金流。当综合发展项目中的其他部分（如办公和零售部分）在竣工前无法产生任何现金流时，这一点尤其有用。

办公空间比重

第三，政府大厦连路地段的最低办公空间面积仅为裕廊湖区总发展商地段的27%多一点。

市场对裕廊湖区优质办公空间的需求可能存在不确定性。用户会涌向裕廊湖区的高品质、可持续工作空间吗？

一方面，尽管新加坡这个城市国家的公共交通网络非常发达，但许多居住在东部的居民可能仍然抗拒通勤到裕廊上班。

因此，尽管政府有宏伟计划将裕廊湖区发展为主要的去中心化办公地点，但先推出一个较小的初期办公空间体量，以测试用户的需求，并希望能借此打消外界对裕廊湖区作为办公地点可行性的疑虑，这是合乎情理的。

另一方面，在裕廊湖区的地段中附加过大的办公空间部分，会使发展商的财务可行性研究变得复杂，并导致他们要么避开这类地段，要么在财务计算中过于保守。

我们的城市规划者为这个城市国家的城市转型所做的贡献值得高度赞扬。将新加坡打造成一个宜居、宜业、宜乐的城市，帮助我国吸引了大量人才和投资。

尽管如此，裕廊湖区的发展计划仍需要私营领域参与者的支持。要使裕廊湖区成为一个繁荣的第二中央商业区，发展商需要投入时间和资本，在那里建造受用户欢迎的、富有吸引力的空间。举例来说，如果政府大厦连路白色地段以每平方英尺容积率约900新元的价格售出，其土地成本可能高达18亿新元。

政府大厦连路白色地段具备催化裕廊湖区下一阶段发展所需的关键规模，并且应该会对发展商具有吸引力。希望那些寻求大型项目以展示实力并获得稳健财务回报、资金雄厚的发展商会被它吸引。