畅想一个没有额外买方印花税的房地产市场

【新加坡】我开始撰写这个房地产专栏至今，很快就五年了。我通常会探讨时事热点，偶尔也会涉足一些天马行空的话题。

今天，我设想一个没有额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty, 简称ABSD）的新加坡房地产市场。首先，如果ABSD被取消，我个人将在新加坡再购买一套房产的计划上迈出一大步。

ABSD于2011年12月首次推出。如今，新加坡公民购买首套住宅无需支付ABSD。但是，其他类型的买家在购房时则需要支付ABSD。例如，本地人购买第二套住宅需支付20%的ABSD，而非永久居民的外国人在购买任何住宅时，则需支付60%的ABSD。

有没有理由废除ABSD呢？

答案或许是肯定的。试想一下，ABSD可能会损害政府的税收，并扭曲投资决策。

ABSD抑制了新加坡人和永久居民购买多套房产以及非永久居民外国人的购房需求。由于需求受限，发展商对私宅地皮的出价降低，政府的收入也因此蒙受损失。出售国有土地的收益将纳入国家过去的储备金。

当然，支付ABSD的买家为政府贡献了税收。但可以说，如果没有ABSD，发展商可能会以更高的价格建造和销售更多的新房。而新房建设的增加也会带动更活跃的经济活动。

此外，如果各类买家的房屋交易成本下降，房屋交易量和交易额将随之增加，从而可能带动买方印花税（Buyer’s Stamp Duty, 简称BSD）的税收增长。住宅物业的BSD税率介于1%至6%之间，其中最高的边际税率适用于超过300万新元的交易金额。

ABSD造成的扭曲

重要的是，ABSD可能会扭曲本地人的投资决策，甚至可能对他们不利。一些想在本地购房的国人可能被“推向”海外市场，但他们对当地法规不熟悉，还面临外汇、税务以及土地所有权等风险。

另一些人则可能转而购买本地的非住宅物业，例如那些位于管理不善、难以出租的分层地契楼宇中的单位。此外，分层地契的办公、零售和工业空间价格也可能被推高，这反过来又损害了那些希望购买这类空间用于经营的小型企业。

此外，由于ABSD制度，许多本地夫妻选择将房产登记在各自名下，而非他们更倾向的联名持有方式。

在许多领域，新加坡都在努力吸引外国投资。然而，ABSD制度可能会让许多非永久居民的外国人对在新加坡购房望而却步，从而使国家失去了与外国人在本地购房相关的税收和其他收入。

与此同时，由于ABSD可能抑制住房需求，加上发展商如果未能在严格的期限内开工、竣工并售完项目库存，将面临ABSD退税被收回的风险，本地房地产集团可能会越来越多地将资本配置到海外投资。

就目前情况而言，许多新加坡集团在海外积极开发住宅和持有投资性物业。但反过来想，如果本地集团将更多资本配置于国内投资，本地经济将能如何受益。

此外，由于目前本地的私人住宅主要用于自住，未来可能会出现优质私人租赁房屋短缺的现象，而这对于我国吸引外国人才、建立充满活力的经济是不利的。

审慎的借贷措施

当然，如果废除ABSD，私人住宅价格可能会飙升。尽管如此，新加坡已有多项严格的借贷措施来确保房地产市场的稳定。

例如，总偿债率（Total Debt Servicing Ratio, 简称TDSR）限制措施确保了借款人不会因购房而过度杠杆化。

借款人的TDSR计算方式是，将其每月总债务除以其每月总收入，再乘以100%。金融机构发放房地产贷款的TDSR门槛最高设定为借款人月收入的55%。某些特定情况可获豁免。

TDSR框架与贷款与价值比（Loan-to-Value, 简称LTV）上限互为补充，LTV决定了个人可从金融机构获得的最高房屋贷款额度。

对于没有未偿还房屋贷款的借款人，如果贷款期限不超过30年，且贷款结束时借款人年龄不超过65岁，其购买私人住宅的LTV上限为75%。

公共住房

新加坡居民的拥屋率很高，许多家庭都拥有建屋发展局（Housing & Development Board, 简称HDB）的组屋。

如果没有ABSD，私人住宅对许多本地人来说可能会变得更加遥不可及。但是，废除ABSD可以与扩大本地人拥有新组屋的机会同步进行。

目前，直接向建屋局购买津贴组屋的资格标准非常严格。例如，月家庭收入超过1万4000新元上限的本地夫妇就没有资格购买。

或许可以给所有本地人一个向建屋局购买自住组屋的机会。如有必要，可规定高收入买家在出售其津贴组屋时，须将部分销售收益缴还给政府。

简而言之，让私人住宅市场更自由地运作，同时确保本地人的住房需求能通过组屋市场得到全面满足。

事实上，在许多社会日益分化的当下，让不同社会经济阶层的本地人共同生活在组屋区，有助于促进交流和凝聚力。同时，持续在优越地段建设设计精良、靠近便利设施的组屋，也有助于减弱本地人对公寓生活的向往。

当然，建造更多新组屋的成本高昂。新组屋以津贴价格出售给符合条件的买家，一些公共住房购买者还能获得津贴。

尽管如此，一个没有ABSD、更具活力的私人住宅市场可以为政府带来财政收益。这些收益将有助于抵消建造更多组屋的成本。

一个没有ABSD的房地产市场，很可能只存在于幻想之中。毕竟，现在就取消它可能会给私人住宅价格带来大量的短期波动。

尽管如此，重新构想本地房地产市场的未来面貌仍有其价值。一个可能且或许值得期待的未来是，一个更自由的私人住宅市场与一个强大的组屋市场并存。