房地产开发商应为2026年的艰难处境做好准备

【新加坡】销售是任何企业的命脉。就这一点而言，2025年对于本地的房地产开发商和房产经纪人来说是丰收的一年。

根据市区重建局的数据，10月份开发商售出了2424套新的私人住宅单位（不包括执行共管公寓），大约是前一个月的九倍，同比增长了224%。

分析师估计，2025年不包括执行共管公寓（EC）的新私人住宅销量可能达到11000套，创下四年来的新高。

今年新推出的公寓项目，如荷兰村地区的Skye at Holland、女皇镇附近的Penrith、新加坡科学园的LyndenWoods、伦多地区的Lentor Central Residences以及汤申路上段地区的Springleaf Residence，在开盘时都取得了超过90%的销售率。

较为宽松的住房贷款利率为私人住宅买家提供了强劲的推动力。目前，三个月复合SORA（新加坡隔夜利率平均值）已远低于年初水平。

较低的利率刺激了公寓的购买需求，并降低了开发商的融资成本。强劲的销售率和较低的借贷成本反过来又推高了公寓项目的利润率，并使其业绩超出预算。

在新公寓销售强劲的背景下，活跃于本地住宅开发的几家主要上市房地产集团，如 City Developments Limited 、 GuocoLand 和 UOL Group ，其股价今年以来大幅上涨。

然而，与今年相比，住宅开发商应为2026年更为严峻的形势做好准备。

经济挑战

首先，新加坡的经济增长可能在2026年放缓。由于美国提高贸易关税导致外部需求减弱，可能会给新一年的经济增长前景蒙上阴影。

在经济走弱、许多企业受到冲击以及人工智能应用日益普及的背景下，2026年是否会在失业问题上成为艰难的一年？

日益加剧的工作不安全感和裁员，可能会抵消低息住房贷款对购房情绪的积极影响。

因工作焦虑加剧而导致的任何购房情绪减弱，都可能反过来给新房销售带来负面势头，因为潜在买家的心态可能会突然转变，从生怕错过机会而购买，转为采取观望态度。

组屋转售市场

其次，建屋发展局（HDB）组屋的转售市场热度可能正在消退。

第三季度组屋转售价格上涨0.4%，低于第二季度的0.9%。价格涨幅已连续第四个季度放缓，是自2020年第二季度以来的最低季度环比增幅。

与此同时，第三季度组屋转售单位的成交量环比上升1.7%，但同比下降了11.3%。

建屋发展局增加预购组屋（Build-To-Order）的供应，包括在极具吸引力的地段推出项目，这可能正从转售市场分流部分需求。

如果2026年组屋转售价格的增长速度放缓，新公寓的购买需求将受到影响，因为许多买家是通过出售组屋来筹集购房资金的。

确实，一个无法轻易以高价卖出其组屋的屋主，可能会推迟卖掉组屋换公寓的计划。

获取住宅地块

第三，鉴于市场监管，开发商在新加坡进行住宅土地储备十分困难。因此，开发商需要不断补充其住宅开发地块。

然而，以合理价格获取地块将非常艰难。

对于许多集体出售地块，业主们因担心重置住房的成本而抱有看涨的价格预期。

对于政府售地计划下的住宅地块，竞争可能非常激烈，因为住宅库存不足的开发商可能会感到不得不为新地块激烈竞标。

近期的政府住宅用地招标吸引了开发商的踊跃参与，最高出价也十分强劲。纽顿地铁转换站旁的一个公寓地块吸引了八方投标，最高出价接近每平方英尺容积率1820新元（psf ppr）；而位于丹那美拉地铁站旁的勿洛崛起（Bedok Rise）的一个住宅地块，则吸引了十方投标，最高出价约为每平方英尺容积率1330新元。

此外，政府将在2026年上半年的售地计划正选名单下推出可供建造约4500个私人住宅单位的土地，低于前半个年度提供的4725个单位。

除上述所有因素外，住宅开发市场可能还会出现新的参与者。

其他马来西亚企业是否会效仿Sunway Group，在本地发展住宅房地产业务？再想想那些在这个城邦国家设立家族办公室的富裕外国人，他们也可能涉足住宅开发领域。

资源限制

第四，尽管较低的融资成本有助于提高住宅开发项目的利润，但开发商需要管理建筑成本上涨和建筑环境领域可能出现的人力短缺风险。

鉴于多个大型建筑项目正在进行，例如樟宜机场第五航站楼的建设，以及综合度假胜地Marina Bay Sands和Resorts World Sentosa的扩建，对材料和人力的竞争可能会加剧。

住宅开发项目是否会面临工期延误和成本超支的问题？

当然，如果需要，政府的政策工具箱里有很多方法可以提振私人住宅市场的需求。例如，降低对非永久居民的外国人或购买多套住房的本地人征收的额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty），就可以刺激需求。

尽管如此，鉴于目前房价的坚挺表现，放宽政策措施以提振需求可能为时过早。

实际上，在低利率环境下，为抑制过度借贷而收紧购房贷款限制的风险可能正在上升。

尽管2025年对本地住宅开发商而言好于预期，但精明的参与者可能不会开香槟庆祝，而是会谨慎地将任何意外利润储存起来，为可能更为艰难的2026年做准备。

尽管今年股价涨势喜人，但许多开发商的股价仍远低于其资产净值。

新公寓销售的强劲势头推动了房地产集团股价的上涨。这些集团现在需要致力于具体的价值释放举措，以作为下一个股价催化剂，同时期望本地住宅开发市场的状况不会变得过于艰难。