为长期任职的总裁Hiew谱写完美谢幕曲：助Mapletree上市或与CapitaLand合并

Hiew Yoon Khong担任淡马锡全资子公司Mapletree Investments的集团首席执行官已超过22年——其任期远超备受赞誉、并于三月底卸任的 DBS 银行总裁Piyush Gupta。

年届六旬的Hiew或许仍精力充沛，足以继续领导这家全球房地产集团。尽管如此，执掌帅印超过二十年之久，变革是否早该进行？

Mapletree的董事会需要确保届时能有序地交接首席执行官一职。虽然集团内部有五十多岁或更年轻的资深领导者可作为潜在继任人选，也可以从外部招聘，但要接替Hiew的职位绝非易事。

或许Hiew可以通过帮助公司在新加坡交易所（SGX）上市，或将其与CapitaLand集团合并，来上演一场华丽的谢幕。

诚然，鉴于Mapletree在历史上屡创佳绩，Temasek可能希望继续全资拥有该公司。然而，将其上市或能获得可观的估值。

更重要的是，一个在新加坡交易所上市的Mapletree将为本地股市注入活力，并促进新加坡股票市场的发展。本地散户投资者也因此多了一家值得投资的稳健公司。

获得良好估值

许多本地上市的房地产集团股价表现不佳。尽管在国内住宅开发领域业绩斐然，海峡时报指数（STI）成份股 City Developments Limited (CDL) 的股价，在计入投资性房地产的公允价值并继续以成本持有酒店资产后，仍远低于其截至2025年6月底的每股17.48新元的重估净资产值（NAV）。

也许投资者不看好有开发业务的房地产集团，因为开发收益不稳定，且一些项目孕育期较长。 

相比之下，另一家同样活跃于房地产领域的海峡时报指数成份股 CapitaLand Investment (CLI)，尽管在中国充满挑战的房地产市场有大量业务，但其股价相对于截至2025年6月底的每股2.52新元的净资产值而言，表现要好得多。

投资者可能青睐CLI的资本高效型模式，并将其视为一家基金管理企业来估值。基金管理业务的利润率可能很高，且其收入因具有经常性而备受珍视。

即使进行重组，像CDL和 UOL Group 这样的大型新交所上市公司，可能也因缺乏管理第三方基金的业绩记录和规模，而难以让投资者像看好CLI一样看好它们。

Mapletree则不同。它管理着三只在本地上市的房地产投资信托基金—— Mapletree Industrial Trust 、 Mapletree Logistics Trust 和 Mapletree Pan Asia Commercial Trust ——它们都是海峡时报指数的成份股。该集团还管理着多只私募房地产基金。

截至2025年3月底，Mapletree的资产管理规模（AUM）为803亿新元——其中75%来自代管资产，其余为自有资产。

在截至2025年3月31日的财年（FY2025）中，该集团从上一财年主要因西方市场商业地产重估亏损而录得净亏损的困境中复苏，实现了2.272亿新元的净利润。

在2025财年，Mapletree录得约2500万新元的投资性房地产和在开发房地产净重估亏损，并为待售开发房地产计提了约1.67亿新元的拨备。

尽管2025财年1%的股本回报率（ROE）对公开市场的股票投资者而言几乎没有吸引力，但未来可能更加光明。

Mapletree的目标是到截至2029年3月31日的财年，实现1000亿至1200亿新元的资产管理规模，以及9%至12%的平均股本回报率。

如果公司能实现约两位数的股本回报率，预计将受到股票投资者的青睐。

简而言之，上市后的Mapletree可能会以高于其净资产值的价格交易。

合并之路

虽然Mapletree可以单独上市，但与同为Temasek持有的CapitaLand集团旗下的房地产投资管理业务CLI及其私有房地产开发部门CapitaLand Development（CLD）合并，可能是更优的选择。

Mapletree在上市和非上市基金中的股权、投资性房地产以及其基金和物业管理业务，或许可以通过并入扩大后的CLI，从而进入上市领域。

此举将极大地推动CLI的增长。截至11月5日，CLI的基金管理规模为1200亿新元。

同时，Mapletree的房地产开发业务可以与CLD的业务合并。

将战略大体相似的CapitaLand集团和Mapletree合并，可能会带来可观的成本节约。至关重要的是，强强联合能够扩大规模并增强竞争力。

与本地三大银行—— DBS 、 OCBC 和 UOB 相比，CLI的市值较小。用Mapletree的大部分业务来壮大CLI，将有助于推动本地股市上除本地银行之外的其他投资选择的增长。 

如果利率下降，管理房地产基金中第三方资本的集团可能会迎来利好。对Temasek而言，整合CLI和Mapletree的基金管理能力，可能有助于其吸引更多第三方基金进行管理。

Mapletree成立于2000年12月，旨在持有从港口运营商PSA Corporation转移过来的非港口资产。如今，该集团的多元化投资组合遍布13个市场，其资产管理规模涵盖物流、办公、数据中心、学生公寓等多种物业类型。 

Hiew对Mapletree的转型居功至伟，并在集团留下了深刻的烙印。如果集团与CLI和CLD合并，那么寻找其继任者这一棘手问题便可迎刃而解。CLI和CLD分别由比Hiew更年轻的领导者Lee Chee Koon和Jonathan Yap执掌。

最终，Hiew在Mapletree的传奇功绩，或将通过一项为集团下一篇章奠定基础的变革性举措而完美收官。

作者持有CLI的股份