新公寓高昂的每平方英尺价格对买家的影响或将越来越小

【新加坡】新加坡的新公寓买家堪称强韧。

他们未受中东战事影响。这场战争正挤压能源供应、助长通货膨胀、损害经济增长并动摇股票市场。

3月下旬，Pinery Residences项目在首个推出周末售出544个单位，占其总共588个单位的92.5%。该项目与淡滨尼西地铁站相连，其住宅单位坐落于一个占地121,600平方英尺的商场之上。

在此之前，位于里峇峇利（River Valley）地区的河滨公寓River Modern在其推出周末售出了90%的单位——即455个单位中的410个。售出公寓的价格从150万新元的两卧室单位到670万新元的四卧室单位不等。

买家们似乎也乐于接受新公寓单位看涨的每平方英尺（psf）价格。

Pinery Residences售出的544个单位平均售价为每平方英尺2546新元，而River Modern售出的410个单位平均售价为每平方英尺3266新元。

或许买家的行为是理性的；在动荡的世界中，此处的房产被视为避险资产。更重要的是，他们可能越来越不看重​​新公寓高昂的每平方英尺价格。

楼面面积统一化

首先，新公寓住宅的可销售面积通常能更准确地反映单位的实际可用空间。

由市区重建局（URA）、新加坡土地管理局、建设局和新加坡民防部队共同推行的楼面面积定义新统一标准，已于2023年6月1日或之后，正式适用于所有提交给市区重建局的开发申请。

主要变化包括：楼面面积计算至墙体中线，所有分层地段面积均计入总楼面面积，以及所有挑高空间不计入分层地段面积。

随着楼面面积的统一化，新公寓项目中的单位通常不再包含大型空调壁架和凸窗等设计。

简而言之，旧公寓的每平方英尺价格远低于新单位，部分原因可能是开发商将浪费空间的设计计入了可销售的平方英尺面积中。

空间效率

其次，随着土地价格上涨，开发商在提供高效率的新公寓单位方面已变得十分娴熟。

想象一下方正的户型，而不是曲线或不规则形状的户型。虽然新公寓项目的设计可能缺乏独特性和差异化，但买家得到的是优先考虑功能性的住宅。

旧公寓住宅可能会有形状不规则的房间、尴尬地穿过客厅的柱子，或是狭长的走廊。室内设计师能否解决这些问题？

相比之下，新公寓住宅可能提供与客厅无缝融合的阳台空间，或允许灵活地增加或拆除墙壁，从而根据需求变化创造或移除一个额外的房间。

此外，许多新公寓住宅最大限度地利用自然采光，使空间看起来更宽敞、更具吸引力。

总而言之，一个设计精良、空间高效灵活的紧凑型单位，其宜居性可以非常高。

现代生活服务产业群

第三，公寓开发商建造的新住宅能够满足现代生活服务产业群的需求。

试想一个单位拥有家庭所需的理想数量的卧室和浴室。例如，一个拥有一到两个孩子的夫妇可能会发现，一个850平方英尺的三卧室新公寓，比一个1100平方英尺的两卧室旧公寓更合适。

关键在于，要为一个浴室不足的公寓增加浴室，或为一套老旧的大四房公寓增设私人电梯，可能是不现实的。

此外，不常做饭的家庭可能不太看重旧公寓单位宽敞的湿厨房。

实际上，一个紧凑型新公寓的住户可以使用各种精心规划的公共设施。想偶尔举办大型聚会？可以使用公寓的多功能厅。

大型新公寓项目可能设有多个游泳池、大型多功能厅、餐饮亭、联合办公空间、设备齐全的健身房、宽敞的草坪以及为儿童、宠物或冥想而设的宜人空间。

至关重要的是，新公寓买家之所以愿意支付高昂的每平方英尺价格，或许是因为当他们想要出售单位时，许多潜在买家会优先考虑拥有一个符合现代需求的住宅。

毫不意外，开发商会精心打造设计优良且功能齐全的住宅，因为如今许多新公寓的买家都是自住业主。

由于高额的额外买方印花税适用于购买第二套及以上住宅的新加坡公民和永久居民，以及购买任何住宅的非永久居民外国人和实体，许多新公寓的买家都是本地和永久居民身份的首次购房者。

总价

购买房屋是一项重大的财务承诺。

2025年，本地居民家庭的市场月收入中，第80百分位数为24,673新元，第90百分位数为33,616新元，换算成年收入则分别为296,076新元和403,392新元。

一套价格在150万至200万新元之间的公寓住宅，相当于296,076新元年收入的5.1至6.8倍。而一套价格在200万至300万新元之间的单位，则相当于403,392新元年收入的5至7.4倍。

多项规定限制了个人为购买公寓可借贷或从中央公积金储蓄中提取的金额。

例如，决定个人可从金融机构获得住房贷款最高额度的贷款与价值比（loan-to-value）上限为75%。

此外，总偿债率也适用于向金融机构申请住房贷款的借款人。该规定要求，借款人每月用于偿还所有债务（包括正在申请的贷款）的金额，不得超过其月度总收入的55%。

任何买家无疑都会先仔细计算预算，然后专注于寻找最符合其需求的产品。

支付高昂的每平方英尺价格？只要房屋具备合适的属性且总价可以接受，那就没问题。

随着土地和建筑成本的上涨，开发商将继续在全岛新推出的公寓项目中设定新的每平方英尺基准价格。然而，除非出现重大经济衰退，否则买家在寻找理想家园时，仍会接受新公寓更高的每平方英尺价格，并淡化其重要性。